潘軍的新風(fēng)口：發(fā)跡于成都的“美易家”或?qū)⒊健安噬睢?/h1>

4802

美易家 2016-04-07 21:47 搶發(fā)第一評(píng)

彩生活之后，潘軍的新故事名叫“美易家”，而在今年之前，這個(gè)故事的一半都發(fā)生在成都。

一

12月9日，深圳市美易家商務(wù)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“美易家”)在“新三板”正式

掛牌(證券代碼“834669”)，由國(guó)信證券股份有限公司擔(dān)任其主辦券商。同日，花樣年及彩生活分別宣布，花樣年中國(guó)、美利家投資、彩生活間接全資附屬前海盛峰及7名認(rèn)購(gòu)人已同意認(rèn)購(gòu)515.08萬(wàn)股美易家股份(通過(guò)以現(xiàn)金注資美易家)，相當(dāng)于認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后美易家已發(fā)行股份總數(shù)約 17.08%，總代價(jià)約2.05億元。

和彩生活的巨大聲望以及管理面積相對(duì)照，“橫空出世”的美易家顯得相當(dāng)神秘，其背后最為潘軍所看重的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理模式，也只在公開場(chǎng)合被表述過(guò)一兩次——在今年7月的博鰲論壇上，潘軍表示，作為花樣年集團(tuán)旗下最新的旅游地產(chǎn)解決方案，“美易家”將會(huì)顛覆旅游地產(chǎn)的整體運(yùn)營(yíng)模式，形成旅游存量資源的盤活與三重價(jià)值重構(gòu)(即基礎(chǔ)價(jià)值物管服務(wù)、核心價(jià)值類酒店化經(jīng)營(yíng)以及平臺(tái)價(jià)值O2O平臺(tái)經(jīng)營(yíng))。

當(dāng)時(shí)媒體解讀美易家商業(yè)模式時(shí)的參照物是融資已超250億美元的airbnb，但實(shí)際上和美易家模式更為接近，也被其看做“打擊目標(biāo)”的是途家。但和途家的瘋狂燒錢迥異的是，美易家從未打算以賠錢為代價(jià)搶占市場(chǎng)。事實(shí)上美易家最近兩年的盈利情況都堪稱良好，保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，公開資料顯示，2013年、2014年、2015年1-6月，美易家分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.10億元、1.75億元、1.07億元，毛利率分別為43.41%、 43.57%和45.73%，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)2363萬(wàn)元、3818萬(wàn)元、1735萬(wàn)元。

二

公開資料顯示，美易家成立于2010年，其前身為花樣年國(guó)際物業(yè)，主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業(yè)等提供物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)不斷拓展資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)所有人及物業(yè)使用者提供資產(chǎn)托管服務(wù)及其他增值服務(wù)。

截至2015年6月30日，美易家在管理和服務(wù)的項(xiàng)目合計(jì)35個(gè)，管理面積845萬(wàn)平方米，涉及四川、深圳、重慶、江蘇、浙江、西藏、貴州等全國(guó)12個(gè)省市。

從美易家主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分類比重來(lái)看，2015年1-6月實(shí)現(xiàn)營(yíng)收的1.07億元中，寫字樓、城市綜合體的物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)仍然占重大比例，分別占比43.98.%、35.67%，度假式物業(yè)占比10.76%，而其未來(lái)將要重點(diǎn)拓展的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)僅占比10.27%，和2013年度相比，這個(gè)數(shù)目翻了一倍，是所有主營(yíng)業(yè)務(wù)中增長(zhǎng)最為迅猛的部分。

深圳市美易家商務(wù)服務(wù)集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理張志宏表示，美易家在新三板掛牌并定增2億元后，接下來(lái)的重要方向便是擴(kuò)大美易家短租業(yè)務(wù)的全國(guó)布局。“融資2億元，主要是為了打造線上平臺(tái)和擴(kuò)張網(wǎng)絡(luò)。今年到明年將在全國(guó)實(shí)現(xiàn)‘東西南北，春夏秋冬’的布點(diǎn)，在全國(guó)會(huì)選擇2-30個(gè)點(diǎn)，包括熱門旅游景點(diǎn)、冷門景點(diǎn)、開發(fā)商度假物業(yè)等等，這是明年上半年要完成的事”。

如果張志宏提到的布局能夠一一落實(shí)，那么美易家或許將會(huì)成為第二個(gè)“彩生活”，甚至其價(jià)值“可能會(huì)超過(guò)‘彩生活’。”數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，美易家綜合毛利率44.57%，單位面積凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)7.73元/平方米/年，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)達(dá)71.86%;而彩生活加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率(ROE)僅為23.2%左右。兼任華西區(qū)總經(jīng)理，張志宏對(duì)美易家的判斷不僅來(lái)自數(shù)據(jù)，其轄下的成都公司幾乎是美易家資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的先驅(qū)，從成都的發(fā)展情況看，張志宏認(rèn)為美易家正在逐漸探索到一條正確的道路。

三

在今年之前，美易家一半的業(yè)務(wù)來(lái)自成都區(qū)域。今年1-6月，美易家下屬項(xiàng)目收入前五名均來(lái)自成都，占當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入50.74%，2014、 2013年這個(gè)排名的前四位也都是成都項(xiàng)目。另外，美易家目前運(yùn)營(yíng)了五家“嘉年CEO”服務(wù)式公寓，分別為商務(wù)型“嘉年CEO”服務(wù)式公寓，包括成都香年店、成都福年店以及上海陸家嘴店;度假型“嘉年CEO”服務(wù)式公寓全部落戶成都，分別是成都君山店和成都大溪谷店。

2013 年，服務(wù)式公寓成都香年店開業(yè)，由于地理位置較好，周邊競(jìng)爭(zhēng)不激烈，盈利能力較好，直接影響了當(dāng)年美易家的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率。張志宏透露，美易家短租業(yè)務(wù)想法也在同年成型，其初衷是為了解決當(dāng)時(shí)花樣年遇到的一些困難，“當(dāng)時(shí)集團(tuán)內(nèi)部的度假項(xiàng)目遇到困難：銷售困難，售出后人流稀少造成經(jīng)營(yíng)困難，入住率低下造成物業(yè)管理困難，所以希望借助這個(gè)想法解決這些痛點(diǎn)。”也就是從此時(shí)起，主動(dòng)面向業(yè)主和開發(fā)商的美易家與airbnb模式徹底區(qū)隔了開來(lái)。

但美易家的發(fā)展并非一帆風(fēng)順。2014 年，服務(wù)式公寓成都福年店開業(yè)，由于體量大，房間數(shù)多，周邊酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，入住率提升較慢，出現(xiàn)了虧損。同年5月，美易家收購(gòu)上海錦年后，斥資2800余萬(wàn)對(duì)其管理的服務(wù)式公寓上海陸家嘴店進(jìn)行裝修改造，一直到今年5月，上海陸家嘴店裝才開始全面營(yíng)業(yè)，但在營(yíng)業(yè)初期，由于處于市場(chǎng)推廣階段，入住率未有大幅提升，同時(shí)由于位處市區(qū)繁華商業(yè)中心，租金水平較高，由此造成2014 年、2015 年 1-6月資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利率進(jìn)一步下滑。

可以預(yù)見(jiàn)的是，由于擴(kuò)張，未來(lái)一年美易家資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率或許不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)增長(zhǎng)，但潘軍的決心早已清晰可見(jiàn)，他曾公開表示，花樣年的轉(zhuǎn)型在于，目標(biāo)視野不再是圍繞增量市場(chǎng)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了社區(qū)服務(wù)業(yè)，公司將圍繞這一新的商業(yè)形態(tài)開展業(yè)務(wù)。而作為美易家合伙人之一，張志宏說(shuō)，“美易家和彩生活不同的地方在于，它不會(huì)通過(guò)大量收購(gòu)來(lái)增加物管面積，而是提供物業(yè)管理服務(wù)，同時(shí)做資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，只會(huì)越來(lái)越‘輕’。”

您也可以關(guān)注我們的官方微信公眾號(hào)（ID：ctoutiao），給您更多好看的內(nèi)容。

聲明：本文由美易家企業(yè)號(hào)發(fā)布，依據(jù)企業(yè)號(hào)用戶協(xié)議，該企業(yè)號(hào)為文章的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。創(chuàng)頭條作為品牌傳播平臺(tái)，只為傳播效果負(fù)責(zé)，在文章不存在違反法律規(guī)定的情況下，不繼續(xù)承擔(dān)甄別文章內(nèi)容和觀點(diǎn)的義務(wù)。

您閱讀這篇文章花了0秒

轉(zhuǎn)發(fā)這篇文章只需要1秒鐘哦

分享至：

微信

QQ

微博

賞 打賞一下 0

喜歡這篇 0

評(píng)論一下 0