中介行業入冬，貝殼找房也扛不住了，開始“瘦身減負”。

日前，有自稱貝殼員工人士在社交平臺上爆料，貝殼找房上海研發團隊全員被優化，裁員補償為“N+3”。隨后，貝殼找房方面回應稱，今年以來，行業環境發生較大變化，公司據此對上海地區金融等部分業務進行調整。

然而，據國際金融報報道，此番貝殼上海人員優化的范圍遠不止研發，而是包括研發和金融在內的貝殼上海公司中的多個部門。至于涉及總人數，相關人員表示尚未統計。

甚至，據界面新聞了解，貝殼此次收縮并不局限于上海一地，最早開始于深圳，當下北京、廣州、杭州、安徽等地也有所收縮。“各城市收縮計劃，比如所涉部門、調整幅度、補償方案將根據具體城市發展情況而定，總部沒有具體指標。”一位貝殼人士表示。

上市一年多來，貝殼找房接連遭遇了股價跳水、創始人左暉離世、地產政策調控等，如今迎來至暗時刻，還有轉機嗎？

房市降溫

在市場看來，此輪貝殼上海人員優化并不意外。

今年5月以來，多數熱點城市收緊調控政策，二手住宅市場成交量持續下滑。易居數據顯示，9月，11個熱點城市二手住宅成交量僅為4.3萬套，同比跌45.5%。

其中，上海9月二手房成交量為12040套，相較8月下降33.23%，創下了過去一年來的單月最低成交量。實際上，3月成交量達到39407套后上海二手房便步入下行通道，4-7月成交均回落至3萬套以內，8月跌至1.8萬套，9月的1.2萬套也讓市場預判10月成交量恐降至1萬以內。

新房銷售也大幅下降。58安居客房產研究院數據顯示，在重點監測的63個城市中，有55個城市今年9月新房成交量同比下滑，平均下滑幅度達47%。中國指數研究院也表示，今年“十一”長假期間，其重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%。

從以往房地產周期波動來看，行情向下時，中介總會迎來一波收縮甚至關店潮。

據了解，在貝殼之前，龍湖今年年初正式成立的經紀品牌塘鵝，已于9月左右開始關店，涉及重慶、武漢、長沙等多地。

我愛我家也曾在中報中預測，由于目前貸款首付比例上調，購房成本初始上升，加之學區房政策轉向，各地實施網登限價，二手房地產市場管理政策整體收緊，交易價格、交易手續審查進入嚴管周期，二手市場預期下半年會出現下降。尤其是出臺二手房指導價的深圳、上海、廣州、成都等熱點城市，中介公司業務發展面臨更大壓力。

另一方面，蛋糕在變小，玩家卻在變多。不少開發商為了避免被抽取傭金已在自建交易平臺，萬科、碧桂園等大型房企紛紛成立官方房屋交易平臺，一定程度會削弱貝殼的力量。在字節跳動收購麥田成立“幸福里”平臺之后，蛋糕更被稀釋。

貝殼業績承壓

多地房市降溫也影響了貝殼找房的業績。

今年上半年，貝殼總營收為449億元，同比增長64.6%，調整后凈利潤為31.40億元。但從趨勢上看，貝殼開始陷入增收不增利的怪圈。

在二季度，貝殼營收242億元，同比增長20%，調整后凈利潤為16.35億元，與2020年同期凈利潤為29.48億元相比，同比下滑44.54%。而毛利率僅為22.1%，相較去年同期下跌超10個百分點。

分業務來看，其新房和金融、裝修業務增長迅速：二季度，新房業務實現收入138.86億元，同比增長31.95%；新興服務和其他業務實現收入6.59億元，同比增長50.46%。而其二手房業務增速大幅放緩，在二季度實現收入96.28億元，同比增長僅4.88%，相比之下，一季度增速高達202.1%。

貝殼二手房業務表現疲弱，疊加開發商“去庫存，回籠資金”的需求迫切，新房業務逐漸成為貝殼的營收支柱。2017年至2021Q2，貝殼二手房收入占比從72.38%下降至39.83%；而其新房收入占比從25.17%提升至57.44%。

然而，新房業務的利潤帶動作用受限。2021年第二季度，貝殼新房GTV為4983億元，大量由關聯代理和其他銷售渠道拉動，為此貝殼向外部渠道支付的傭金分成達94億元，同比大增51.4%，占總營收成本的一半。

貝殼預計，2021年第三季度，其總凈收入將在145億元至155億元之間，較2020年同期下降24.6%至29.4%。

可見，貝殼自身對于接下來的預判也并不樂觀。其管理層稱，下半年市場會持續降溫，三季度的市場壓力將會比二季度更大。新房業務增速在三季度放緩，二手房業務GTV增速將在下半年放緩；尤其是在二手房方面，信貸收緊、按揭利率上行，審批和落地周期拉長，疊加二手房參考價制度，市場將對二手房業務產生顯著影響。

“斷臂”能“求生”嗎？

上市一年多，貝殼找房也曾經歷高光時刻，其股價最高時每股在80美元左右；但經過坎坷的下行道路，截至美東時間2021年10月14日收盤，貝殼報收20.9美元/股。年內，貝殼股價已跌超80%，市值蒸發逾800億美元。

貝殼找房股價走勢圖

如今，裁員與業務收縮，似乎是貝殼試圖、穿越周期的必然選擇。

根據貝殼財報，由于品牌宣傳活動、業務人員以及研發人員的增加，僅今年二季度，貝殼三費由去年同期的32.6億元增長至42.2億元，三費率由16.2%提升至17.4%。從數據來看，針對研發、金融等職能后臺部門的優化，確實能在一定程度上降低公司支出。

投資人劉志剛也認為，貝殼增利不增收是毛利率大幅下降所致，在行業遭遇寒冬，“斷臂求生”是比較明智的選擇。貝殼只是短期遇到麻煩，但不能斷定貝殼就不行了，尤其在二手房方面，貝殼發揮的中介作用很難被替代，“中介在短期內不會消失，普通購房者買房也無法繞過中介，因為二手房涉及看房、選房、協商價格、簽約、過戶、貸款、交付等一系列復雜的過程。”

而職業投資人朱酒對二手中介行業的前景持樂觀態度，“現在二手房貸款管控嚴格，造成了二手房交易量的斷崖式下跌。這都是市場的正常表現，2008年，2014年和2018年房地產行業也都出現類似的情況，隨后相關政策的支持之下，很快就恢復正常。”朱酒認為只要有政策的“東風”，局面很快就能扭轉。

（鈦媒體App編輯劉萌萌綜合自國際金融報、紅星新聞、界面新聞、財經新地產等）

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