創(chuàng)業(yè)者還在為創(chuàng)業(yè)地點(diǎn)發(fā)愁嗎？別急！

《北京市眾創(chuàng)空間地圖》1.0版已經(jīng)發(fā)布啦！這是首個(gè)北京眾創(chuàng)空間地圖，由思達(dá)派&創(chuàng)頭條、納什空間聯(lián)合發(fā)布，直觀展示了北京市眾創(chuàng)空間的分布情況和密度，并注明了各眾創(chuàng)空間的入駐價(jià)格，可以給創(chuàng)業(yè)者直觀的指引。

作為雙創(chuàng)時(shí)代的“晴雨表”，該地圖收錄了北京108間眾創(chuàng)空間和聯(lián)合辦公室，其中包括了創(chuàng)新工場、氪空間、北京大學(xué)創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練營等知名眾創(chuàng)空間；投資機(jī)構(gòu)19家，包括英諾天使基金、梅花天使創(chuàng)投等知名投資機(jī)構(gòu)；創(chuàng)業(yè)媒體18家，比如思達(dá)派網(wǎng)、36氪、創(chuàng)業(yè)邦等創(chuàng)投媒體；此外同時(shí)被收錄的還有17家創(chuàng)業(yè)活動品牌。“接下來我們升級的2.0版，將收錄更多的創(chuàng)業(yè)公司和創(chuàng)業(yè)服務(wù)資源。” 思達(dá)派&創(chuàng)頭條“北京眾創(chuàng)空間地圖”運(yùn)營負(fù)責(zé)人蔡小月說。

南北城分布差距大，中關(guān)村望京CBD是“三大熱區(qū)”

從思達(dá)派&創(chuàng)頭條眾創(chuàng)空間地圖看，北京市眾創(chuàng)空間（及聯(lián)合辦公室）主要集中在10個(gè)主要區(qū)域：中關(guān)村區(qū)域、望京區(qū)域、CBD區(qū)域、朝青區(qū)域、亞奧區(qū)域、西直門區(qū)域、東直門區(qū)域、石景山區(qū)域、亦莊區(qū)域、方莊區(qū)域。

其中，中關(guān)村、望京和CBD，是眾創(chuàng)空間聚集的“三大熱區(qū)”，也是創(chuàng)業(yè)者首選區(qū)域。其中又以中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街最為著名，這里眾創(chuàng)空間數(shù)量最多，并獲得國家領(lǐng)導(dǎo)人多次視察，也是外地來京“朝圣”之地。這個(gè)區(qū)域聚集了3W空間、優(yōu)客工場、AC加速器、氪空間、頭條號創(chuàng)作空間等一眾知名眾創(chuàng)空間。

而望京（及酒仙橋）地區(qū)，已成為移動互聯(lián)網(wǎng)新晉熱區(qū)，阿里總部、小米、360、陌陌、美團(tuán)、智聯(lián)招聘、藍(lán)港互動等一眾知名互聯(lián)網(wǎng)公司匯聚于此，推動眾創(chuàng)空間快速在這里集結(jié)，數(shù)量急劇上升，比如望京SOHO 3Q、納什空間、夢想加空間、氪空間、無界空間等，紛紛加速在此區(qū)域的布局。知名的“掃碼一條街”也出現(xiàn)在望京。

據(jù)介紹，眾創(chuàng)空間和創(chuàng)業(yè)者之所以在幾個(gè)熱區(qū)扎堆，一方面由于該區(qū)域的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚，巨頭聚集，產(chǎn)業(yè)資源、人才、資金相對密集，氛圍濃厚；另一方面交通十分便捷，價(jià)格合適。

除了上述地區(qū)，上地、亞奧、朝青等區(qū)域也在快速發(fā)展。以亞奧區(qū)域?yàn)槔v訊眾創(chuàng)空間落子回龍觀之后，該區(qū)域也逐漸發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)公司聚集點(diǎn)之一了。

而相比之下，南城地區(qū)、北京西部無論是眾創(chuàng)空間數(shù)量、還是創(chuàng)業(yè)氛圍，都和上述區(qū)域形成鮮明對比。不過形勢也在改變，隨著南城交通的持續(xù)改善，加上其在價(jià)格、政策等方面具備一定優(yōu)勢，亦莊地區(qū)也成為眾創(chuàng)空間布點(diǎn)新選擇。最近，西紅門新近開業(yè)了一條西紅門創(chuàng)業(yè)大街，未來也將發(fā)展成互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)核心區(qū)。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，南北城在IT互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)差距明顯，加上互聯(lián)網(wǎng)人才大多聚集在北城區(qū)，要縮小和北城的差距還需要時(shí)間。

中關(guān)村均價(jià)比全市低20元，最高工位達(dá)1萬元

在寸土寸金的北京，辦公室租金已成為許多公司關(guān)鍵成本，一些交通便捷、設(shè)施齊全的甲級寫字樓的租金，讓一些大公司都感覺吃力。數(shù)據(jù)顯示，一季度北京甲級寫字樓租金略漲，達(dá)到340元/平方米/月，這意味著租賃100平米建筑面積的空間，需要支付3.4萬每月。核心區(qū)域甲級寫字樓甚至更貴。

因此，位于核心區(qū)域、性價(jià)比更高的眾創(chuàng)空間，是創(chuàng)業(yè)公司第一選擇。而這個(gè)入駐價(jià)格，也是眾創(chuàng)空間競爭的核心要素之一，氪空間運(yùn)營人員楊曉郁認(rèn)為，空間人氣旺不旺，“第一關(guān)鍵的就是價(jià)格”。

根據(jù)思達(dá)派&創(chuàng)頭條記者對100余個(gè)眾創(chuàng)空間樣本的價(jià)格初步摸底，目前全市的眾創(chuàng)空間價(jià)格主要集中于1000-2000元之間，整體均價(jià)約為1680元/月/人。這意味著一個(gè)10人團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)公司，每月需要支付1.68萬元。“總體上，入駐空間比在北京租賃寫字樓要節(jié)省很多，帶有裝修，并且配套設(shè)施比較齊全，像會議室、會客廳、茶水間等等，如果是獨(dú)立辦公室這要占用很多面積。”一名創(chuàng)業(yè)者說。

據(jù)上表格，CBD區(qū)域平均價(jià)位要高于其它地域，主要集中在1500-2300元或往上，望京地區(qū)主要集中在1000-1800元區(qū)間；而中關(guān)村主要集中在1000-1500區(qū)間。

從均價(jià)看，創(chuàng)業(yè)者扎堆的中關(guān)村區(qū)域，均價(jià)約為1660元/月/人，低于全市均價(jià)；望京區(qū)域均價(jià)為1890元/月/人（同樣地段的寫字樓2015年均價(jià)為243.5元/平方米/月），CBD區(qū)域均價(jià)較高，約為1990元/月/人。?

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，眾創(chuàng)空間價(jià)格之所以差別較大，與該區(qū)域租金成本、空間配套措施（或服務(wù)）、以及政府政策補(bǔ)貼等因素密切相關(guān)。

以中關(guān)村為例，由于賣場的衰退，眾創(chuàng)空間多由賣場改造而來，成本要低于寫字樓，像原來的鼎好，就已經(jīng)有多家眾創(chuàng)空間進(jìn)駐。

核心城區(qū)和商圈的眾創(chuàng)空間工位價(jià)格相對較高，大多不低于1500元/月。其中價(jià)格最高的位于二環(huán)以內(nèi)金融街的新華1949·中文創(chuàng)客空間，工位價(jià)格高達(dá)1萬多。據(jù)該運(yùn)營商透露，入駐的都是外企、駐京辦或華為某些高級負(fù)責(zé)人等。除去金融街這樣的特殊地域因素，據(jù)記者調(diào)查了解，同樣在二環(huán)以內(nèi)，多個(gè)眾創(chuàng)空間工位為2000元上下。

不過，小樣青年社區(qū)（北京）運(yùn)營人員告訴思達(dá)派&創(chuàng)頭條記者，“多數(shù)創(chuàng)業(yè)者對超過1800元的工位接受度較低。”

除了熱點(diǎn)區(qū)域，一些遠(yuǎn)離市中心的眾創(chuàng)空間，也為不同階段創(chuàng)業(yè)者提供更多樣化的選擇。比如石景山五棵松幾家眾創(chuàng)空間的價(jià)格僅為100-500元/月，上地農(nóng)大南路萬霖大廈的e谷孵化器也只要500元／月，東五環(huán)外的和空間600元一個(gè)月。

當(dāng)然，也有個(gè)別眾創(chuàng)空間即使在市郊也走的高大上路線，北五環(huán)外的云亭客要2500元一個(gè)月，東四環(huán)和五環(huán)之間的時(shí)空堂要2800-3200元一個(gè)月。

配套設(shè)施普遍完善，望京最“國際范兒”

就小編的調(diào)查來看，北京核心地段中關(guān)村、望京、CBD的眾創(chuàng)空間的從位置到辦公環(huán)境都非常不錯(cuò)。比如一般在地鐵口附近，交通便利，附近店鋪很多。

辦公環(huán)境上，多數(shù)的眾創(chuàng)空間都參照大公司的裝修標(biāo)準(zhǔn)，總體裝修規(guī)格較好、功能完善，努力給創(chuàng)客們營造一個(gè)舒適方便的辦公環(huán)境。“基本上，路演廳、茶水間或咖啡吧、不同規(guī)格的會議室、會客廳、休息室等基本都是標(biāo)配。”

但總體而言，望京區(qū)域作為新晉熱區(qū)，這里的眾創(chuàng)空間多為新增布點(diǎn)，整體在空間大小、工位總量、裝修設(shè)計(jì)、配套措施、舒適度等方面，給記者留下了深刻的印象。而望京網(wǎng)點(diǎn)也成為多家連鎖空間的標(biāo)桿網(wǎng)點(diǎn)。

據(jù)了解，望京地區(qū)原先多為跨國公司聚集之地，原先的辦公環(huán)境和設(shè)施就相對完善，這些公司撤離之后成為眾創(chuàng)空間上佳之選。其次這個(gè)區(qū)域租金成本相對合理，眾創(chuàng)空間運(yùn)營者不需要投入很多，就能改造出具有“國際范兒”水準(zhǔn)的空間。

“另外一個(gè)重要原因，不少眾創(chuàng)空間品牌在進(jìn)入望京之前，已經(jīng)積累了豐富的設(shè)計(jì)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，加上此處各方面條件齊全，具備打造出‘旗艦空間’、‘標(biāo)桿空間’的良好基礎(chǔ)。”思達(dá)派聯(lián)合創(chuàng)始人李茂達(dá)說。

不過，記者調(diào)查過程中，望京地區(qū)相對復(fù)雜的交通，也讓不少新來的創(chuàng)業(yè)公司員工感覺不適應(yīng)。“交通不太方便，好多時(shí)候甚至辨識不了方向。”

為了更加吸引創(chuàng)業(yè)者，不少眾創(chuàng)空間還努力打造“空間特色”來，比如中關(guān)村的納什空間配備了淋浴室、三元橋的WE+就自帶廚房，百子灣的無界空間給入駐團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一訂外賣，夢想加空間則擁有“智能化系統(tǒng)”和獨(dú)特設(shè)計(jì)，等等。

（圖片來自納什空間SPACE）

還不少眾創(chuàng)空間提供健身室等設(shè)施，或者通過增加社交等元素，提升對創(chuàng)業(yè)者的服務(wù)。此外，以氪空間、鈦媒體等擁有媒體背景的眾創(chuàng)空間，也受到了創(chuàng)業(yè)者的關(guān)注。

總體入駐率較高，高于60%才能盈利? ????

如果說辦公環(huán)境和價(jià)格只是基礎(chǔ)條件，那么入駐率就是眾創(chuàng)空間比拼運(yùn)營能力、營銷能力的最直接的體現(xiàn)。

由于入駐率是一個(gè)動態(tài)變化的指數(shù)（思達(dá)派&創(chuàng)頭條記者在一個(gè)時(shí)間段進(jìn)行了集中的抽樣調(diào)查和估算，數(shù)據(jù)和真實(shí)情況略有浮動）。整個(gè)北京市總體入駐率較高，重點(diǎn)區(qū)域比如中關(guān)村、望京、CBD等區(qū)域入駐率大多在50%以上，入駐率較低的也有40%。

據(jù)思達(dá)派&創(chuàng)頭條記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中關(guān)村眾創(chuàng)空間的平均入駐率超過了60%上，一些知名度較高、高性價(jià)比，以及運(yùn)營良好的空間，入駐率基本能達(dá)到90%以上或者100%。望京地區(qū)總體入駐率大約在50%左右。

盡管如此，區(qū)域的入駐率差異還是相對明顯。以SOHO3Q為例，其在北京的5個(gè)辦公地點(diǎn)里，中關(guān)村和丹棱SOHO基本滿員，望京入駐率達(dá)到了80%，而其余光華路和銀河SOHO都有幾百個(gè)工位空置。實(shí)際上，SOHO3Q的5個(gè)辦公地點(diǎn)均為統(tǒng)一的服務(wù)體系，但由于所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和創(chuàng)業(yè)氛圍等原因，入駐率也表現(xiàn)很不一樣。

調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，由于受“資本寒冬”影響，創(chuàng)業(yè)公司增量持續(xù)放緩，眾創(chuàng)空間的“暗戰(zhàn)”也在逐漸加劇。在此背景下，具備資本、價(jià)格、以及服務(wù)特色的眾創(chuàng)空間（及聯(lián)合辦公），其品牌優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)。

比如納什空間、創(chuàng)客工場、3W空間、氪空間、AC加速器、夢想加、科技寺等等知名度較高的空間，入駐率居高不下，甚至“一位難求”。這些空間也在加速擴(kuò)展，由于知名度較高并傳播到位，新開的辦公室也快速涌入慕名而來的創(chuàng)業(yè)者。

比如，氪空間以孵化和融資見長并采用一定陶汰機(jī)制，對創(chuàng)業(yè)者吸引力很高；聯(lián)合辦公領(lǐng)域，納什空間在望京和中關(guān)村的幾個(gè)眾創(chuàng)空間，入駐率都是100%；而夢想加百子灣店的裝修設(shè)計(jì)非常人性化，工位一直供不應(yīng)求，其在望京新網(wǎng)點(diǎn)在短短時(shí)間內(nèi)達(dá)到了80%以上的入駐率。

此外，便宜仍不失為一道殺手锏，比如位于上地的e谷孵化器工位只要500元，所以入駐率仍然達(dá)到70%多。

“單個(gè)空間入駐率基本達(dá)到60%以上，才可以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。”夢想加空間創(chuàng)始人王曉魯對思達(dá)派&創(chuàng)頭條記者說，但他同時(shí)表示，這不絕對，這與前期投入、商業(yè)模式等方面因素密切相關(guān)。

頭部效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，下半年生死時(shí)速？

上半年3月份，在WeWork入華前后，氪空間戰(zhàn)略入股納什空間、優(yōu)客工場戰(zhàn)略入股無界空間，一時(shí)在業(yè)界產(chǎn)生較大影響，聯(lián)合辦公領(lǐng)域已經(jīng)流露合縱連橫之勢。

自去年下半年到現(xiàn)在，眾創(chuàng)空間、孵化器虧損、收縮、關(guān)停的消息，陸續(xù)見諸于媒體，眾創(chuàng)空間自身“盈利模式”浮出水面，成為關(guān)注焦點(diǎn)。不過，目前眾創(chuàng)空間的盈利模式總體較為單一，已成為一大挑戰(zhàn)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，今年是眾創(chuàng)空間發(fā)展關(guān)鍵一年，現(xiàn)在整體上創(chuàng)業(yè)者對眾創(chuàng)空間這種模式的接受度還不如歐美，眾創(chuàng)空間自身需要解決入駐率、打造特色，以及自身商業(yè)模式探索等關(guān)鍵性問題。另一方面，還要應(yīng)對WeWork入華、同行競爭加劇等挑戰(zhàn)，預(yù)估今年下半年或?qū)⒂瓉硇乱惠喌南磁啤?/p>

除了合縱連橫，要把“聯(lián)合辦公做到極致”的夢想加空間，也獲得新一輪融資，并在從去年下半年也加速了在北京地區(qū)的擴(kuò)展，從幾個(gè)布點(diǎn)增加到10個(gè)多空間。

在此背景下，接下來北京市場是否會產(chǎn)生眾創(chuàng)空間巨頭，一些中小眾創(chuàng)空間如何獨(dú)善其身？都還是未知數(shù)。思達(dá)派&創(chuàng)頭條將保持密切關(guān)注和跟蹤報(bào)道。

附錄：各區(qū)域眾創(chuàng)空間概況：

中關(guān)村區(qū)域

中關(guān)村的創(chuàng)投環(huán)境是獨(dú)一無二的，創(chuàng)業(yè)大街每天都有許多活動，所有的創(chuàng)投信息第一時(shí)間在這里匯聚，投資人和創(chuàng)業(yè)者出現(xiàn)的也最頻繁。大量名企扎堆在中關(guān)村，以科技企業(yè)為主，有新東方、優(yōu)酷、新浪、愛國者等。在科教配套上，附近有中科院各大院所，還有清華、北大、人大這種全國頂級高校，所以無論創(chuàng)新還是科研環(huán)境，中關(guān)村都得天獨(dú)厚。

交通方面，地鐵有4號線和10號線，但公交車非常擁堵。在吃、購、娛等生活配套上，有新中關(guān)購物中心、家樂福、海淀醫(yī)院、海淀劇院等。住房比較貴，現(xiàn)在中關(guān)村附近的50多平的老舊小兩居租金已達(dá)七八千一個(gè)月。

中關(guān)村是北京眾創(chuàng)空間最密集的區(qū)域，分布著許多大大小小的眾創(chuàng)空間和孵化器。部分電腦賣場也變成了眾創(chuàng)空間，鼎好A座二樓整個(gè)變成了（北京）小樣青年社區(qū)。京東搬離蘇州街銀豐大廈后，大廈三層都被納什空間所占據(jù)。

中關(guān)村眾創(chuàng)空間不僅數(shù)量多，而且入駐率高，大都在60%以上，許多空間長年滿員，比如優(yōu)客工場丹棱街店，剩余工位數(shù)永遠(yuǎn)是零，還有曝光率較低北大創(chuàng)業(yè)谷，裝修非常低調(diào)，但里面坐的滿滿當(dāng)當(dāng)。

中關(guān)村北部的上地軟件園也有一些眾創(chuàng)空間，較知名的有V創(chuàng)空間、HelloWorld創(chuàng)投工社、云享客等，其中HelloWorld創(chuàng)投工社工位也只要699元。?

望京區(qū)域

望京以前是韓國城，除了西門子這種老牌外企外，還有中央美術(shù)學(xué)院、北京中醫(yī)藥大學(xué)等著名高校。望京近兩年越來越受到互聯(lián)網(wǎng)公司的青睞，阿里巴巴的北京新總部、百合網(wǎng)等都在這里。

望京靠近麗都商圈，生活很方便，遍地的特色飯館更是滿足年輕創(chuàng)業(yè)者的需求。交通方面，地鐵14號線的開通也方便了群眾。但現(xiàn)在望京房租也水漲船高，住在望京變的越來越難。

這里新建的寫字樓也越來越多，望京SOHO已經(jīng)成了新的地標(biāo)。36氪空間、SOHO3Q、納什空間等許多眾創(chuàng)空間都扎根望京，有的價(jià)格相當(dāng)便宜，如納什空間有的工位只要1100元/月。望京眾創(chuàng)空間的入駐率也很高，僅次于中關(guān)村。

望京南部的三元橋聚集了許多中高檔寫字樓和商圈，居住辦公的以中高收入白領(lǐng)和商務(wù)人士為主。近年來，許多創(chuàng)業(yè)企業(yè)開始把這里當(dāng)作另一個(gè)核心辦公區(qū)，WE+、無界空間等眾創(chuàng)空間也在三元橋設(shè)了場地。?

CBD區(qū)域

CBD是國家級中央商務(wù)區(qū)，交通便利，周圍商圈包括長安街、建國門、國貿(mào)和燕莎使館區(qū)，這里有著名的“大褲衩”中央電視臺，進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)中，入駐CBD商務(wù)中心區(qū)及周邊地區(qū)的有120多家，包括馬士基、美國通用、澳大利亞電信、寶馬金融等公司。

這里眾創(chuàng)空間分布的密度也比較高，集中在光華路、百子灣、大望路一帶，幾乎所有著名的空間如優(yōu)客工場、SOHO3Q、無界空間等在這里都有場地。

但是這里創(chuàng)業(yè)氛圍比不上中關(guān)村和望京，所以除了一些特色鮮明的空間如夢想加、無界空間等，其它有的空間人氣不足，包括SOHO3Q光華路店，還有記者考察過的雙井樂成中心的一家小型眾創(chuàng)空間，人員一直寥寥，最后關(guān)門大吉。這里工位價(jià)格明顯高于中關(guān)村，平均上浮200元左右。

其它區(qū)域：

如果想獲取《北京市眾創(chuàng)空間地圖》，請與思達(dá)派&創(chuàng)頭條“北京眾創(chuàng)空間地圖”運(yùn)營負(fù)責(zé)人蔡小月聯(lián)系，郵箱caixiaoyue@startup-partner.com。

思達(dá)派（Startup-Partner.com）獨(dú)家稿件，轉(zhuǎn)載請注明鏈接及出處。本文為思達(dá)派&創(chuàng)頭條獨(dú)家調(diào)查報(bào)道，來自思達(dá)派&創(chuàng)頭條調(diào)研團(tuán)隊(duì)，更多細(xì)節(jié)請聯(lián)絡(luò)：caixiaoyue@startup-partner.com。