幾天前剛獲得4.3億美元的融資、估值高達(dá)160億美元的WeWork憑什么有如此高的估值？

聯(lián)合辦公空間 WeWork?幾天前宣布，公司剛完成一輪由聯(lián)想控股和弘毅資本領(lǐng)投的4.3 億美元的融資，WeWork 在本輪融資后的估值已高達(dá) 160 億美元。到目前為止，WeWork 的融資總額已高達(dá) 14.3 億美元。國內(nèi)類似的公司如氪空間、優(yōu)客工場等也在如火如荼的發(fā)展，相繼在最近獲得了融資。

在目前估值最高的那批非上市科技公司中，WeWork的估值和 Snapchat 一樣，比 SpaceX、Pinterest、Dropbox、Theranos、Spotify、Lyft 和 Zenefits 的估值都要高。不妨看看其它這些公司，Theranos重新定義了血液檢測的方法，SpaceX開發(fā)的東西連 NASA 都無法做到，就不一一列舉了。

過去幾年，我經(jīng)常聽到有關(guān) WeWork 的消息，在它的估值超過 100 億美元之后，有關(guān)它的消息更是層出不窮。因?yàn)槲易约涸谡?guī)的寫字樓里辦公，所以就沒有在 WeWork 這樣聯(lián)合辦公空間租辦公位的需求。得知 WeWork 在幾天前最新一輪融資中高達(dá) 160 億美元的估值后，我便開始好奇 WeWork 究竟有什么特別的地方能讓它值這么多錢。

首先說下 WeWork 到底是干什么的。

WeWork 的運(yùn)營模式是：從房東或物業(yè)經(jīng)理那里租賃空置的辦公樓層空間，將其裝修改造后，然后轉(zhuǎn)租給個(gè)人和創(chuàng)業(yè)公司，提供配有豪華辦公桌椅、沙發(fā)、會(huì)議室、WIFI、會(huì)客室、打印室、零食和休閑設(shè)備的時(shí)髦公共辦公環(huán)境，所有租賃入駐 WeWork 的會(huì)員都能享受到上面所有這些服務(wù)。這基本上就是 WeWork 在做的事情。注意，WeWork 并不是購買這些閑置的樓層空間再裝修轉(zhuǎn)租，它只是租賃過來。

提供按需付費(fèi)的會(huì)員服務(wù)?

幾種不同的會(huì)員服務(wù)分別針對(duì)創(chuàng)業(yè)公司、自由職業(yè)者和經(jīng)常到其他城市辦公的人群而打造。在會(huì)員收費(fèi)方面，WeWork 提供了三種不同的會(huì)員服務(wù)，分別是月收費(fèi) 45 美元 /月的 “初級(jí)版” 會(huì)員，95美元 /月的 “進(jìn)階版” 會(huì)員和 350 美元 /月的 “無限量版” 會(huì)員。三種會(huì)員不同之處在于可以使用辦公區(qū)域的時(shí)間，并在會(huì)議室租賃以及工作信件簽收等方面有所差別。人們都可以按照自己的實(shí)際需求選擇購買不同的 WeWork 的會(huì)員服務(wù)。

WeWork 不僅適合個(gè)人、自由職業(yè)者和小型創(chuàng)業(yè)公司，很多大公司其實(shí)也在使用WeWork 的服務(wù)，包括美國運(yùn)通、Business Insider 和 Merck 等都又在 WeWork 里辦公。這些大公司通常會(huì)在 WeWork 聯(lián)合辦公空間租用一個(gè)私密性比較強(qiáng)的辦公空間用于辦公，有的公司租的辦公桌位多達(dá) 100 個(gè)。

WeWork為何能估值 160 億美元？

對(duì)于那些沒有專門辦公室的自由職業(yè)者以及不想自己單獨(dú)在一個(gè)寫字樓了租房辦公的公司，付費(fèi)在 WeWork 辦公空間里辦公將是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇，而且你還有機(jī)會(huì)在里面遇到和認(rèn)識(shí)各種牛人和有趣的人。

然而出乎意料的是，WeWork 的估值其實(shí)是按照科技公司的標(biāo)準(zhǔn)去估值的，而不是按照一家房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)去估值。Boston Properties是美國最大的辦公地產(chǎn)上市公司，目前擁有 4700 萬平方英尺的辦公空間，公司目前的市值為 180 億美元。Boston Properties 擁有的辦公空間面積約為 WeWork 今年年初所租賃的辦公區(qū)的 10 倍，而且 Boston Properties 旗下的辦公空間都是自己擁有的地產(chǎn)，而 WeWork 都是租賃的，但它 180 億美元的市值僅比 WeWork 160 億美元的估值高一點(diǎn)點(diǎn)。

在營收差不多的情況下，科技公司的估值要比其他行業(yè)公司的估值要高，因?yàn)?a style="color:#333;" target="_blank" href="/soso.php?keyname=科技產(chǎn)品">科技產(chǎn)品可以規(guī)模化擴(kuò)張，更容易追蹤與衡量，同時(shí)也更容易獲得盈利。一家公司的估值主要是由兩個(gè)因素決定的：公司目前能賺多少錢（營收）和公司未來可能賺多少錢（市盈率倍數(shù)）。那些所在市場比較小的傳統(tǒng)公司或是無法規(guī)模化擴(kuò)張的產(chǎn)品的市盈率倍數(shù)比較低（通常是目前營收的 2-3 倍），相比而言，科技公司的市盈率倍數(shù)更高（很多時(shí)候回事公司目前營收的 20-30 倍），因?yàn)榇蟛糠秩苏J(rèn)為科技公司能夠在某一時(shí)刻起能快速發(fā)力并開始賺大把的錢。

比如，在 Instagram 實(shí)現(xiàn)營收之前，F(xiàn)acebook 便舍得花了 10 億美元將其收購，因?yàn)楫?dāng)時(shí) Instagram 的用戶粘性極高，F(xiàn)acebook 未來可以利用這一點(diǎn)在未來利用廣告盈利（Facebook 目前已經(jīng)在這么做了）。也是因?yàn)槿绱耍行┤藭?huì)認(rèn)為一些公司的估值已經(jīng)失控或是存在互聯(lián)網(wǎng)泡沫。

在 WeWork 在2015年以 100 億美元的估值融資 4 億美元時(shí)，WeWork 的營收市盈率倍數(shù)是 66.7 倍，而當(dāng)時(shí) Airbnb 和 Dropbox 的市盈率倍數(shù)則為 25 倍左右。

先拋開估值不說，WeWork 成功發(fā)現(xiàn)和開辟了一個(gè)新的聯(lián)合辦公空間的巨大市場，而這個(gè)市場是恰恰是 Boston Properties 這樣的傳統(tǒng)大公司所忽視的。WeWork 的開創(chuàng)的會(huì)員模式和增值服務(wù)模式能夠幫自己從客戶那里獲取很多價(jià)值，然而如果它所租用的辦公場所的房東業(yè)務(wù)打算他們自己創(chuàng)辦聯(lián)合辦公空間，這時(shí) WeWork 該怎么辦？WeWork 可能就需要尋找一個(gè)新的商業(yè)模式了。

這正是 WeLive 出現(xiàn)的原因。WeLive 是 WeWork 嘗試推出的為初創(chuàng)公司推出的結(jié)合辦公空間和生活住宿的打包式合租服務(wù)，目前這項(xiàng)服務(wù)還在試點(diǎn)中。根據(jù)一份面向投資人的演示文檔，WeLive 預(yù)計(jì)在 2018 年達(dá)到 3.4 萬會(huì)員，覆蓋 69 個(gè)地點(diǎn)，每名成員可帶來 2088 美元的月營收，總營收則達(dá)到 6.36 億美元，將占到 WeWrok 總營收的22%。這是一個(gè)很大的賭注。如果 WeWork 真的能變革年輕人聯(lián)合居住的方式的話，它將能從中獲得巨大的成功。

WeWork 的全球市場擴(kuò)張情況

值得注意的是，WeWork最新一輪融資的投資方聯(lián)想控股和弘毅資本是兩家中國的投資機(jī)構(gòu)。據(jù)悉，WeWork 將利用這輪融資快速擴(kuò)張亞洲市場。據(jù)官網(wǎng)信息顯示，WeWork 將 “很快” 登陸中國大陸、中國香港、印度和韓國。

目前，WeWork 在以色列、英國、加拿大、荷蘭、德國和墨西哥都設(shè)有辦事處，不久后也會(huì)將服務(wù)擴(kuò)至印度、韓國、中國、香港等國家和地區(qū)。

據(jù)預(yù)測，到2020年，有40%的勞動(dòng)力都將是自由職業(yè)者，同時(shí)加上在上面幾個(gè)新市場的擴(kuò)張，WeWork在未來幾年可能還會(huì)處于比較有利的位置的。

中國的 WeWork 學(xué)徒也在創(chuàng)業(yè)潮中搶抓辦公短租的機(jī)會(huì)，36氪氪空間、科技寺、夢想加、無界空間等等，一眾聯(lián)合辦公空間在北上廣一線城市落地開花。這一陣列也不乏國內(nèi)的地產(chǎn)大佬，2014年SOHO 中國推出 SOHO 3Q；2015年從萬科離職的毛大慶打造了優(yōu)客工場，另外還有 DayDayUp 的職場社交式打法。去年2015年，在 “雙創(chuàng)”“四眾” 的口號(hào)下，加入眾創(chuàng)空間行業(yè)的玩家越來越多。

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