從上海“223”消保事件發(fā)生開(kāi)始，鏈家的一直處于輿論質(zhì)疑中：“隱匿房源信息”、“自擔(dān)保”、“資金自監(jiān)管”，甚至還成為了推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的“幕后黑手”。這一輪的輿論旋渦中，鏈接內(nèi)部到底發(fā)生了什么?鏈接董事長(zhǎng)左暉首次走到前臺(tái)回應(yīng)相關(guān)質(zhì)疑，并尖銳地反擊關(guān)于鏈家金融資金安全的質(zhì)疑“非常不靠譜，非常不職業(yè)”，但也承認(rèn)“鏈家有自身問(wèn)題”。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉并不樂(lè)意常見(jiàn)公眾，除非迫不得已。這一次，他決定為這家正處于輿論漩渦中的企業(yè)進(jìn)行辯護(hù)。

3月1日下午，左暉在北京總部一間辦公室里進(jìn)行了一場(chǎng)近乎“科普”的媒體會(huì)，他攜兩位技術(shù)高管解釋了在過(guò)去數(shù)天內(nèi)關(guān)于鏈家的所有疑問(wèn)。

在過(guò)去數(shù)日輿論暴風(fēng)雨般的質(zhì)疑中，他們的企業(yè)管理、代理業(yè)務(wù)的商業(yè)模式、金融業(yè)務(wù)的商業(yè)模式均成為被質(zhì)疑的標(biāo)的，他們甚至被廣泛指責(zé)是推高房?jī)r(jià)的“背后黑手”。

在這場(chǎng)逾3小時(shí)的媒體會(huì)中，左暉一再主動(dòng)延長(zhǎng)時(shí)間，他多次直言自己掌舵下的這家公司并不完美，“我作為過(guò)來(lái)人來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)是質(zhì)疑錯(cuò)的，我自己覺(jué)得我們幾乎是被這些質(zhì)疑推動(dòng)著”，但他也尖銳地反擊關(guān)于鏈家金融資金安全的質(zhì)疑“非常不靠譜，非常不職業(yè)”。

喧囂冷卻，騰訊財(cái)經(jīng)《棱鏡》嘗試亦就此復(fù)盤(pán)此事件：“鏈家到底怎么了”?

緣起“223”事件

在鏈家內(nèi)部，鏈家集團(tuán)上海負(fù)責(zé)人2月23日被上海消保委約談一事被稱作“223事件”。這一天，由鏈家代理的兩起購(gòu)房案例被上海消保委通報(bào)在房源上未盡產(chǎn)權(quán)調(diào)查職責(zé)，且在后續(xù)金融服務(wù)上對(duì)購(gòu)房者資金安全帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

上海住建委次日表態(tài)已對(duì)此事調(diào)查，并對(duì)鏈家涉事兩門(mén)店停止網(wǎng)簽資格。事情在這天晚間發(fā)酵，鏈家在上海的門(mén)店被發(fā)現(xiàn)撤下了原本張貼在玻璃外墻上的櫥窗廣告。

24日，徹底挑動(dòng)外界神經(jīng)是另一條消息。界面援引“上海鏈家消息人士”稱除了涉事的兩家門(mén)店被取消網(wǎng)簽資格，上海市住建委要求鏈家下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家代理的業(yè)務(wù)。金融業(yè)務(wù)與獨(dú)家代理模式在鏈家的業(yè)務(wù)板塊中至關(guān)重要。

隨后的數(shù)天中，鏈家被炙烤在輿論的風(fēng)口浪尖。這家已創(chuàng)業(yè)15年的老牌房產(chǎn)居間代理商的企業(yè)管理、代理業(yè)務(wù)商業(yè)模式、金融業(yè)務(wù)商業(yè)模式均成為被質(zhì)疑的標(biāo)的，他們甚至被廣泛指責(zé)是推高房?jī)r(jià)的“背后黑手”。

而在此期間，鏈家集團(tuán)本身卻像消失了一樣。鏈家集團(tuán)常務(wù)副總裁王擁群發(fā)出的一封內(nèi)部信以及左暉流傳出的朋友圈成為了對(duì)此事的僅有回應(yīng)。

3月1日，左暉告訴《棱鏡》，鏈家在上海暫停金融服務(wù)是主動(dòng)決策而非上海住建部的要求，而獨(dú)家代理業(yè)務(wù)停止的說(shuō)法更不存在。

但時(shí)至當(dāng)前，上海市住建委還未對(duì)鏈家相關(guān)門(mén)店存在不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為公開(kāi)調(diào)查以及處理結(jié)果。

左暉稱，在消失的這段時(shí)間內(nèi)，鏈家對(duì)全國(guó)24個(gè)城市的所有門(mén)店在途的6.9萬(wàn)張單子逐一核查，以排除風(fēng)險(xiǎn)。而已經(jīng)制定的整改計(jì)劃中則包括將對(duì)所有的客戶投訴在官網(wǎng)公布。

他花去大半的時(shí)間讓兩位技術(shù)高管解釋被廣泛質(zhì)疑的“挪用鏈家理財(cái)中用戶資金”以及“挪用資金監(jiān)管賬戶里客戶資金”從技術(shù)上完全無(wú)法實(shí)現(xiàn)，并尖銳的反擊關(guān)于鏈家金融安全的質(zhì)疑“非常不靠譜，非常不職業(yè)”。

對(duì)于鏈家通過(guò)“速銷房”模式推漲房?jī)r(jià)的指控，他列舉了北京的數(shù)據(jù)，其表示目前北京新房及存量房總計(jì)約為21萬(wàn)套，而鏈家代理的房源數(shù)量是1.1萬(wàn)套，其中真實(shí)速銷房狀態(tài)的是8000套，即全市總量占比約4%，“很難想象在全市房源占比4%的占比就能做到呼風(fēng)喚雨的程度”。

而關(guān)于“首付貸”起到樓市“場(chǎng)外配資”的作用，左暉告訴《棱鏡》，過(guò)去一年鏈家首付貸的總體規(guī)模只有3億元左右，平均出借金額也只有15萬(wàn)元左右，

在這場(chǎng)媒體會(huì)中，他一再重復(fù)的一句話是“自己從來(lái)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)過(guò)任何一筆消費(fèi)者的投訴中鏈家是完全沒(méi)有問(wèn)題的。”并表態(tài)“很快會(huì)對(duì)上海公司從上到下，從營(yíng)運(yùn)的總經(jīng)理處理”。

金融業(yè)務(wù)是非

在這場(chǎng)風(fēng)波始末中，鏈家近兩年迅速崛起的金融業(yè)務(wù)成為風(fēng)暴眼，遭受的非議和質(zhì)疑最多。

2013年8月，理房通支付科技有限公司(下稱理房通)成立。一年之后，理房通拿到央行頒發(fā)的第三方支付牌照，成為唯一一家拿到牌照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。鏈家的金融業(yè)務(wù)就此起家，理房通也成為如今鏈家兩大金融平臺(tái)之一。

在鏈家的中介業(yè)務(wù)中，理房通主要承擔(dān)資金監(jiān)管的職能。如在二手房交易中，客戶的定金、房款、物業(yè)交割保證金、戶口遷移保證金，都會(huì)進(jìn)入理房通在銀行開(kāi)立的備付金賬戶。

在鏈家這種模式之前，二手房交易資金監(jiān)管方式主要有兩種：第一種是由商業(yè)銀行來(lái)主導(dǎo)的資金監(jiān)管;第二種是部分城市或部分城區(qū)由住建委主導(dǎo)資金監(jiān)管。“理房通作為持牌支付機(jī)構(gòu)，可以承擔(dān)類似的角色，屬于支付機(jī)構(gòu)拓展業(yè)務(wù)的一種方式。”一位央行人士對(duì)《棱鏡》如此評(píng)價(jià)。

雖然在鏈家看來(lái)，理房通能讓消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中體驗(yàn)更流暢，資金交割更安全，但消費(fèi)者似乎并不買(mǎi)賬，中國(guó)的消費(fèi)者在買(mǎi)賣(mài)房屋過(guò)程中，還沒(méi)有形成資金必須托管的意識(shí)。“主要還是客戶對(duì)我們的信任問(wèn)題。”左暉說(shuō)，他們甚至考慮下一步采用增信的手段，如跟保險(xiǎn)合作，來(lái)增加客戶對(duì)他們理房通的信任。

地產(chǎn)中介公司自己做資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，鏈家是第一家，這也不難理解外界對(duì)其模式的質(zhì)疑：客戶的資金是否進(jìn)了鏈家手中?鏈家是否將這些沉淀資金用作他途?

事實(shí)上，按照央行對(duì)第三方支付機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求，理房通須在銀行開(kāi)立專有的備付金管理賬戶，平臺(tái)無(wú)權(quán)挪用資金。

在3月1日的媒體會(huì)中，鏈家理房通的存管銀行、光大銀行望京支行行長(zhǎng)王華稱，銀行會(huì)和第三方支付做支付接口、對(duì)賬接口和校驗(yàn)系統(tǒng)上的對(duì)接，再將數(shù)據(jù)報(bào)送給央行。“在整個(gè)存管過(guò)程中，第三方支付系統(tǒng)上更多是虛的指令，實(shí)質(zhì)的資金運(yùn)作都在銀行端。”

不過(guò)，上述央行人士對(duì)《棱鏡》表示，商業(yè)銀行是根據(jù)第三方支付平臺(tái)發(fā)出的支付指令來(lái)進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，假如平臺(tái)偽造客戶的交易指令，備付金存管銀行只能通過(guò)事后詳細(xì)的對(duì)賬才能分辨出來(lái)，這是目前監(jiān)管上尚未解決的技術(shù)性障礙，因此備付金賬戶仍存在可能被挪用的道德風(fēng)險(xiǎn)。

此外，存放在銀行備付金賬戶里的資金也會(huì)產(chǎn)生一定的收益，據(jù)《棱鏡》了

解，這部分資金一般按照銀行協(xié)定存款計(jì)息，利率約為一年期定存基準(zhǔn)利率(當(dāng)前為1.75%)，這也是理房通除了手續(xù)費(fèi)之外，另外一部分收入來(lái)源。

2015年鏈家僅北京的交易額接近3000億元，其中有多大比例進(jìn)入備付金賬戶，外界不得而知。

除了資金監(jiān)管，理房通還與基金公司合作開(kāi)發(fā)貨幣基金產(chǎn)品，瞄準(zhǔn)賣(mài)房人房款解凍后的理財(cái)需求，目前累計(jì)投資金額4.43億元。

雖然理房通激活了鏈家整塊金融版圖，但其初衷卻并非如此。按照理房通副總經(jīng)理宋靖宇在3月1日的表述，鏈家一開(kāi)始并沒(méi)有如外界所說(shuō)，對(duì)金融領(lǐng)域有宏偉的布局，他們所有的金融業(yè)務(wù)都是由中介業(yè)務(wù)發(fā)起而來(lái)。

“我們每年因?yàn)槌兄Z賠了很多錢(qián)，要想降低賠付金額，唯一辦法是把資金監(jiān)管做起來(lái)。一開(kāi)始跟建行、光大合作做資金監(jiān)管，但銀行的風(fēng)控體系和流程很難跟你的交易流程融合在一起，雙方都覺(jué)得不方便，于是我們干脆自己申請(qǐng)牌照來(lái)做這個(gè)事情。”宋靖宇這樣向《棱鏡》闡述理房通成立的初衷。

拿到牌照以后，宋靖宇發(fā)現(xiàn)他們此前對(duì)牌照的理解“很淺薄”，“能做的事情比我們想象中的更多。”目前，理房通已經(jīng)開(kāi)始將資金監(jiān)管業(yè)務(wù)拓展至個(gè)人成交和任意中介成交，一些三四線城市的經(jīng)紀(jì)公司將成為他們的合作對(duì)象。

一路狂奔的P2P規(guī)模

2014年11月，幾乎與理房通同一時(shí)間，鏈家理財(cái)正式上線，定位為鏈家公司旗下互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺(tái)，彼時(shí)P2P行業(yè)正風(fēng)生水起。

鏈家理財(cái)?shù)哪Ｊ讲⒉粡?fù)雜，一邊是有借款需求的買(mǎi)房人，一邊是投資人，鏈家理財(cái)充當(dāng)了撮合中介。目前鏈家理財(cái)資金端共推出兩個(gè)系列，8款產(chǎn)品，主要為借款人提供短期過(guò)橋融資業(yè)務(wù)，包括贖樓、尾款墊資、首付貸款等等。

截止目前，鏈家理財(cái)累計(jì)成交量已超過(guò)180億元，投資用戶規(guī)模31.4萬(wàn)人，單日融資過(guò)億已然是常態(tài)。以2月29日為例，當(dāng)天交易額為1.5億元，根據(jù)網(wǎng)貸之家的每日數(shù)據(jù)，這一成交量在網(wǎng)貸行業(yè)能擠進(jìn)前五名。對(duì)于一家成立僅1年多時(shí)間的平臺(tái)而言，其擴(kuò)張規(guī)模堪稱迅猛。

個(gè)人住房抵押一直被視為P2P行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，作為房產(chǎn)中介，鏈家理財(cái)還能全程跟進(jìn)每一個(gè)借款項(xiàng)目，在資產(chǎn)端和風(fēng)控上，具有其他P2P平臺(tái)無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。

鏈家理財(cái)2015年報(bào)告顯示，平臺(tái)所有到期產(chǎn)品的按時(shí)還款率達(dá)99.95%，87.4%的逾期會(huì)在三個(gè)月之內(nèi)歸還，尚無(wú)壞賬發(fā)生。

不過(guò)，質(zhì)疑也接踵而來(lái)，作為擁有自己第三方支付機(jī)構(gòu)的平臺(tái)，首先即是P2P資金存管問(wèn)題。

在3月1日的媒體會(huì)中，鏈家網(wǎng)首席風(fēng)控官王志偉稱，鏈家理財(cái)?shù)馁Y金均由首信易支付監(jiān)管，并非由理房通監(jiān)管。此外，他們也已經(jīng)與民生銀行、招商銀行進(jìn)行了多輪溝通和洽談，下一步將尋求銀行資金存管。

而對(duì)于中融信擔(dān)保公司屬于非融資性擔(dān)保，不具備P2P擔(dān)保資質(zhì)的質(zhì)疑，左暉在現(xiàn)場(chǎng)給出的解釋是，融資性擔(dān)保公司主要針對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)，而P2P屬于個(gè)人對(duì)個(gè)人之間的業(yè)務(wù)，和銀行業(yè)務(wù)沒(méi)有任何關(guān)系。

根據(jù)網(wǎng)貸征求意見(jiàn)稿，P2P應(yīng)當(dāng)要“去擔(dān)保化”，因此并未對(duì)P2P業(yè)務(wù)的擔(dān)保方資質(zhì)作出規(guī)定。不過(guò)，在一位法律人士看來(lái)，按照非融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)范圍，不能對(duì)借貸合同進(jìn)行擔(dān)保，依照一般法理，銀行等債權(quán)人可以包含P2P平臺(tái)的出借人，因此非融擔(dān)公司為P2P平臺(tái)提供擔(dān)保仍存在違規(guī)嫌疑。

當(dāng)前，網(wǎng)貸行業(yè)的最終監(jiān)管細(xì)則尚未出臺(tái)，行業(yè)正處于18個(gè)月的整改期，這也是包括鏈家理財(cái)在內(nèi)的一些P2P平臺(tái)，雖然遭受質(zhì)疑，但無(wú)法定論的原因。也正是在這一輪網(wǎng)貸行業(yè)的“野蠻”生長(zhǎng)中，鏈家理財(cái)?shù)囊?guī)模得以迅速擴(kuò)大。

鏈家內(nèi)部也在反思這次質(zhì)疑風(fēng)波的原因。在宋靖宇看來(lái)，鏈家成立了一個(gè)資金監(jiān)管平臺(tái)，在外界看來(lái)似乎弄了很多錢(qián)，那邊又在做P2P，好像又是需要錢(qián)的業(yè)務(wù)，因此很容易讓人把它們聯(lián)想在一起。“其實(shí)兩個(gè)平臺(tái)是完全獨(dú)立的，有各自的資金存管方式。”他強(qiáng)調(diào)稱。

這次風(fēng)波也讓左暉開(kāi)始重新審視鏈家的公信力問(wèn)題，他將之視為一次正常的市場(chǎng)教育，讓他們?nèi)ふ以鲂诺母鞣N解決方案。

奔跑的代價(jià)

成立于北京的鏈家已創(chuàng)業(yè)15年，從交易規(guī)模上來(lái)說(shuō)，這家企業(yè)目前已是中國(guó)最大的房產(chǎn)居間代理服務(wù)商。

然而，直至2014年，鏈家都未曾在北京以外的市場(chǎng)中跑馬圈地，直到2015年，它在1年內(nèi)連續(xù)發(fā)起11項(xiàng)并購(gòu)，將疆域迅速?gòu)谋本U(kuò)大至華東、華南以及西南。

1年內(nèi)，上海德佑、重慶大業(yè)興置業(yè)，成都伊城、廣州滿堂紅、深圳中聯(lián)及大連好旺角悉數(shù)被左暉納入到鏈家旗下。

左暉在3月1日的媒體會(huì)中披露的數(shù)據(jù)稱，鏈家集團(tuán)目前門(mén)店數(shù)量達(dá)到6000家，在2015年整體交易額則達(dá)到7090億元，其中新房交易額達(dá)到1210億，理財(cái)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)到1238億元。

他告訴《棱鏡》，自己的戰(zhàn)略就是進(jìn)入到3億的城市人口中的地方去。“我們主要是做核心的市場(chǎng)，比如上海一年14000億，北京大概9000億。”左暉希望進(jìn)入到這些城市里面占到55%、60%的市場(chǎng)率。

然而，左暉稱“鏈家自己內(nèi)部一直不太認(rèn)為我們的擴(kuò)張很快，背后也是因?yàn)橛幸欢ǖ男判摹！倍鴮?duì)于上市，左暉告訴《棱鏡》“自己的確沒(méi)有任何的計(jì)劃，起碼沒(méi)有明確的計(jì)劃。”

在迅速擴(kuò)張背后，類似上海兩起案例的發(fā)生卻很難解釋為偶然事件。被左暉視作將成為全國(guó)最大市場(chǎng)的上海，鏈家直至并購(gòu)德佑前也僅有20余家門(mén)店，而后者則有超過(guò)200家門(mén)店。但左暉告訴《棱鏡》，這兩個(gè)案例并不能確定是否是發(fā)生在此前就是德佑的門(mén)店。

2015年，支撐左暉并購(gòu)德佑的一個(gè)重要的市場(chǎng)判斷就是”整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在從一線到二三線城市梯次進(jìn)入存量房占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)”,而這背后則同時(shí)存在的是存量房交易中更為復(fù)雜的交易環(huán)境，而左暉在這場(chǎng)媒體會(huì)中也表達(dá)了這種擔(dān)憂。

他舉例稱，在一些房源情況中，甚至存在房主自己把自己房子給查封了，而有些城市查封是非常容易的，“為什么呢?就是要漲價(jià)。賣(mài)完了之后想要漲價(jià)，怎么辦?就把房子查封。”

在房源核實(shí)上，左暉稱，在北京市場(chǎng)，鏈家2015年為保障購(gòu)房者權(quán)益進(jìn)行的賠付資金規(guī)模就超過(guò)1000萬(wàn)元。

正如對(duì)上海發(fā)生的事情，左暉認(rèn)為“如果只是一個(gè)危機(jī)公關(guān)的問(wèn)題，反而是一個(gè)小問(wèn)題”，“我們可能會(huì)想自己內(nèi)部的問(wèn)題是不是比危機(jī)公關(guān)更嚴(yán)重，你在對(duì)客戶服務(wù)相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)的服務(wù)流程是不是有很大的問(wèn)題”。

附文：不止鏈家有罪，全行業(yè)都這樣?

24日晚，相信很多在關(guān)注房地產(chǎn)的朋友，都看到了這樣的消息：

據(jù)新民網(wǎng)報(bào)道，2月23日，在上海市消保委召開(kāi)的上海市房產(chǎn)中介消費(fèi)者滿意度調(diào)查發(fā)布會(huì)上，公布了兩個(gè)案例，直指鏈家。證據(jù)指明鏈家涉嫌隱瞞真實(shí)信息，將處于抵押貸款等無(wú)法順利進(jìn)行交易狀態(tài)下的房屋掛牌出售，引誘和誤導(dǎo)不知情的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)還提供高息貸款服務(wù)。

2月24日上午，上海市住建委約談了鏈家的相關(guān)負(fù)責(zé)人。初步發(fā)現(xiàn)，鏈家公司相關(guān)門(mén)店存在不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)行為，有關(guān)方面已決定開(kāi)展正式調(diào)查，并要求鏈家公司積極配合。

就在同時(shí)段，鏈家集團(tuán)位于上海市場(chǎng)的更多門(mén)店被發(fā)現(xiàn)突然撤下了全部的櫥窗廣告。作為一名房產(chǎn)中介的潛在用戶，我不得不仔細(xì)去捋一捋究竟發(fā)生了什么?

沒(méi)想到這么一掰扯，發(fā)現(xiàn)，可能整個(gè)房產(chǎn)中介行業(yè)都在悶聲作大死。

鏈家的房產(chǎn)金融版圖

成立于2001年的鏈家，作為房產(chǎn)中介行業(yè)的「老炮兒」。近兩年，作為曾經(jīng)的行業(yè)標(biāo)桿，鏈家屢次用行動(dòng)證明著自己的巨頭地位。即使在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊下，仍然能夠成長(zhǎng)為行業(yè)巨頭，就是因?yàn)槠溥^(guò)硬的管理和服務(wù)體系，并且能夠「與時(shí)俱進(jìn)」。

目前，鏈家主要的業(yè)務(wù)分三大塊：資產(chǎn)管理(丁丁租房、自如家)、交易管理(新房、二手房)、金融管理(鏈家理財(cái)、理房通等)，三者之間相互促進(jìn)。

鏈家理財(cái)是鏈家旗下的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺(tái)，號(hào)稱「首創(chuàng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)-支付-理財(cái)」的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。

鏈家理財(cái)在線上對(duì)接有投資理財(cái)需求的投資人，而在線下去對(duì)接在鏈家辦理購(gòu)房業(yè)務(wù)的業(yè)主。借款人大多來(lái)自鏈家房屋買(mǎi)賣(mài)客戶，主要用于借款人房產(chǎn)交易過(guò)程中所產(chǎn)生的短期資金周轉(zhuǎn)，比如業(yè)主賣(mài)房 需要還清銀行按揭、買(mǎi)房客戶因銀行批貸放款較慢而無(wú)法支付尾款、業(yè)主換房、房屋抵押借款等。

除此之外，在鏈家的金融體系中還有2006年成立的北京中融信擔(dān)保和2015年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的理房通，鏈家理財(cái)由北京中融信投資擔(dān)保有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，而理房通是鏈家集團(tuán)旗下第三方支付平臺(tái)，于2014年7月獲得中國(guó)人民銀行頒發(fā)的《支付業(yè)務(wù)許可證》，也是目前國(guó)內(nèi)唯一一家持牌房屋擔(dān)保支付平臺(tái)。

理房通承擔(dān)的支付功能，主要是為二手房屋買(mǎi)賣(mài)雙方提供房屋「資金托管」，以及支持房屋定金、房款、物業(yè)交割保證金、劃轉(zhuǎn)建委等多種資金托管，以保證二手房交易過(guò)程中的資金安全。

有了房地產(chǎn)這種號(hào)稱最安全最靠譜的資產(chǎn)，看上去「互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)+金融」的模式的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低：房產(chǎn)中介手里關(guān)于客戶有幾套房、月供多少的「大數(shù)據(jù)」，是互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)做風(fēng)控時(shí)最強(qiáng)的一顆定心丸，而互聯(lián)網(wǎng)金融可以為新房、二手房的買(mǎi)賣(mài)提供非常重要的幫助。

鏈家副總裁、CFO 魏勇在 2015年 接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)曾表示：“目前(鏈家)金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近 10%，在未來(lái) 5年 里做到 50%也是有可能的。” 截至 2016年2月23日，平臺(tái)累計(jì)投資金額已超過(guò) 1755 億元，用戶超 31 萬(wàn)，單日最高成交量近 2 億，日均成交量超過(guò) 3800 萬(wàn)元，人均投資金額超過(guò) 16 萬(wàn)元。

既然金融與房產(chǎn)是天作之合，鏈家的理財(cái)產(chǎn)品又可以「讓買(mǎi)房變得更簡(jiǎn)單」，又怎么會(huì)遭到有關(guān)部門(mén)的連續(xù)打擊呢?

事情正在起變化

問(wèn)題就出在鏈家自己身上。

細(xì)心的人能夠發(fā)現(xiàn)，在鏈家理財(cái)?shù)木W(wǎng)站上，幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證。事實(shí)上，工商資料中的中融信擔(dān)保，其唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。

理房通注冊(cè)于2013年8月，法人為單一剛，身份是鏈家地產(chǎn)的執(zhí)行董事。理房通的股東為中融信擔(dān)保和北京中和泰投資咨詢有限公司兩家，而北京中和泰投資咨詢有限公司的股東除鏈家地產(chǎn)董事長(zhǎng)左暉外，還有鏈家地產(chǎn)副總裁王擁群。

(相關(guān)工商資料信息來(lái)自企查查)

據(jù)2015年鏈家理財(cái)?shù)哪陥?bào)顯示，平臺(tái)累計(jì)成交額為138億，月平均交易額超過(guò)10億，單日融資過(guò)億，以鏈家理財(cái)兩個(gè)月至一年的標(biāo)計(jì)算， 存量起碼在20億以上。而中融信作為擔(dān)保，其工商注冊(cè)登記顯示注冊(cè)資金為50000萬(wàn)，鏈家理財(cái)?shù)膿?dān)保額度已經(jīng)超過(guò)擔(dān)保公司的注冊(cè)資本金。

實(shí)際上，在23、24日曝出鏈家的侵權(quán)問(wèn)題之前，除了去年9月有媒體指出鏈家金融平臺(tái)的超額擔(dān)保現(xiàn)象。中融信擔(dān)保只是具有一般性經(jīng)營(yíng)合同擔(dān)保資格的公司，并非是一家具有融資性擔(dān)保資格的公司。

在鏈家之前的角色設(shè)定當(dāng)中，「理房通以第三方監(jiān)管平臺(tái)的形式切入房產(chǎn)交易。買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同后，首付款直接打給理房通，買(mǎi)賣(mài)雙方都能看到首付已經(jīng)入賬。同時(shí)由理房通對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行鑒定，確認(rèn)交易可以進(jìn)行，再將首付款打給賣(mài)家。在整個(gè)過(guò)程種由理房通來(lái)監(jiān)管資金的安全，讓買(mǎi)賣(mài)雙方都放心交易。」

而最近一篇人民網(wǎng)的相關(guān)報(bào)道指出，理房通可能存在凍結(jié)資金使用不透明的問(wèn)題。原本鏈家理房通承擔(dān)的只能是「資金托管」，但由于目前相關(guān)的監(jiān)管規(guī)定仍未對(duì)資金存管的第三方機(jī)構(gòu)作出嚴(yán)格限制，理房通實(shí)際承擔(dān)的功能也更偏向于「資金存管」。

各位看明白了嗎?也就是說(shuō)，鏈家既做了球員，又當(dāng)了裁判，其房產(chǎn)金融的平臺(tái)端、支付端、擔(dān)保端和線下業(yè)務(wù)端悉數(shù)是自己設(shè)立或是直接管理的公司，這樣的模式導(dǎo)致其金融平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)不分散，一旦發(fā)生壞賬，或者擔(dān)保公司審核借款標(biāo)準(zhǔn)放松，抑或是資金鏈斷裂，鏈家金融的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)是系統(tǒng)性的，并且難以卡斷風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

自從2014年11月鏈家理財(cái)上線以來(lái)，截止到2015年Q3，鏈家理財(cái)累計(jì)投資額達(dá)到93.7億元，投資用戶超過(guò)27萬(wàn)人，人均投資金額14.27萬(wàn)元，重復(fù)投資率為80%，對(duì)比的是余額寶人均投資金額為4000元。目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入，鏈家理財(cái)CEO魏勇預(yù)測(cè)未來(lái)5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤(rùn)。

雖然大家或多或少的對(duì)鏈家為代表的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融有質(zhì)疑，但畢竟鏈家理財(cái)?shù)拇_取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。沒(méi)想到，剛過(guò)完元宵節(jié)，鏈家就出事了。

鏈家錯(cuò)在哪?

我們翻過(guò)頭來(lái)看看，這次事件的導(dǎo)火索。據(jù)媒體披露：鏈家中介先是欺瞞了上海黃先生房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽(yù)情況，在黃先生支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封。而過(guò)錯(cuò)方鏈家，則要求黃先生將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，以此作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易。

另一個(gè)「受害者」莊先生支付了定金后，在簽訂正式協(xié)議前才被告知，自己相中的房屋有 167 萬(wàn)元的抵押貸款，房產(chǎn)證無(wú)法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)的。

從這兩個(gè)案例來(lái)看，鏈家的上海公司錯(cuò)在了「一房?jī)沙浴梗约芭矂?dòng)「理房通」幫忙托管的沉淀資金。

實(shí)際上，傳統(tǒng)中介對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的保障是比較低的，鏈家加強(qiáng)了對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方和中介三方的保障，那就是要求買(mǎi)賣(mài)雙方的資金保障都留在鏈家。而買(mǎi)賣(mài)方所有涉及的資金都會(huì)在鏈家沉淀一定的時(shí)間，從這個(gè)角度看，「理房通」和「支付寶」擔(dān)保淘寶交易是完全一致的。

購(gòu)房者預(yù)付的定金與購(gòu)房首付款被「理房通」凍結(jié)在第三方賬戶，直到房屋過(guò)戶結(jié)束后才將資金解凍，轉(zhuǎn)給賣(mài)房客戶，避免出現(xiàn)因房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題導(dǎo)致買(mǎi)方客戶無(wú)法過(guò)戶，或因買(mǎi)方客戶購(gòu)房資金不夠，致使賣(mài)方客戶“錢(qián)房?jī)墒А钡痊F(xiàn)象的出現(xiàn)。

但這個(gè)賬戶實(shí)際上通過(guò)其全資子公司中融信的擔(dān)保。中融信負(fù)責(zé)鏈家地產(chǎn)所有房屋交易的產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、資金托管、房屋按揭貸款以及融資業(yè)務(wù)。有業(yè)內(nèi)人士稱，「如果托管資金存放在銀行，銀行接受指令進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，平臺(tái)就能夠與資金隔絕。

但是鏈家地產(chǎn)作為交易中介，鏈家理房通而非銀行作為資金托管和支付平臺(tái)，理房通就會(huì)形成資金沉淀，形成了資金池。在信息不夠充分透明的情形下，難以實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流向。」

在擁有巨額資金沉淀后，原本扮演了「資金托管」的鏈家漸漸做起了「資金存管」。

有分析人士稱，鏈家2015年二手房成交預(yù)計(jì)4000億，以平均40%的首付預(yù)估，全年的首付資金1600億，每天的資金沉淀4.28億，按平均每個(gè)交易沉淀10天資金計(jì)算，按8%年利計(jì)算，2015年預(yù)計(jì)可帶來(lái)9380萬(wàn)的收益，當(dāng)然鏈家若將該資金用作他途獲得的收益將會(huì)更大。莊先生的案例就充分證明，鏈家的確動(dòng)用了資金池中的錢(qián)，去放貸。

雖然存在風(fēng)險(xiǎn)，如果鏈家自己的自控力夠強(qiáng)，其金融體系現(xiàn)在也不會(huì)受到如此詬病。但在商業(yè)利益面前，說(shuō)實(shí)話，有幾家房產(chǎn)中介能忍住。

我不是針對(duì)誰(shuí)，在座的大部分房產(chǎn)中介，你們都有可能步鏈家的后塵

互聯(lián)網(wǎng)金融的概念是火的不要不要的，近年來(lái)相關(guān)的金融項(xiàng)目與創(chuàng)業(yè)公司雨后春筍般的成長(zhǎng)起來(lái)。2013年，全國(guó)的P2P平臺(tái)只有800家，一年后為1613家。到了2015年，國(guó)內(nèi)的P2P平臺(tái)累計(jì)已達(dá)到了4329家。

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與金融的結(jié)合也是理所應(yīng)當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)也更小。各大地產(chǎn)商或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司絕對(duì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)這樣的發(fā)展機(jī)遇。

比如，萬(wàn)科與民生銀行推出的「萬(wàn)民寶」，綠地推出的「地產(chǎn)寶」，平安好房推出的「好房貸」等。而在房產(chǎn)中介們中，偉業(yè)我愛(ài)我家推出了「我家貸」，搜房的「天下貸」，鏈家的「家多寶」，世聯(lián)行的「家園云貸」，此外中原、Q房網(wǎng)、房多多、安居客、易居中國(guó)等等都跨界搞了金融。

這么多房產(chǎn)中介做金融，為什么單單鏈家被拎出來(lái)示眾，這只是鏈家一家的「原罪」嗎?

二手房市場(chǎng)本來(lái)就是一個(gè)國(guó)家政策、交易營(yíng)銷環(huán)節(jié)完全信息不對(duì)稱的市場(chǎng)，因?yàn)闃潜P(pán)、交通、樓層、裝修的差異二手房?jī)r(jià)格差異較大，普通購(gòu)房者很難準(zhǔn)確衡量國(guó)家政策及附加因素對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。

二手房交易市場(chǎng)一直就存在虛假房源盛行的問(wèn)題。很多房產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)渠道僅僅是中介吸引用戶到店的一種渠道，網(wǎng)上掛出的房源也大多是虛假的，所以真正的二手房購(gòu)買(mǎi)者想要消除價(jià)格不透明，只能在實(shí)際查看多家實(shí)際房源后才能了解到大概的市場(chǎng)價(jià)位。

兩個(gè)案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。雖然并未有明確證據(jù)證明鏈接在墊資過(guò)程中的資金來(lái)源是否違規(guī)，但是至少?gòu)那f、黃兩人的案例來(lái)看，該墊資款的資金風(fēng)險(xiǎn)還是非常高的，而且利潤(rùn)很大。

有分析認(rèn)為，這次有關(guān)部門(mén)要求鏈家下線金融產(chǎn)品，并不是簡(jiǎn)單懲罰鏈家，而是出于中介公司和部分購(gòu)房者「場(chǎng)外配資」行為所暴露出的危險(xiǎn)氣息。在過(guò)去，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)一套房屋，首套房杠桿比率約1:3，目前購(gòu)房者利用「鏈家」金融杠桿支撐點(diǎn)，場(chǎng)外配資動(dòng)輒1:5甚至1：7的連環(huán)杠桿比例。

通過(guò)各大中介公司公開(kāi)宣傳數(shù)據(jù)可以推出：鏈家銷售額中大約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛(ài)我家大約有800億元，整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)「場(chǎng)外配資」實(shí)現(xiàn)購(gòu)房成交金額早已超過(guò)1萬(wàn)億元，這樣客觀事實(shí)造成上海市政府擔(dān)心系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)性爆發(fā)。

有了E租寶的前車之鑒，地方政府的擔(dān)憂不是沒(méi)有理由。由于房產(chǎn)交易過(guò)程中，從開(kāi)始到購(gòu)房手續(xù)全部辦完，是有一定周期的。而在這期間，房產(chǎn)中介可以沉淀大量的資金。

從這次的鏈家事件來(lái)看，在利益驅(qū)動(dòng)下，一些房產(chǎn)中介為了尋求利益最大化，利用自身在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的優(yōu)勢(shì)地位，不惜違法操作。另一方面，中國(guó)的房產(chǎn)中介市場(chǎng)多年來(lái)始終缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)和規(guī)劃，且缺乏統(tǒng)一的誠(chéng)信管理機(jī)制。

在面對(duì)日益火爆的互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)，相關(guān)的法律制度、監(jiān)管并沒(méi)有及時(shí)跟上，給一些無(wú)良中介提供了可乘之機(jī)。

鏈家的「罪」不止于鏈家，因?yàn)槟銈儌€(gè)個(gè)都還在犯。