——房價飆升，調控新政出臺，做個“二房東”也不錯！

文：企業盒子創始人&CEO 范宇

“這地以前就是個飯館，稍微改造下就可以了，價格合適，一個4人間辦公室報價才3000元/月”

說這話的，是某創業社區的王老板，以前在中關村做蘋果配件生意的他，從海龍鼎好大廈的舊業態清退，嗅到了商機，在西三旗低價格盤下了一家半死不活的飯店，也做起了“眾創空間”的生意。

“眾創空間”一詞，最早于2015年1月28日由中央文件第一次提到，來源于政府號召的“大眾創業，萬眾創新”。其最初的本質就是孵化器，但現今含義已大大延展。

其實國外并無“眾創空間”一詞，或嚴格的對標，此類空間在國外的存在的形式主要有四種：

1.Rocketspace，YC等為代表的孵化器，專注于高科技創新與未來獨角獸的孵化；

2.以500Startups為代表的加速器，數量極少，只占硅谷地區孵化空間的5%左右；

3.Wework為首的聯合辦公（co-working space），在最近的一次由聯想弘毅資本領投的4.3億美元融資完成后，已估值160億美元；

4.還有一種相對較少，也比較有趣的“創業社區”模式，如“1010社區”，可理解為國內共享辦公和You+公寓的結合體。

在中國，隨著以優客工場，P2，納什空間，方糖小鎮等眾創空間為代表的崛起，引來的辯論與爭議也絡繹不絕，有人欣然投入，有人懷疑唱衰。在今年初（2016）的全國科技工作會議上，中國科學技術部部長萬鋼披露，據保守統計，全國各類眾創空間已超過2300家，科技企業孵化器、加速器2500多家，共計約4800家。當然，這只是在官方登記在冊的數量，實際規模遠超于此。

下面我們從如下幾個層面，為讀者解讀國內的“眾創空間”：

一．眾創空間到底是什么？

較為官方的定義是：眾創空間是指為創業者提供包含工作、網絡空間、交流與資源共享空間在內的各類創業場所，為創業者提供低成本、便利化、全要素的創業服務平臺，并開展社會化、專業化、市場化、網絡化的特色創新創業服務，是合法注冊的獨立法人。

這個解釋未免有些高大上，為了讓讀者更易理解，我們用一個音量條來進行比喻：

1.Min：音量條的最小處為孵化器，重商業模式為投資孵化優質的創業項目，一般投資數十萬元占股10%以下，順便提供實體的辦公場地，也是為了幫助項目在初期最薄弱的時候快速成長，場地一般免費或收取極低的費用，項目最多可在場地里孵化3-6個月，即啟動下一輪融資，成功便可出孵，以此循環往復資本投資的經營主線。由于其核心為篩選優質的初創項目與投后管理，故難以規模化復制，批量擴展。典型代表為創新工場，車庫咖啡等，經營多年，閱項目無數，但無需更多的物理空間。

2.Max：音量條的最大處為商務中心，在很好的地段（各城市CBD，中心廣場），裝修精良，商務風濃重，即租即用的高檔辦公室，最小單元按辦公位/月出租，價格不菲，服務為簡單的接收快件，電話傳真等。知名的商務中心如世鰲國際，雷格斯等老牌巨頭，也已遍布全球。

3.Medium：音量條的中間處即為聯合辦公，簡單而言就是“整批零租”的模式，將舊廠房，超市，傳統商業等地產整塊大面積租下，進行改造，裝修為可拎包入住的獨立辦公室或開放式工位，對外出租，價格適中，既不像孵化器的免費場地也不比商務中心高端昂貴。同時，聯合辦公運營商會注重對入駐企業的服務，但大都為第三方的服務商引入對接。在此之上，聯合辦公空間更強調“商業社交”，會經常性的組織各類活動，如講座，公開課，節日party等等。聯合辦公以其標準化的經營模式，空間位置靈活可選（高大上的寫字樓，老舊廠房，亦或地下室均可），運營方式可復制，容易形成較大的規模，不難想象wework遍布全球的辦公場所也在只經歷了5、6年的發展時間。

嚴謹起見，以上提到的國外與國內所有情況，我們統稱為“空間運營商”，即基于實體物理空間進行各種業務或場地經營的服務提供商。當然如上所提到的比喻，只是簡單的以經營模式劃分，沒有孰優孰劣之分，因為現在很多的空間可能會兼備多種功能為一體，復合經營，很難嚴格區分定義其為某一種模式。

但可以清晰的看出，單純打“創業”牌無疑是步履艱難的，畢竟創業者與初創團隊數量有限，相比較而言，聯合辦公是其中較為可行之路，畢竟有前輩Wework的160億美金估值對標。

另一方面，我們從客戶分類的維度來劃分不同空間的受眾，以期讀者對不同類型如下圖：

二．160億美金-Wework為何估值那么高？

聯合辦公本質就是共享經濟，共享經濟的概念近年來被炒的尤為火熱，大家熟知的Uber，滴滴，Airbnb等巨頭都是共享經濟的杰出典范，其實共享經濟不僅僅是簡單的打個車，訂個房間，其主要可分為如下三種模式，

1.以產品為中心的模式：

用戶可通過共享使用某物品，但無需要擁有它（例如房子、汽車等），典型代表如Airbnb、滴滴拼車等。

2.再分配市場的模式：

把一種某人暫時不需要的物品轉移到另一個需要它的人手中，例如二手市場，有些轉移是免費的，或進行物物互換。典型代表如PP租車，閑魚等。

3.協作型的模式：

擁有共同需求或者利益的人聚集在一起分享或者交換例如時間、空間、技能、知識等無形資產。典型代表如Wework、在行、UGC領域等。

不難看出，Wework或者說聯合辦公空間，即為典型的協作型模式的共享經濟，所以也可以稱之為共享辦公。當然，其高估值絕不是簡單的因為共享經濟，后面的諸多因素我們簡要歸納幾點分析如下：

1.以美國為代表的發達國家，整體的經濟比重以第三產業為主，一般而言，服務業占比GDP達到70%-80%或以上，我國該比重為50.5%（2016年初政府工作報告數據），仍有很大差距，即發展中國家大多以資源、勞動密集型產業為主。而發達國家以知識、科技密集型產業為主導，這就自然產生了數量龐大的依靠知識與技能為生的自由職業者。

據美國最大的風險基金KPCB的報告指出，以自由職業為工作的在美國約有5300萬人口，約占總人口的34%，而到2020年，這個數字將會上升至40%。這些自由職業者，正是共享辦公空間的完美用戶。

2.美國城市與商業的發展相對較為平衡，除去紐約，曼哈頓，硅谷等超級IP，不乏有大型企業分布在各州縣，經常可以看到某行業著名巨頭坐落在xxValley，xxTown。商業的分布式，很多大公司的外派機構，子公司，乃至一個部門都會選擇這種靈活的共享辦公入駐，試想在你所住的城市中，1、2個街區外就有很好的拎包入住辦公室，誰不想省去交通的時間與成本呢？

3.美國等發達國家的商業基礎設施平均發展水平較高，在進行共享辦公的改造時，前期耗費的成本相對較少，據統計在每家共享辦公空間的平均開業成本上，國內是400萬元人民幣，而國際是10萬美金左右。

4.文化上，西方社會對social（社交）的能力尤為看重，從小就會安排孩子參加童子軍露營等活動，所以對很多公司在一個屋檐下辦公接受度頗高，同時很容易也很愿意結識新朋友，Wework每周五的BeerDay非常符合老外的have a drink and make friends的習俗；另一方面，美國存在一大批愿意為品牌與價值付費的中產階級。

談完上述這些，可能有人會說，你忽略了最重要的一點，就是美國的辦公樓房租都很貴，Wework價格便宜，所以才廣受歡迎。確實記得在一次與金沙江創投朱嘯虎老師對話中，他也指出，聯合辦公就是二房東買賣，Wework能火起來，就是因為美國的房租太貴。

故筆者特意仔細研究了一下美國的商業地產租金，從第三方地產機構披露的數據來看，全美CBD寫字樓在2015-Q3，平均年租金約為$29.61美元/平方英尺（1平方英尺=0.09290304平方米），約合5.8元/㎡/天，其中紐約的租金最高，為$59.9美元/平方英尺，折合11.8元/㎡/天，基本與北京的平均租金持平（331.6元/月/㎡，數據來源：高力國際市場分析報告2016.4）。

所以對比國內一線城市，不能簡單的判斷Wework的成功就是因為其價格便宜，畢竟相比上述租金，wework從350美元-750美元/月的租金（14~28元/天/㎡），溢價一般都在30%-50%，有的地區相比周邊辦公樓甚至溢價70%以上。

但針對小微企業與初創團隊而言，按需（按工位）所租還是非常劃算的，Insight雜志為我們提供了一組統計數據（全球聯合辦公與傳統辦公室的價格對比，4個工位辦公室vs 55㎡辦公室）：

以北京中關村地區為例，4人辦公室$101,111/年 = 1411元/月/工位；而如果按傳統寫字樓租賃為$39,090/600平方英尺/年 = 12.87/天/㎡；作為對比，我們不用表中的55㎡辦公室，按一個4人辦公室加上會議室等面積≈40平米（10平米/人國際慣例）計算，則需15447元，折合3861元/人/月。

如此，不難看出Wework的盈利核心，雖然換算成平米數價格昂貴，但對于中小微企業而言，還是相當的劃算。

本篇小結：絕佳的地理位置，舒適輕松的環境，豐富的活動與社交，高性價比的租賃模式，這些都是成就了Wework的核心因素。

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