上班這件事，最大的痛點是“不幸福”，改變空間能解決這個問題嗎？一個地產人改做聯合辦公之后，說他有一個愿望：就是讓人愿意待在辦公室，甚至一起床就想去上班，下了班還不愿意走？！

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這正是聯合辦公所蘊藏的無線生機：WeWork有5萬個會員，把它當成“工會”（有困難、找工會）；納什空間里的團隊不但一起工作還“一起睡”；氪空間里有“喵星人常駐大使”。和十年前不同，聯合辦公想讓每個上班的人，不再面對冷冰冰的大樓。

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昨天辦公地產圈有個小伙伴過生日，辦公租賃O2O平臺優辦周年慶。雖說跨了互聯網，但優辦的慶生典禮還是個地產趴，前來道賀的有萬科集團高級副總裁商業地產總經理丁長峰、戴德梁行北方區董事總經理王盛，聯合辦公代表氪空間總裁鐘澍也參與了行業論壇，而優辦創始人Gavin本人也出身地產圈。然后大家坐在一起，腦洞大開地聊了聊未來辦公地產的發展趨勢。

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讓空間變得更幸福，人們才愿意留下

Gavin：各位來自地產界或聯合辦公行業，對當下的辦公地產有什么感觸？

丁長峰：我做了14年的房地產，雖然也想和90后一樣投身互聯網大潮，但還一直停留在思考階段。我很認同你們說的使命：如果一個人有30%-40%的時間都在（辦公）空間里度過，我們都希望讓這個空間變得更幸福。

在德國、英國、意大利這些地方打車，很多都是奔馳、BMW或其它好車，我曾經問一個司機，為什么開這么好的車，他說：這是我的工作，是我的空間，甚至是我的生活，我每天要花那么長的時間在這輛車里，干嗎不讓自己過得開心一點？

鐘澍：我做過7年的房地產，然后是7年的建材零售和5年的建筑施工，都是房地產強相關的行業。半年之前跳入了創業大潮，從36氪拆分出的氪空間，做聯合辦公，Gavin笑稱有優客派和氪空間派，其實我們都是一派。

聯合辦公是新事物，做這件事的核心目的，是爭取更多的用戶時間，讓傳統寫字樓變得不再冰冷，不再以位置、地段、樓宇外立面的設計等等來衡量一個辦公空間的好與壞，讓這個空間變得有生活、更溫馨，你愿意在這里停留的時間更長、變得更快樂，每天早上起床就想去辦公室，每天晚上下班之后還不想走。這是我們做聯合辦公和空間地產的共同使命。

痛點是人性，給他們唾手可得的東西

Gavin：引出一個問題，現在很多人在做聯合辦公，提出做社群、做連接、做服務。想探討一下，從地產空間到連接社群，很多人說的“羊毛出在豬身上”，是怎么回事？

鐘澍：聯合辦公的空間，大多數都很好玩。選擇聯合辦公的團隊，停留的時間也會更長。與傳統的寫字樓相比，爭取了更多的時間，還在空間之中，嫁接一些“唾手可得”的服務。

在國貿這種CBD商圈，想吃一個又快又好的午餐，其實很難，因為那里的餐飲生意太好，沒有足夠的競爭讓它們去改進自己的服務和產品。如果我們在空間里解決這個問題，就能提升很多上班人群的幸福感，不用費心解決午餐了。

在一個空間內贏得更多的時間，就相當于贏得了更多的顧客，實際上是時間帶來的價值，接下來要做的是，如何利用停留的時間，提供人們需要的服務。

比如，每天下午3點，是水果時間，可以給所有在空間的人，提供一個9.9元的果盤，冷鏈配送過來，酒店里通常買到28元、38元；每天下午5點，是咖啡時間，星巴克、COSTA咖啡的成本非常低，但賣的很貴，我們在空間里提供同樣品質的咖啡，價格沒那么貴，更重要的是，讓你在辦公的時候唾手可得。

增值消費就被挖掘出來了。但你首先不能把它當成一個生意去做，而是要去想辦公時候的痛點是什么。其實人都很懶，有的時候，甚至連下班打開App叫一個外賣，都懶得打開。一定程度上，是產品和服務的提供方，抓住了需求的痛點。這也是WeWork的增值服務能夠產生價值的原因。從WeWork的財務報表上，能看出平均每個工位產生的價值是65美金，它的市場估值比Regus要高很多，因為后者只是在經營一個空間，而WeWork不止提供了空間，更提供了滿足這個空間之中的人的服務。

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聯合辦公市場未來為什么會存在？

Gavin：我們知道傳統辦公租賃的出租率是非常重要的，聯合辦公的商業邏輯是什么？

鐘澍：這個問題其實是在問聯合辦公市場為什么存在。

第一，看商業變化。過去十五年，蘇寧、國美、萬達這些大型實體，是一個城市的標志；但最近的五年，互聯網的崛起，阿里、京東的發展，改變了城市的商業結構。中關村的海龍大廈，從十五年前20萬一平米到現在的空置，蘇寧、國美大量關店，萬達樂購的退出，原本商業都集中在市中心，現在變成了大量的郊區倉庫。

第二，看住宅變化。過去二十年，萬科改變了這個城市住宅產品的結構，這是城市化的進程，未來的住宅市場是什么的，我不知道，但一定不是今天這個樣子。我們經常說，最后一個摘得土地價格的人，一定不是贏家，但也一定不是輸家。

第三，看辦公變化。至少在此之前，一說上班，我就不愿意去，一說下班，我就高高興興地打道回府。為什么？因為這個空間我不喜歡，沒有任何讓我依戀的地方，它只是關注公司和工作，一點都沒有關注我個人，大多數人多是這種感覺。另外產業也發生變化，過去除了在大的集體里工作，自己出來做生意的很多是前店后場，現在更多是通過互聯網手段的創業，組織的碎片化就很明顯，發展的彈性也很高。

優辦周年慶暨商業辦公地產群英匯

比如，有的公司第一年發展到100個人，第二年猛增到500人，第三年又變成300人。再比如有的公司100個人，可能分布在全國7、8個城市，沒有辦法通過傳統的方式，很好的解決自己的辦公場所的需求。

組織形態的發展變化，使得過去傳統寫字樓的服務方式難以滿足他們的需求。可以說，聯合辦公市場一定離未來辦公解決方案距離最近。所以，像優客工場、氪空間，還有前一段時間我們投資的納什、P2，都是這個行業攜手前行的小伙伴。

丁長峰：去年上海寫字樓的吸納量大概在130萬平方米左右，一年的吸納量相當于東京、紐約、倫敦的總和。上海的特征從前是跨國公司，前幾年開始，內資企業占甲級寫字樓的一半以上，這是一個變化很快的市場。去年上海的大宗交易里，30單中大概有19單是內資完成的，可見今天社會經濟的主導力量發生了變化。中國的存量資產在未來有非常大的市場，創業空間對于中國的改變也是非常重要的，可能不止體現在辦公層面，更代表了年輕的力量。

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氪空間總裁鐘澍（右一）、萬科集團高級副總裁商業地產總經理丁長峰（右二）等聊辦公地產空間發展趨勢