國慶前后，各地樓市紛紛出臺限購政策對樓市過熱的現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控，自2016年9月30日到2016年10月6日以來，全國已經(jīng)有包括南京、杭州、蘇州等將近20個城市采取了限購政策，隨之而來的是大量的房地產(chǎn)買賣合同糾紛，那么，當(dāng)買房遇上限購，購房者該怎么破？且聽鴻鵠律匠為您指點(diǎn)迷津。
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Q：只簽訂了《購房意向書》，尚未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人現(xiàn)因限購政策的施行而喪失購房資格，如果不買房且在合同無特別約定的情形下，還可以拿回定金嗎？

A：可以。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房司法解釋》”、自2003年6月1日起施行）第四條規(guī)定，“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

購房者一般在購房之前所簽訂的《購房意向書》、《認(rèn)購協(xié)議》或《定金協(xié)議》等都具備定金性質(zhì)，所支付的定金是作為簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》或《商品房銷售合同》的擔(dān)保，若其中一方在協(xié)議約定的時間內(nèi)因故未能訂立商品房預(yù)（銷）售合同，如出賣人因房價暴漲等原因而拒絕訂立商品房預(yù)售合同或者買受人因房屋本身或周邊環(huán)境等原因而拒絕訂立商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用定金罰則進(jìn)行雙倍返還；如果因樓市限購政策等不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致未能簽訂商品房預(yù)售合同，則購房人可要求開發(fā)商退還定金。如果出賣人堅持不肯退還，無法協(xié)商一致，買受人可以向房屋所在地人民法院提起訴訟來解決爭議。

Q：樓市限購政策屬于不可抗力嗎？如果因限購而無法過戶，怎么辦？

A：限購政策不屬于不可抗力，但可以適用《合同法》第一百一十條第（一）項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行處理。根據(jù)《合同法》第117條規(guī)定，“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。”限購政策是當(dāng)?shù)卣槍鞘羞^熱的現(xiàn)象根據(jù)實(shí)際情況采取的住房調(diào)控政策之一，在性質(zhì)上具有公共政策的特征，調(diào)控目標(biāo)明確，并非突然發(fā)生，無法滿足不可抗力“不可預(yù)見”、“不可避免”和“不可克服”這三大特性，而且，房屋買賣合同涉及標(biāo)的相對較大，與合同當(dāng)事人切身利益相關(guān)，在簽訂房屋買賣合同時理應(yīng)對可能存在的市場風(fēng)險和履行障礙具有一定的判斷能力。因此，在司法實(shí)踐中，各地法院不會把限購政策作為免責(zé)條款，認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條規(guī)定的“不可抗力”。

雖然不屬于不可抗力，但若確因政府限購政策而無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，可以援引《合同法》第一百一十條第（一）項(xiàng)規(guī)定的“法律上或者事實(shí)上不能履行”的情形進(jìn)行處理。

在房屋買賣合同訂立之后，由于限購政策的出臺而導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，人民法院通常會認(rèn)定為，“因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)”，除合同另有約定之外，法院允許當(dāng)事人雙方解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將所收的購房款或定金返還買受人。買受人需酌情承擔(dān)出賣人實(shí)際付出的費(fèi)用等合理損失。合同當(dāng)事人一方因限購政策而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或者適用定金罰則的，法院一般不予支持。

對于解除合同后的損失部分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)分處理。根據(jù)《全國民事審判工作會議紀(jì)要（2011年）》第21條規(guī)定，“人民法院對因國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整導(dǎo)致雙方當(dāng)事人解除房屋買賣合同后的損失，應(yīng)適當(dāng)區(qū)分基本住房、改善性住房和投資性住房予以公平處理，依法保護(hù)普通民眾特別是弱勢群體和低收入階層的利益。

對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理，合同約定定金的，補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。”

參考答案
（2014）江中法民一終字第174號-劉曉輝與施祥利房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

裁判觀點(diǎn)
參照最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，住房限購政策具有公共政策的性質(zhì)，相關(guān)行政部門實(shí)施住房限購政策之后，在客觀上必然會對相應(yīng)時期房屋買賣合同的實(shí)際履行造成重大影響。

結(jié)合本案事實(shí)，雙方當(dāng)事人在2008年簽訂涉案《房屋買賣合同》后，出賣人已將涉案房屋交付使用，并且及時辦理了公證授權(quán)手續(xù)，委托買受人之子代辦涉案房屋過戶的相關(guān)手續(xù)，至此，出賣人的合同義務(wù)已經(jīng)完成，買受人對此也予確認(rèn)。

在授權(quán)買受人之子辦理過戶手續(xù)之后，辦理變更登記的主動權(quán)已由賣方轉(zhuǎn)移至買受人一方，故從公平、合理的角度出發(fā)，因遲延辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的公共政策變化等非商業(yè)風(fēng)險，不應(yīng)由守約方承擔(dān)。現(xiàn)雙方當(dāng)事人對于因住房限購政策的貫徹執(zhí)行導(dǎo)致涉案房屋不可能由出賣人變更登記到買受人名下的事實(shí)均予確認(rèn)，即涉案《房屋買賣合同》的合同目的已然無法實(shí)現(xiàn)，出賣人據(jù)此主張解除涉案《房屋買賣合同》亦屬公平合理，故本院予以支持。

因政府的限購政策而導(dǎo)致買賣房屋無法過戶，是屬于我國《合同法》第一百一十條第（一）項(xiàng)規(guī)定的“法律上或者事實(shí)上不能履行”的情形，故買受人本案訴請出賣人協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，本院不予支持。

Q：在合同沒有特殊約定的情況下，已簽訂以按揭付款形式購房的房屋買賣合同，但后因限購政策而不能辦理按揭貸款，導(dǎo)致無履約能力，無法繼續(xù)履行合同，怎么辦？

A：買賣雙方均有權(quán)要求解除合同，出賣人應(yīng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《商品房司法解釋》第二十三條的規(guī)定，“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”?

在合同沒有約定的情況下，購房合同的買受人因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的限購政策而無法辦理銀行貸款，最終因合同買受人喪失履約能力而導(dǎo)致合同解除的，可以根據(jù)《合同法解釋（二）》第二十六條援引“情勢變更”條款，出賣人或買受人可以解除合同，出賣人將收受的購房款本金及利息或定金返還買受人，出賣人請求買受人承擔(dān)其為訂立合同而實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用等合理損失的，可酌情予以支持。買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

但如果在合同中沒有明確約定以按揭貸款方式付款而限購政策出臺后又以受限購、限貸政策影響為由主張無法繼續(xù)履行合同的，根據(jù)《浙江省高級人民法院民一庭關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場調(diào)控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見(試行)》（自2011年4月21日起施行）第三條規(guī)定，一般不允許解除合同。?

參考案例
（2015）粵高法審監(jiān)民提字第92號-楊戩與中山市協(xié)力房地產(chǎn)發(fā)展有限公司、珠海市永信房地產(chǎn)投資顧問有限公司商品房預(yù)售合同糾紛再審民事判決書

裁判觀點(diǎn)
涉案《中山市商品房買賣合同》簽訂于國務(wù)院頒布限貸政策之前，因此，國家貸款政策的變化超出了雙方當(dāng)事人訂立合同時所能預(yù)見的范圍。出賣人認(rèn)為買受人在合同簽訂時對合同訂立之后可能出現(xiàn)的銀行貸款障礙和不能貸款的風(fēng)險，應(yīng)有充分的、合理的預(yù)見，該主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予采納。

綜上所述，限購政策對于買賣雙方的合同履行會產(chǎn)生一系列的重大影響，但不管怎么樣，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是相關(guān)證據(jù)的固定，尤其面臨處于強(qiáng)勢地位的開發(fā)商時，消費(fèi)者作為弱勢群體，簽訂合同時一定要打起一百二十分精神，事后遇到問題建議提前咨詢律師，聽取專業(yè)意見搜集證據(jù)，通過法律途徑維護(hù)合法權(quán)益。只有掌握了充分的證據(jù)，再結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，相應(yīng)的主張才有可能得到法院的支持。

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