上周，上海市住建委要求鏈家全面下線金融產(chǎn)品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨(dú)家代理的業(yè)務(wù)。在以令人瞠目結(jié)舌的速度強(qiáng)勢擴(kuò)張后，早先埋下的定時(shí)炸彈終于爆炸了。

在被上海市消保委點(diǎn)名后，上海市住建委旋即介入調(diào)查。2 月 24 日，上海市住建委回應(yīng)表示，鏈家公司相關(guān)門店存在不規(guī)范經(jīng)營行為，對其已展開正式調(diào)查，處理結(jié)果將及時(shí)向社會(huì)公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門店所有廣告窗貼。

在上海消保委披露的兩起案例中，上海市民黃先生聲稱，鏈家中介欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽(yù)情況，自己支付了七成首付后，房子卻接連被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易。

在另一個(gè)案例中，莊先生在支付了定金后準(zhǔn)備簽訂正式協(xié)議前才被告知，房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產(chǎn)證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家、以供其購買其他房產(chǎn)的。

在兩起案例背后，鏈家一直以來的金融衍生業(yè)務(wù)浮出水面，地產(chǎn)中介金融的監(jiān)管困局也暴露出來。

禍起金融衍生品

在上文的兩起案例中， 為盡快促成交易，鏈家門店為購房者提供了年利率高達(dá) 19.2%的貸款。 為了獲得貸款，借款方會(huì)將房屋抵押，而這些抵押最終影響了房屋的交易。“很有可能是鏈家為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，通過經(jīng)紀(jì)人給賣房人借款，但買房人并不知情。”一位地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人員告訴動(dòng)點(diǎn)科技記者。

據(jù)了解， 鏈家的金融體系里主要有四類業(yè)務(wù)——產(chǎn)權(quán)服務(wù)、資金托管、銀行按揭和短期融資貸款。 而短期融資貸款和資金托管業(yè)務(wù)恰好與其目前開設(shè)的鏈家理財(cái)（P2P 業(yè)務(wù)）、理房通兩個(gè)金融產(chǎn)品相對應(yīng)。而包括贖樓貸、全款貸、換房貸、首付貸、監(jiān)管貸在內(nèi)的數(shù)個(gè)信貸產(chǎn)品讓鏈家看起來儼然是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)。

贖樓貸可以幫助業(yè)主還清房屋的銀行貸款，使房屋可以正常交易、過戶；全款貸可以讓賣房業(yè)主提前拿到全款；換房貸可以零首付換房，首付貸為首付資金不足的購房者提供融資方案，監(jiān)管貸主要是為過戶過程中所需監(jiān)管資金墊資——鏈家為購房的每一個(gè)環(huán)節(jié)都提供了杠桿性質(zhì)的金融服務(wù)，比起降低購房者籌措資金的難度，這里面的金融風(fēng)險(xiǎn)更令人擔(dān)憂。

盡管鏈家一直表示金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)，但它畢竟不是專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)。“這類金融杠桿安全運(yùn)作的原因不是風(fēng)控有多好，是因?yàn)榉績r(jià)還在上漲。那萬一房價(jià)下跌了怎么辦？風(fēng)險(xiǎn)就暴露了。”上述從業(yè)人員告訴動(dòng)點(diǎn)科技。

也有不少人質(zhì)疑鏈家的金融業(yè)務(wù)不可避免地推高了房價(jià)。 通過首付貸，只要 10%甚至 5%的首付款就可以買下房子，過一段時(shí)間后在賣出，獲取高額差價(jià)——在上海、深圳這樣的地方，這并非不可能的事。 另一方面，為了避免金融業(yè)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，鏈家也完全有理由推高房價(jià)。

另外，這類金融衍生品的合法性也存在疑問。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的規(guī)定，推出借貸功能的金融產(chǎn)品必須進(jìn)行備案，否則屬于違法經(jīng)營，但鏈家并沒有向消保委和住建委提供相關(guān)備案內(nèi)容。

理財(cái)業(yè)務(wù)暗藏高風(fēng)險(xiǎn)

除了高風(fēng)險(xiǎn)的金融杠桿，鏈家旗下的理財(cái)業(yè)務(wù)也受到了質(zhì)疑。

鏈家理財(cái)平臺(tái)于 2014 年 11 月 29 日正式上線，借助分布廣泛的線下門店，鏈家的 P2P 業(yè)務(wù)發(fā)展速度相當(dāng)快。其官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至 2016 年 2 月 24 日，平臺(tái)累計(jì)投資金額達(dá)到 177 億，已發(fā)放收益達(dá)到 1.75 億，投資用戶體量為 31 萬，人均投資金額為 16.6 萬元。

鏈接理財(cái)?shù)耐顿Y收益大多在年化 6%到 8%不等，它們很有可能流向了上文中年利率 19.2%的貸款產(chǎn)品，這里面存在超過 10%的利差。但在去年底《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法 (征求意見稿)》發(fā)布后，鏈家理財(cái)中存在的期限錯(cuò)配、資金錯(cuò)配已經(jīng)踩了監(jiān)管紅線。還有一些產(chǎn)品的資金流向并不明確，它們是進(jìn)入了借款人的賬戶還是被挪作他用，投資者并不清楚。

此外，鏈家還通過北京中融信擔(dān)保有限公司來為鏈家理財(cái)做擔(dān)保。不過，它也是鏈家旗下的企業(yè)，唯一股東是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司—— 也就是說，鏈家是自己在為自己擔(dān)保。

另外，鏈家下屬的第三方支付“理房通”也被指存在凍結(jié)資金使用不透明的問題。房理通的業(yè)務(wù)類型與支付寶在淘寶網(wǎng)中的作用頗為類似——購房者預(yù)付的定金與購房首付款被“理房通”凍結(jié)，直到房屋過戶結(jié)束后才將資金解凍并交由賣房者，從而避免出現(xiàn)因房屋產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致買方客戶無法過戶，或因買方客戶購房資金不夠，致使賣方客戶“錢房兩失”等現(xiàn)象的出現(xiàn)。它在 2014 年 7 月獲得央行頒發(fā)的第三方支付牌照。

但這里面的問題在于，房屋交易的周期往往相當(dāng)長，每一筆買房款會(huì)在房理通待上十天甚至更長的時(shí)間。“理房通”網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，其已完成了高達(dá) 1300 多億元的交易額，這些巨額資金沒有任何監(jiān)管與托管的措施，一旦被挪用，其風(fēng)險(xiǎn)不可估量。房理通官方曾表示交易資金受中國人民銀行全程監(jiān)管——“資金由央行監(jiān)管”這種說法還是第一次聽說。

也就是說，鏈家的金融業(yè)務(wù)、支付端口和擔(dān)保業(yè)務(wù)，都是鏈家自己設(shè)立或是直接管理單位，這很難讓人相信里面沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)中介的金融業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)管

在上海，鏈家從 2015 年開始大力推出“速銷房”概念，即房東將房源獨(dú)家委托給鏈家，鏈家承諾在一定時(shí)間內(nèi)將該房源銷售出去，如果沒有售出鏈家將賠付房東違約金。

為了帶動(dòng)房產(chǎn)銷售，金融衍生品成了最好的選擇。而這種房產(chǎn)買賣——銀行按揭——資金托管——產(chǎn)權(quán)服務(wù)——過橋融資——金融理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式也就應(yīng)運(yùn)而生。

這樣做的并不止鏈家一個(gè)，通過理財(cái)平臺(tái)建立資金池這一做法在中介行業(yè)有一定普遍性，中介把資金放給消費(fèi)者做短貸，收取高額利息。但如果其中有一環(huán)出現(xiàn)問題，就很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

鏈家的這次“金融風(fēng)暴”顯然也折射出了監(jiān)管的缺位，針對這類金融產(chǎn)品造成的問題，住建委能夠做的事情非常有限，只能局限在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

在 2008 年的美國，肆意向普通消費(fèi)者兜售各種金融衍生品最終變成了次貸危機(jī)。在 2010 年，美國出臺(tái)了《多德弗蘭克法案—華爾街改革與消費(fèi)者保護(hù)法案》，法案的核心內(nèi)容就是在金融系統(tǒng)當(dāng)中保護(hù)消費(fèi)者。法案規(guī)定：設(shè)立新的消費(fèi)者金融保護(hù)局，賦予其超越監(jiān)管機(jī)構(gòu)的權(quán)力，全面保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

在中國，面臨的地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了住房領(lǐng)域的情況下，監(jiān)管的邊界或許也應(yīng)該重新考量。

2 月 28 日，上海住建委通知稱，將對散布不實(shí)信息的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)肅處理。上海住建委主任顧金山在接受媒體采訪時(shí)透露，鏈家所有在線金融產(chǎn)品目前均已下架，而關(guān)于鏈家“獨(dú)家代理”模式的存廢，顧金山表示住建委還在研究當(dāng)中。