這幾年經濟不景氣，大伙兒的生意都格外不好干。去年三四月份一股腦兒沖進股市，至今仍然被套；一高興跟著朋友組團進了新三板，如今盼星星盼月亮，就是盼不到接盤的“下家”。想來想去，還是房子靠譜，總歸是保值增值的好資產，可還沒買上房子，已經被房產中介及其金融機構坑了好幾回，大呼“寶寶心里苦啊！”。

?

　　近日，鏈家被調查，挖出房產中介的黑色產業鏈，各種抵押、拆借、墊資，不斷加杠桿放大風險。極具代表性的首付貸已被叫停，央行行長周小川在十二屆全國人大四次會議記者會上明確指出，央行對首付貸態度堅決。隨即，深圳、上海等多地區針對地產相關的金融產品、P2P平臺、房貸等加緊排查，加強監管力度。市場硝煙四起，供給側改革、地產去庫存化，哪一樣都離不開金融市場的創新！風險與機遇同在的市場背景下，地產金融到底該怎么玩?

　　鏈家，讓我們重新審視風險

　　鏈家的老本行是做房地產中介，已覆蓋17個城市，開設3500多個門店，擁有5萬余經紀人，年交易額4000多億，是國內最大的幾個地產中介之一。鏈家依托其自身優勢開展金融業務：以鏈家理財為代表的互聯網金融平臺，以理房通為代表的第三方支付，堪稱地產綜合服務商。然而，此次鏈家被調查，徹底扒了這兩大金融業務的皮，讓潛在的風險走上臺前。

　　先說鏈家理財，其擔保公司是中融信，而中融信的法人是鏈家集團的董事長，赤裸裸的自保自貸。中融信有這本事擔保嗎?鏈家去年交易138個億，月均過億，中融信注冊資本才5000萬，這擔保杠桿實在是太大了，但不知情的投資者卻對鏈家的理財產青睞有加。據傳，鏈家理財的產品平均1分鐘就賣完，平均融資額度在123萬，人均投資68304元。其內部離職人士也曾透露，鏈家P2P產品的資產端多為債權，且采用個人對個人的抵押出借方式，而這個借款人通常由鏈家內部工作人員充當，當真正借款人提前還款時，鏈家可將資金做成收付款資金池，再進行短期放貸，其風險很難把控。再說理房通，中融信是其大股東，又和鏈家有著扯不清的關系，而且中融信在理房通上開有賬戶。理房通是和支付寶類似的第三方支付平臺，購房者先把房款打入理房通，以保障交易的公平性。但因購房資金沉淀周期比購物長，理房通悄悄把錢轉到中融信的賬戶上，又進行投資或放貸，要是真出了系統風險，購房者的錢豈不是打水漂了！

　　這些關系被扒出來后，不少投資者打了個寒顫，認為鏈家利用錯綜復雜的關系圈錢套利，搞不好是下一個e租寶。其實，筆者持相對樂觀的態度，如果從P2P的角度看，最重要的是風控和資產端。鏈家的資產端多為房產，房產在眾多資產中仍屬于優質保值類資產;其風控是依據多年從事地產中介的大數據積累，對借款人的財產評估、還款能力等有較深的了解，風控相對容易。光這兩點，是絕大多數P2P企業難以具備的資質。從地產的角度看，鏈家打通了房屋中介、產權服務、資金托管這條產業鏈，既給地產中介增加了更多了盈利空間，也提高了房屋交易的便利性。針對上述的風險，監管部門須嚴格要求披露資金去向，增強市場透明度，像駕車一樣，監控多了，交通法規處罰嚴了，風險自然會降低。

　　鏈家模式的創新性是值得肯定的，但創新性與逐利性深度結合后，拉高金融杠桿，無形中成為推高房價的黑手。為了促成交易，鏈家推出首付貸、裝修貸、連環貸等服務，解決資金問題。其經紀商也相當賣力，提前給賣房者支付幾千塊錢，以成為獨家代理壟斷局部市場。然后不斷尋找購房下家，為下家提供資金杠桿服務，甚至把交易鏈上的房子作為抵押。鏈家賭得是房價持續上漲，當房價持續上漲，其風險相對可控，但市場泡沫越大，未來崩盤后越慘烈，這些地產中介、理財公司死了就死了，可最后買單的是銀行和購房者，必然撼動國民經濟的基礎，筆者將在下文中著重。

　　像鏈家這樣帶著創新光環的企業和模式在市場上混跡已久，包括上文提到錯綜復雜的關聯交易，是鏈家太聰明鉆了法律的空子，還是監管不到位以致市場混亂?鏈家涉及P2P網貸、第三方支付、擔保等多種復合金融模式，到底是由一個專業監管部門監管，還是多個部門聯合監管?監管體制不完善，創新企業無章法可循，故走上野蠻成長之路。此次兩會，李克強總理在政府工作報告中，提到了“加快改革完善現代金融監管體制,實現金融風險監管全覆蓋”，這明確了金融混業監管的未來方向。此時亟需法律法規的落地，為地產創新企業明確市場標準，以把握好創新尺度。

　　首付貸雖被叫停，但不是推高房價的萬惡之首

　　最近說起首付貸，都有種風聲鶴唳之感。因鏈家墊資事件引起央行、銀監會等監管部門的高度重視，深圳、上海、廣州等多地區接連叫停“首付貸”。首付貸是什么?簡單地說，首付貸就是給購房的首付提供貸款。根據購房按揭規定，要獲得銀行按揭貸款，要先支付一定比例的購房首付。2016年2月2日，央行和銀監會進一步降低了購房首付的比例，首套房商業性個貸首付比例下調至25%，二套房首付降至30%，不限購房首付最低可降至20%，為地產去庫存化創造市場基礎。首付20%，意味著可以以5倍杠桿進行購房，這個杠桿已經不低了。首付貸又能提供場外杠桿，讓首付降至到5%~10%，形成10倍到20倍的杠桿，據傳，部分首付貸最高能貸出總房款的20%，這豈不是成了“零首付”了嗎?

　　零首付是美國次貸危機爆發的導火線，沈陽政府月初推出畢業大學生零首付購房的政策當天就被叫停，因為零首付的背后是一場瘋狂的災難。銀行之所以要求購房者支付一定比例的首付，是為了有效篩選有房貸支付能力的群體。首付貸的出現，讓信用資質差的群體喬裝打扮混入購房大軍中，甚至讓炒房群體撬動20倍以上的杠桿，成為大跌前最后的狂歡。央行數據顯示，截止2015年年末，我國個人購房貸款余額為14.18萬億，占整個信貸額度的15%，2015年新增個貸2.26萬億，比上年末增長23.2%，占全年新增貸款總額的22%，可見地產市場瘋狂的程度。未來房價一旦下跌，房子由100萬跌成60萬，而購房者的房貸可能是70萬，成為負資產，此時購房者不愿意或者沒有能力支付貸款，把房子拋給銀行。筆者認為，房子和股票還是兩回事，A股市場再不好，流動性還是有的，投資者忍痛割肉仍可以變現，但房子的變現能力遠不如股票。銀行面對大量低價、變現能力差的不良資產，總不能又玩“債轉股”吧，此時債務危機乃至系統危機可能一觸即發。

　　首付貸雖然可怕，但真的像媒體所說“房價上漲的真兇”?最近不少業內人士認為地產中介和理財公司是首付貸的始作俑者，首付貸是推高房價的萬惡之首。筆者認為，首付貸對房價上漲有一定的推動作用，其放大杠桿的方式必然對市場有所刺激。但這個影響有多大呢?據調查，首付貸僅在一線城市中占有一定的市場，一線城市房價高，首付動輒上百萬，普通白領也很難一下子拿出這么多錢，而在三四線城市房價較低，親戚朋友就能湊齊首付。而且一線城市房價上漲速度快，為了能夠鎖定房價也要盡快交上首付。但這個規模并不大，當前深圳首付貸規模約25-30億元，上海約30-40億元，北京約40億元，僅占當地市場總交易量千分之五以下，對推動房價上漲的作用有限。

　　房價上漲是多種因素復合產生的結果，政策上的寬松刺激，媒體片面夸張的報道，資金從行情不好的股市轉向房市，更重要的是地產商的資金壓力太大，他們亟需“去庫存化”以獲取流動資金，因此他們會主動聯合小貸公司、P2P公司、銀行理財等，共同為購房者提供首付貸、過橋貸、信用貸等類似的金融服務，快速把庫存的房子轉給下家，以便回籠資金。顯然，首付貸只是房價上漲的替罪羊而已。

　　地產金融怎么玩?要立足于真正解決老百姓的住房問題

　　年后的房價一路上揚，部分地區甚至出現一天漲上幾十萬的現象。面對高房價，面對結婚生子，老百姓有苦難言。房貸一貸就是二三十年，工資沒漲多少，物價貴了不少，月月房貸，就連白領階層也得縮衣節食，甚至還完自己的房貸又要幫著下一代還房貸。房地產作為支柱性產業，背后隱藏著嚴峻的債務危機、產業危機，處于“牽一發而動全身”的位置，政府、銀行會想盡辦法保證房價上漲或相對穩定的趨勢，房奴生活看似遙遙無期。

　　所謂的首付貸、過橋貸、信用貸，乃至中介和P2P企業花樣百出的墊資模式，雖能給購房者解決某一時段的燃眉之急，但可能會讓購房者付出了更多的成本，更無力改變老百姓的房奴命運。筆者認為，這類似的地產金融創新只是借貸模式的升級版本，沒有突破利益相關者的交易結構，沒有真正為購房者減輕壓力，算不上地產金融創新。

　　什么才是真正的地產金融創新呢?筆者以“房地產+基金+保險+信托”的模式為例，這個模式一直以公益的名義在做，購房者交了30%的首付款后，能夠實現“零月供”，從此告別房奴的生活。聽起來像天方夜譚，購房者的月供誰來付呢?從頭說起。最近雖然很多城市房價上漲，房子似乎很搶手，但這只是局部現象，三四線城市仍有大量難以消化的庫存樓盤，中小地產商壓力山大。這時候基金公司開始為地產商出謀劃策，假設100萬一套的房子，每銷售一套，地產商愿意捐贈30萬(購房全款的30%)給基金公司，基金公司將為購房者還20年月供。為了控制金融風險，要求購房者必須交30%以上的首付款，并按常規方式辦理銀行按揭，先將房款打給地產商，地產商資金解套了。此時風險集中在購房者身上?基金公司拿什么保證20年持續提供月供呢?基金公司將地產商捐贈的30%房款與基金內的資金配置，購買與房貸價值相等的香港保險并進行復合理財，指定購房者為第一受益人，同時將這一保單資產委托給信托公司做成事務性信托。如果基金公司不能為購房者提供月供時，信托和保險生效，一次性支付購房者的所有貸款。詳細的風控和基金公司的盈利方式，筆者在此不詳細展開，說到底，這個模式通過資產配置和金融工具組合，為購房者解除了月供壓力，保險和信托增加了多個安全閥。

　　這類似的模式很多，比如最早“彩生活”做的“半價買房，返20年飯票”，即假定100萬的房子，20年返50萬的飯票，飯票能在彩生活商城、天貓等網購平臺上使用，這種模式基于“彩生活”上市公司的強大背景背書，一般的網絡商城能不能熬過20年很難說。返飯票也好，返月供也好，重要的是拿什么來保證?風控做不好，這種創新模式可能會帶來難以預料的連鎖反應，威力巨大。政府在支持地產金融創新的同時，應加強監管力度，利用專業人員診斷創新模式的每一個環節，房子是關系民生的大問題，切不可掉以輕心。

　　據研究人士統計，截止2015年12月末，國內待售面積約7.18億平米，在建面積73.5億平米，再加上待開發土地，去庫存至少需要六年，客觀上為地產金融創新提供了時間和空間。在這期間，相關配套的法律法規應及早落地，以明確樹立市場標準。地產金融創新是個大概念，鏈家集團、首付貸都曾帶著創新的光環，但筆者認為，為交易鏈條中的利益相關者創造更多價值，并降低交易實際成本，才是真正利國利民的創新模式！