廈門市政府辦公廳于10月5日晚間再次出臺實施多項政策調控樓市，其中包括180平方米以下住房限購，此次限購升級距離廈門重啟限購僅一個月的時間。

據國家統計局數據顯示，廈門8月份房價廈門新建商品住宅價格環比上漲3.9%，漲幅全國第七，同比上漲44.3%，排名全國第一，這是廈門連續18個月上漲。

自年初以來，廈門是全國漲幅排行榜首的常客，分別在3月、5月、7月領漲全國，6月份漲幅高居全國第二。曾經的“北上廣深”樓市“四大金剛”陣營，因為廈門的房價堅挺和廣州房價的增長乏力，而演變成“深上北廈”新陣營。

廈門房價走勢幾何？

廈門9月5日重啟限購政策，暫停向三類居民家庭銷售建筑面積144平方米以下的新建住房或二手房。10月5日，廈門限購進一步升級，將限購面積提至180平方米。

9月限購落地后，樓市成交應聲下滑。據吉屋后臺統計數據，9月廈門144平方米以上大戶型成為成交主力，政策開始顯露威力。

對此，吉屋副總裁邱英杰表示，限購、限貸后，廈門樓市的成交量一直在低位徘徊，分析各種原因，一方面全市新房供應不足，另一方面購房者觀望情緒濃厚。

“顯而易見，限購對于短期樓市降溫起到立竿見影的作用，但就此斷言廈門樓市轉入下行通道為時尚早。供求關系決定價格，在廈門供應緊張需求旺盛的市場基本面沒有明顯轉向的情況下，價格的實現只是被限購延后了。”邱英杰分析道。

投資需求或向商業地產轉移

眾所周知，廈門房價飆升的背后是庫存告急，廈門商品住宅庫存量可維持7個月的銷售。隨著廈門限購等政策的落地，樓市產品結構發生變化，購房門檻提高，撬動房產投資的杠桿加大，轉手難度也會相應增加。

“從這個意義上說，短期內，廈門樓市更多將回歸房產本身的居住功能，“去投機”、“去杠桿”是關鍵方向。”邱英杰補充道，“政府在國慶期間除限購令連續出臺之外，還同步出臺了針對商業地產經營、租賃的諸多利好政策。抑制投機性住宅，倡導經營性商業實體投資的國家意志進一步體現。投資型需求將會隨著本輪限購政策，向商業地產轉移。”

那么個人投資者要怎么選擇合適的商鋪呢？

邱英杰指出，選擇合適的商鋪，首先要選適合經營的商鋪，所謂的“不限購、不限貸”只是商家告訴你“這里的商鋪很便宜，你買得起”，但“買得起”不代表“有價值”。具備優勢的運營條件，商家能真實的創造運營價值，才是最重要的。

打個比喻，住宅是并聯，“配套、教育、地段、交通、景觀、價格”等因素只需滿足一個就具備銷售條件，但商業確是“串聯”。好的商業資產需要同時符合以下幾點要求：

1、區域中心，成熟地段，且具備持續升級的潛力。新興區域的成熟要一定周期，老街區缺乏上升空間。選擇成熟且持續上升潛力的區域是優質商業的首選區域。

2、交通便利，通達性強。方便前往，停車位充足，交通樞紐最佳。

3、主力托底，虹吸效應。好的主力店勝過一切，能夠通過目的性消費帶動區域增值。重慶就有一家店救活整條街的案例。

4、復合業態，綜合服務。許多消費是逛街衍生出來的，這是“生活方式”的一種體現。

“我們都知道目前中國的房地產是賺快錢的。但隨著房地產調控上升到國家意志層面。接下來看項目，一定要理性的回歸到房地產的本質。在這個基礎上，商鋪的租售比和經營價值是重要的風險保障。”邱英杰坦言，“目前廈門最值得投資者關注的應該是西雅圖項目，其初始投資回報率約為5-8%，滿足短周期內資金投入的合理收益。”

而支撐這么高的初始投資回報率的因素眾多，從區域來看，西雅圖位于海滄區老金融街，兩主干道馬青路/滄林路交匯，緊鄰著海滄大橋，成為地標性的建筑；從交通上來看，地鐵上蓋，區交通樞紐中心，800個專屬停車位；從主力店來看，大潤發全國最大旗艦店進駐，年底開業，五星級成龍影院，十數場明星見面會，驅動島外周邊區域百萬人口；從復合業態來看，餐飲、娛樂、KTV、大玩家等綜合業態服務滿足各類“消磨時光”需求。

“2年后廈門島外的住宅銷售成本（非售價）約達到5萬元/平方米（按8月土拍價格預估），商鋪預計達到6萬元/平方米以上，而西雅圖項目地鐵/交通樞紐中心建成投入使用、大潤發購物中心已成熟運營，彼時該項目達到第一次資產溢價峰值，為短期投資客的最佳貨幣退出時期。目前西雅圖的銷售均價僅3.7萬/平左右，相信聰明的投資者會在綜合考慮趨勢、價值、風險之后做出適合自己的正確的選擇。”邱英杰分析道。