北京的聯合辦公空間會出現供給過剩的隱憂嗎？Fourwork聯合創始人、CEO艾文君卻不這么認為。

2015年12月，Fourwork首店—798旗艦店于北京正式投入運營，半年多時間過去，其85%的高入駐率讓人眼前一亮。而在年初，一份數據顯示，北京聯合辦公空間平均空置率在40%～45%之間。

這樣的成績也讓Fourwork擁有了更多向外擴張的底氣。再過幾天，Fourwork在北京三里屯太古里的分店即將面世，而春秀路和東直門的兩家分店也在緊鑼密鼓的籌備過程中。

“市場的機會還是足夠大的?！卑木嬖V思達派＆創頭條記者，“壓力肯定會有，但并不意味做的人多，就會死掉一片。每家聯合辦公空間都有自己的優勢和理念，關鍵要把服務做好。”

Fourwork聯合創始人、CEO艾文君

一個低調的“闖局者”

之所以選擇創辦Fourwork，正是來源于其創始人團隊自身在創業過程中的感受，這在艾文君身上體現得尤為直接。

艾文君畢業于北航計算機學院，2015年回到北京時，一開始想要在珠寶行業創業。據她回憶，當時找了一個開發團隊，碰面時發現這個開發團隊工作地點是在海淀區一個地下室的孵化器。

“我永遠記得當我下到那個地下室的孵化器一瞬間給我的沖擊感?！鞍木f。這個開發團隊所在的辦公環境極其一般，層高特別矮，終日不見陽光，而且空氣流通也很差。開發團隊的主管是一個名牌大學計算機專業博士，其手下程序員和開發人員學歷都很高。

為什么他們會選擇在這樣一個條件很不好的條件下工作？這讓艾文君很是不解，“中國的創業者不應該待在這樣的地方創業，他們值得擁有更好的地方，不只是在工作上，在工作休息之余也能夠擁有一個有情趣有趣味、時尚、格調的地方。”

于是，當另一個聯合創始人提議一起做聯合辦公空間時，艾文君很快就同意了。

艾文君介紹說，Fourwork的首個798旗艦店選擇了酒仙橋路的恒通商務園的一個空廠房。原因有二：一方面最開始這里就是一個空廠房，可以很優惠的價格拿下。二是這里的改造空間很大，在設計上可以給自己很多想象空間，可以自由去發揮，打造成自己想要的樣子。

創始人團隊都不是地產行業出身，這反而讓Fourwork在最初的設計改造中更顯得自由開放，不會過多考慮到有多少得房率，能出多少工位。更期望給入駐企業提供一種專注、輕松的辦公場景和生活氛圍。其核心價值在于給入駐團隊中的每個個體帶來良好的辦公體驗。

在試運營期間，盡管沒怎么做鋪天蓋地的營銷活動和媒體宣傳，Fourwork的入駐率就已達到50%，之后更是憑借良好的口碑傳播，吸引了更多的國內外創業團隊入駐。

運營要因地制宜 靈活變通

“聯合辦公空間運營這件事情事實上很不好做，之前有點想得簡單了?！痹趶捅P798旗艦店開業半年多的得失時，艾文君坦言道。

聯合辦公空間本身就屬于一個非常特殊的行業，涉及到如地產、社區打造、社區運營、空間設計、各種創業服務等領域。RocketSpace創始人Duncan Logan建議聯合辦公“需要向酒店行業去學習?！?/p>

酒店行業有它們的一些品牌運營，和進行一個細分市場的定位思路。聯合辦公空間也是一樣，也需要酒店式的管理和服務，并將之提供給自己獨特的細分客戶上。

需要的不僅僅是物理空間的優勢位置和環境，聯合辦公面對的客戶多是固定客戶，需要長期的去維護這些客戶關系。因而更要懂得包含類似于酒店式管理，酒店服務，同時又有客戶關系處理等方面綜合和全面的運營人才及背后資源。

在實際運營上，Fourwork一開始也借鑒了Wework的很多思路，想和國外一樣營造人與人之間非常開放的交流氛圍和環境，所以做了很多開放式工位。但艾文君發現，這一效果并不明顯，最后總結起來發現，這和中美之間文化差異和交互習慣有關。

首先是聯合辦公客戶的主體構成不太一樣。在美國自由職業者很多，比重比較高，而在中國自由職業者比較少，其次是人的習慣不一樣。包括社交的習慣。美國人天性比較open，個人社交很靈活，而且很樂于去進行這些社交活動，但中國人天性比較內斂，這是東西方文化的不同的體現。

基于此，在艾文君看來，在美國做社區運營會相對簡單一些。美國創業者們天然具備社交的渴望和需求，自己能夠主動去進行社交。但在中國，需要空間進行引導，有意識地去組織活動讓大家從自己世界里走出來進行社交。因此在空間運營上，要因地制宜，進行靈活變通。

“大面積的工位開放式區，在中國不同的團隊之間可能會不注意控制聲音，如果沒有格擋的話就容易會相互間形成打擾?！卑木f，“同時也要考慮到入駐團隊的性質各有不同，有的團隊銷售人員特別多，每天業務很繁忙，這樣的團隊如果在一個非常開放的空間里辦公，就會對其他團隊造成一些影響?！?/p>

基于這些方面的考慮，Fourwork把二層一部分開放區做了一些小格擋和隔斷形成格子間，但同時也保留了部分開放式工位。這一小小的改進，進一步提升空間的使用效率。

保持主營業務收入的穩定

盡管有很多聯合辦公空間的先行者在盈利模式上投入大量精力和財力去探索如何去嫁接增值服務，如提供財務、法律等咨詢服務，對接天使投資、金融機構、提供培訓、課程等方面。

業內很早就有一種聲音：依賴“租金差”的模式，聯合辦公空間難維持下去，但事實上，目前國內聯合辦公空間除租金收益能夠有所保障外，后續的衍生業務是否能做大還是未知數。。

Fourwork也是如此，艾文君介紹，Fourwork90%以上的收入來自于租金，這是Fourwork最核心的收入?！皣@著這一點，就要求Fourwork必須首先把服務做好，保持主營業務收入的穩定?！?/p>

在艾文君看來，Fourwork就是一個聯合辦公，專注打造自己品牌和調性，全心全意為創業者服務的聯合辦公空間，“僅此而已?！?/p>

要把服務做好，Fourwork的一個共識就是“每一個創業者都需要被尊重?！睂摌I者不設具體門檻，也不以創業項目是否優秀，是否有投資前景作為衡量標準。

“很多入駐的企業并不需要融資，自己就具備健康造血的機能?！卑木f，Fourwork收集過一輪入駐企業的信息，咨詢各企業是否有融資的需求，結果卻發現很多企業并不需要，還有一些有融資需求的團隊，但是本身項目已經足夠優秀，有自己的渠道去接觸投資人。

這也給Fourwork很大的啟發，“Fourwork追求的也是就算不融資，我們也能盈利，運轉下去。所以就要不斷去學習，改善自己的運營，提高自身能力，不斷為客戶進行更好的服務?！?/p>

艾文君介紹，對于創業者來說，80%的時間都是在辦公室里度過，選擇在聯合辦公空間辦公，創業者無非就是想挑選一個好的辦公環境，以此產生更好的工作效率，得到更好的工作結果。“Fourwork所做的也就是專心于營造好的空間，提供一個好的工作環境，讓入駐企業保持團隊和業務穩定，有健康的生存能力，最終形成一個良好的工作循環?！?/p>