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文 | 雷達財經，作者 | 張凱旌，編輯 | 深海

近日，雷達財經獲悉，安居客此前向港交所遞交的IPO招股書已呈“失效”狀態。對此，安居客方面回應媒體稱，公司上市進程仍在有序推進中，詳情以港交所網站公示為準。

據了解，此前就曾有業內人士對安居客上市進展緩慢表示質疑：“可能是交易所那邊擔心并提出的問題較多，導致進度變緩。”

資料顯示，安居客創立于2007年，是國內領先的房產信息服務平臺，目前實控人為58同城CEO姚勁波。14年來，安居客一直在講述“端口收費”的老故事，從招股書來看，即使經歷被58同城收購整合，2018年至2020年安居客在線營銷服務的營收占比仍持續高于95%，未能呈現質的改變。

而虛假房源的泛濫，更是安居客的頑疾，為此公司還曾被央視點名。值得一提的是，即便如此，安居客的行業滲透率以及其截至2020年底的付費經紀人數量仍領先貝殼、鏈家，堪稱中國最大的在線房產平臺。

市場會一直愿意為安居客買單嗎？

招股書失效，受虛假房源拖累？

根據港交所信息，目前安居客集團的相關申請資料已不支持閱覽或下載，為何會出現此種狀況？

港交所規則顯示，擬發行人遞交IPO資料，6個月內未通過港交所聆訊或被駁回，該資料將會顯示為失效。

而安居客遞交招股書的時間為2021年4月8日，據此計算，半年恰好是10月8日這個節點。

匯生國際融資總裁黃立沖認為，招股書失效的現象比較常見，企業所面臨的問題可能是財務報表的審計報告更新不夠快，抑或是沒回答完港交所問題等。不少企業都經歷過“申請-失效-再申請”的循環。

但也有機構保薦人表示，“正常來說，港交所那邊從遞表到聆訊還是比較快的，一般在1個月至2個月之間，難點通常是發行這塊。對于安居客這種行業龍頭來說，遞表3個月沒有進展，可能是交易所那邊擔心并提出的問題較多，導致進度變緩。”

甚至有行業人士直言，正因為安居客虛假房源的問題很難根治，所以港交所的顧慮較多，這一點即便公司上市也會成為其股價和進一步發展的攔路虎。

雷達財經注意到，安居客招股書掛在港交所官網期間，央視曾報道指出，安居客和58同城是虛假房源重災區。

具體而言，記者通過在上海、杭州等地的調查發現，安居客上的房源往往具有“高性價比”，不僅價格遠低于市場，裝修看起來也十分精致。但當記者實地看房時，卻會被中介告知房子已經被租出去了，緊接著，中介就會轉而推薦房價更高、條件更差的房源。

“一般這種貴的房子，放在網上你肯定不會點，你懂得對不對？你作為一個消費者，你想想這套房子跟你之前點那套房子，你肯定點便宜的，這就是這種情況，我們沒辦法。”有中介表示。

而在被央視點名的同時，安居客還被杭州市住房保障和房產管理局通報批評，理由為有從業人員在安居客發布的房源信息、掛牌價格與二手房交易監管服務平臺備案不一致。

事實上，安居客“假房源”問題由來已久，2018年公司曾因此被北京市住建委約談，再往前追溯，2014年就有網友在知乎發問：“為什么假照片可以充斥在安居客？這個現象應該被解決嗎？”

為何安居客上有那么多“假房源”？

安居客為何未采取有力打擊措施清除虛假中介信息？有分析認為，這與平臺目前的商業模式有關。

招股書顯示，2018-2020年，安居客的營收結構分為在線營銷服務、交易服務和其他服務三大項，其中在線營銷服務收入占總營收的比例分別為98.9%、96.3%和96.9%。

據悉，在線營銷服務收入來自為房產經紀品牌及經紀人提供二手房營銷服務，以及為房地產開發商提供新房廣告及促銷服務。這意味著，安居客目前仍然主做“流量生意”，通過為“賣房者”提供信息推薦，按照曝光量或增值服務收取端口費。

有中介經紀人透露，安居客上的租賃、二手房、商業地產等不同業務被歸類為不同類別套餐，一般費用在每季度1500-2500元不等。

對比之下，有“中國居住服務平臺第一股”之稱的貝殼找房收入則以二手房、新房以及租賃交易的抽傭為主。

在此基礎上，安居客想要維持收入，必須維持高流量。

公司采取的辦法是重金購買。財報顯示，2018至2020年安居客的銷售和營銷支出占總營收的比重分別為42.7%、39.2%和44.6%。在公司2020年的銷售及營銷費用中，34.5%用在了獲取流量上。

同期，安居客廣告及營銷開支在總營收中的占比分別為22.09%、21.45%、29.49%，整體呈上升趨勢。2020年安居客廣告及營銷支出達23.73億元，遠遠超出了同年19.55億元的凈利潤。

受此影響，公司凈利潤率逐年下滑。報告期內，安居客凈利潤率分別為30.7%、30.4%及24.3%。公司預計，隨著競爭加劇及尋求擴展現有市場的業務，公司營銷工作成本將會越來越高昂，可能會損害公司的經營業績。

而在用戶體驗方面，由于虛假房源往往物美價廉，能高度吸引用戶關注，因此在劣幣驅逐良幣的效應下，中介們也更傾向于發布虛假的房源信息。

在各路小中介的積極參與下，遍布假房源的安居客，成為“國內第一找房平臺”。

極光大數據顯示，2020年12月，安居客買房租房App滲透率達3.81%，是行業第二App滲透率的1.5倍，當月用戶時長達51.3萬小時/日，是行業第二App的3.8倍；另據艾瑞咨詢，截至2020年底，安居客付費經紀人數量超72.6萬人，占67%的線上房地產營銷市場份額。

“端口費”模式難擁有定價權

雖然獲得了“國內第一”，安居客的依然難擁有定價權。

2014年前后的19個月內，與安居客同樣講著“端口費故事”的搜房網在美股股價漲幅曾超650%，但在其宣布提升端口收費后，便遭到了多家房產經紀公司的聯合抵制，業績自此一落千丈；同期，安居客也曾試圖提高端口費的舉措同樣遭到了強力抵制。

且只為經紀人提供信息渠道的生意，也無法對二級中介公司與客戶交流的具體過程進行監控，從而加大了進一步精細服務定制化的難度。

向來以流量生意見長的字節跳動，在2019年通過幸福里切入房地產賽道后，曾通過今日頭條、抖音等多個頭部產品對幸福里進行扶持和推薦，但至今由于線下交易涉足不深，在整個市場中并未掀起太大水花。

安居客的“端口費”模式還面臨“貝殼模式”的擠壓。貝殼不是單純把線下房源信息搬到線上，而是給每一間房屋，賦予獨一無二的在線“身份”，確保真房源。

貝殼找房CEO彭永東曾透露，“貝殼剛剛成立兩年多，所在的住房交易市場規模達到32萬億至35萬億元；2018年的市占率只有5.3%，2019年達到9.1%，2020年大概達到了12%-13%。”

姚勁波是貝殼找房商業模式堅定的反對者，其不僅在貝殼找房上線2個月時撮合發起了“反殼聯盟”，還在2021年4月發文呼吁國家反壟斷罰款貝殼40億。

究其原因，定價權是以姚勁波為首的房產中介公司爭奪的關鍵。億翰智庫認為，貝殼的模式一定程度上掌握了行業的定價權，中介門店的分傭抽成由貝殼決定，而在銷售愈發依賴中介帶客的情況下，開發商項目的傭金分成甚至也由貝殼決定。

中原地產首席分析師張大偉也稱，貝殼最大的問題是擁有了定價權。“貝殼為了做行業領頭羊，為了獲得資本認可，一直采取高投入策略，走向壟斷，而一旦形成壟斷，各方面都會漲價。”

此外，有不少網友認為，貝殼經紀人高額的服務費是抬高房價的推手。“表面看購房者費用沒變，但賣房也會進行提價來抹平中介費支出，事實上，最后還是由買方承擔了多出來的費用。”有北京地區業主就向雷達財經表示，買房時選擇我愛我家的原因就是傭金比鏈家低，“服務感覺上區別不大，還能節省點成本。”

不過，目前房產經紀賽道整體規模龐大。海通證券預計，對標發達國家，預計全國二手房交易規模長期可達10.75萬億元。另據艾瑞咨詢測算，中國長租行業市場規模持續增長，預計在2025年將達到3萬億。

但市場集中度相對較低。貝殼研究院的數據顯示，2020年中國房產經紀人總數近200萬，其中貝殼連接的經紀人數量約49.3萬，占比不到四分之一。

這意味著市場有著豐富的余量以供挖掘，安居客目前仍有生存的土壤。

“從行業的良性發展來看，貝殼需要一個強有力的競爭對手。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉稱。

行業人士認為，在真正到達能與貝殼掰手腕較量的程度之前，安居客要先講好除了端口費外的其他故事。

探索新房業務，市場份額較小

安居客也在開拓新業務。

此前姚勁波曾多次表示，要堅持做信息和服務平臺，堅決不做交易。但2020年，其在社交媒體中改口：“58安居客今年將作為挑戰者全面進入新房交易領域”。

據招股書，目前安居客在新房交易業務領域的抓手是58愛房，自該項產品推出以來，業務已拓展至33個城市。

2020年，58愛房交易總量為653億元，同比增長282%。這一年，安居客交易服務收入2.28億元，其中2.01億元由58愛房貢獻。

公司方面稱，預計自2021年起，新房交易服務將成為其整體增長的主要驅動，通過IPO募集的資金將主要用于技術產品開發和拓展新房交易服務業務，未來三年計劃將新房業務推廣至更多城市。此前據報道，安居客IPO計劃募資至少10億美元。

有分析人士指出，將新房渠道作為接下來拓展的方向，有該領域門檻低、市場需求有增長潛力的原因在里面，但也因為這些特點，該賽道的競爭格外激烈。

相對于二手房，新房直接對接開發商和客戶，不僅繳納稅費的項目較少，更無需經歷房屋背景調查等繁瑣的步驟，有資深中介服務人員在接受采訪時曾稱，買二手房，中介提供了至少60個環節的服務。

而根據中國社科院農村發展研究所《中國農村發展報告（2021）》預計，到2035年，我國常住人口城市化率將達到72%左右。第七次人口普查顯示，我國目前常住人口城鎮化率為63.89%。這意味著，未來15年里，全國將新增超1億城市常住人口。另據國家統計局，2020年全國新建住宅銷售額達到15.5萬億元，同比漲幅10.8%。

在此背景下，無論是聯合推出天貓好房的阿里和易居，還是被騰訊和紅杉投資的居理買房，都將新房市場作為發力的主要目標。

覬覦著新房市場蛋糕的還有行業龍頭貝殼找房。2018-2020年，貝殼平臺中的新房項目分別達到3486、7769和8639個，2020年，通過貝殼平臺完成的新房交易規模已增長至1.38萬億元，這一數字是58愛房的超21倍。

行業人士認為，安居客在拓展新業務的道路上充滿挑戰。

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