文｜空間秘探，作者｜雷布同

長租公寓沉寂，已然有一段時間。今年下半年以來，保障性租賃租房和高端服務式公寓一直是熱點話題。有長租公寓品牌創始人甚至直言，從宏觀政策和市場動向來看，長租公寓的下一個風口，已經到來！

保障性租賃住房：公寓“新物種”

在《關于加快發展保障性租賃住房的意見》正式發布之前，鮮少有人能夠預料到，保障性租賃住房不僅能夠在誕生之初就獲得基礎制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面的支持，還能夠與公租房和共有產權住房比肩，一同成為住房保障體系的三大主體。不僅如此，根據《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，保障性租賃住房還被委以重任——公募REITs新的切入點，成為租賃住房REITs的開閘之作。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉撰文表示，“印象中，專門就某一個房屋類型，發一個國辦（即“國務院辦公廳”）文件，這還是第一次。”因此，他將保障性租賃住房稱為闖入樓市的“新物種”。

為什么這個樓市“新物種”能夠如此受到重視？

其一是住房租賃市場需要。已經推出多年的公租房，主要是用于保障城市中等偏下收入住房困難家庭，并非針對大中型城市新市民和青年人。而且受限于公租房的收入申請標準，不少新市民和青年人很難申請到公租房。尤其是在一些公租房體量不大的大中型城市中，更是一房難求。

其二是住房保障體系需要。不同于公租房是保障基本居住權益、共有產權住房是為了改善居住條件，保障性租賃住房是滿足過渡階段的租住需求。原本，基于過去幾年住房租賃市場中頻發的亂象，因此政府將這一部分市場逐漸收回，并納入住房保障體系，進一步完整化的同時便于體系化管理。

因此，從中央到地方，都在快馬加鞭建設保障性租賃住房。

中央層面，繼4月住建部印發通知，要求40個城市做好2021年保障性租賃住房建設計劃安排之后，5月住建部分兩批召開40個城市座談會，而且40個城市計劃年內籌集建設93萬套保障性租賃住房。

地方層面，多地新近公布的保障性租賃住房規劃數量。武漢提出“十四五”期間計劃籌建25萬套；廣州計劃“十四五”期間籌建保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套，和65萬套的新增商品住房規劃量幾乎沒有差距；上海提出“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房40萬套(間)，約占住房供應總量的40%；浙江提出“十四五”期間，人口凈流入大城市新增保障性租賃住房供應套數占新增住房供應套數的比例力爭達到30%以上。

保障性租賃住房，由此起飛。

時隔4年，長租公寓成功“等風來”？

回顧歷史，我們發現，長租公寓的上一個風口是在2017年。長租公寓規模迅猛增長，那一年，長租公寓門店增長率為40%，在此之前，2015年增長率不足15%。此后，各個地方租賃住房管理平臺相繼涌現，經過跑馬圈地式的市場競爭，5大派系及其頭部品牌陸續亮相，長租公寓熱鬧非凡。

此后，出于自身的局限和種種原因，長租公寓經歷了一段黯淡歲月。4年之后，“等風來”許久的長租公寓市場，似乎正在迎來第二次風口。

與2017年一樣，首先發力的依舊是政策。今年1月開始施行的《中華人民共和國民法典》，對租賃住房實行了系列新規，重塑了因長租公寓企業頻繁暴雷而破壞的租賃權益保障，重點在租戶權益的確保以及維護租房秩序等方面發力。緊接著，官方表態將推動出臺《住房租賃條例》，加速完善相關政策。

6月又一重要利好落地，國家為住房租賃企業“降稅減負”。10月1日起，租賃企業向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業單位向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%征收房產稅。

不僅如此，地方也加快出臺政策實施細則的落地。如北京住建委在1月初印發《關于進一步加強全市集體土地租賃住房規劃建設管理的意見》，旨在提高集體土地租賃住房項目供地質量。總體來看，增加租賃房源供給、保障租賃權益、規范并支持租賃企業的發展等方面，是未來租賃住房政策規范的著力點。

其次是加速回暖的市場風向。據克而瑞數據顯示，2021年以來，全國重點城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近10%。成都租金價格較同期上漲了40%，北京、上海、杭州等地租金漲幅也超過了20%，多地房租價格已創下歷年新高。

究其原因，一方面是因為房源減少，另一方面是需求的上漲。尤其是后者的快速恢復，加劇了供需失衡。但是，從市場角度來看，這就是需求加速回暖的重要信號。

最后是租賃投資回歸理性。在浙報傳媒地產研究院院長丁建剛看來，商品房的租賃回報邏輯并不成立的。理由是，目前部分一二線城市，住宅年租金回報能達到2%就已經很不錯了，但是這個收益率讓住房租賃企業難以繼續。不過，如果能獲得一些低價的土地，農村建設用地、空置寫字樓、廠房等，對其進行改造，將回報率提升至5%左右，還是一筆不錯的投資。

因此，越來越多的長租公寓放緩了規模擴張的步伐。據克而瑞數據顯示，今年二季度，TOP20集中式長租公寓累計開業規模64.96萬間，同比增長16.1%，環比增長2.36%，開業規模增速持續放緩。

種種跡象表明，雖然還不能斷定長租公寓的第二次風口已經到來，但無論是從政策，還是市場，以及投資機構的理性，第二次風口條件已經具備。

高端服務式公寓：第二次風口的催化劑

長租公寓市場除了具備了第二次風口的條件，今年高端服務式公寓的迅速崛起，可能要算是第二次風口的催化劑了。

瑰悅創始人&CEO劉斌在近期的一次演講中表示，通過把房地產三個字拆分，隨著地時代，所謂的地產紅利時代結束。接下來到產時代，側重企業的運營能力，對于擅長經營和運營的企業而言是一次難得的時代紅利。對于屹立在公寓精細化運營之巔的服務式公寓而言，更是如此。尤其是在城市更新背景下，舊改以及老舊廠房等存量物業的再生，為服務式公寓提供了豐富的物業供給。憑借著精細化運營在市場上越走越穩健的服務式公寓，堪稱“產時代”的一匹猛虎。

01 客群占比“逆轉”的意外驚喜

不同于承擔著民生居住重任的保障性租賃住房，服務式公寓主要是市場驅動型產品。市場需求的盛衰，決定著這個品類的起伏。據第一太平戴維斯數據顯示，2021年一季度以來，上海、北京、深圳各主要一線城市的高端公寓市場租金與入住率出現“雙雙向好”的趨勢，表現吸睛。

引人矚目的是，租客占比的突破性變化。基于誕生的時代背景，服務式公寓的主導客群是外籍租戶。但在過去的2020年，中國籍客戶占比達到了74%，外籍租戶占比約26%，一改原本外籍組合占比高達70%的局面，首次超過了外籍租戶。

反轉局面出現的背后，一方面是疫情擾亂了國際旅行以及出入境政策的嚴格限制，導致外籍商務客群需求受抑。另一方面是不斷壯大的高凈值人群逐漸成為了市場焦點，尤其是富裕的年輕一代、互聯網媒體人及網紅等。這些高凈值人群的日漸青睞，對于苦惱于外籍租戶銳減的服務式公寓而言，是意外驚喜。

02 房企對長租公寓的二次掘金

因為靈活的租期，服務式公寓容易與長租酒店、公寓式酒店、星級酒店等概念混淆。由此帶來的后續影響是，一些業主和投資人會誤解，將這幾種住宿產品的投資價值混為一談，實則不然。

在劉斌看來，服務式公寓和這些住宿“近親”的差別，不僅僅是洗衣機或冰箱，更重要的是對于物業空間的使用邏輯。例如，星級酒店中會配備的大型會場，鮮少能在服務式公寓中看到，餐廳也是如此。因為服務式公寓更側重“住”這個關鍵詞，所以會將房間空間盡可能做大，并完善功能，然后打造多功能的復合型精致公區，降低投資及人員成本，實現高投資回報率。

隨著地產投資進入了精細化階段，兼具投資成本與物業溢價雙重優勢的服務式公寓，脫穎而出，在今年上半年成為了房企對長租公寓二次掘金的利器。保利、濱江、恒隆等房企的相繼入場，就是最好的力證。

長租公寓玩家，如何乘風而上？

以上分析，我們可以發現，長租公寓市場的下一個風口，顯然已經到來，長租公寓未來的風口一定少不了保障性租賃住房和高端服務式公寓的身影，就目前的市場規模而言，已經進場蓄勢待發的玩家不在少數。如何抓住歷史機遇，正在下一個風口“乘風而上”，空間秘探認為，需要重視以下兩個方面。

01 抓住城市更新機遇，讓保障性租賃住房“擠進”市中心

據城市數據團分析，基于保障性租賃住房主力客群的居住需求，在公共服務與配套設施并不完善的當前，引導保障性租賃房住戶進入遠郊并不合理。租客們最需要的是，位于城市中心區域的保障性租賃住房。

著力于重構城市空間功能的城市更新，成了最具希望的突破口。根據9月1日正式施行的《上海市城市更新條例》，舊住房更新項目，可以按規劃增加建筑量，滿足原住戶安置需求后的余量可用于保障性住房、租賃住房和配套設施用途。

上海虹寓·泊寓就是典型的工改租項目，為國企舊有機床模型廠廠房改建而成，是虹房集團與上海萬科攜手打造的首個租賃住房合作項目，也是萬科在上海城市更新成績單上濃墨重彩的一筆。

值得注意的是，這類城市更新項目難度不低，不僅需要滿足原有的居民居住需求，還要匹配更新后的容積率、建筑高度等規劃指標提出的高要求。因此，一些之前有過舊改成功案例的企業，對這類項目會更游刃有余。

02 學習酒店，讓服務式公寓實現投資溢價

服務式公寓傲立于市場的關鍵資本之一，是酒店式服務。通過這把利器，服務式公寓能在助力物業溢價的同時，實現一次又一次的自我突破，塑造品牌實力。

盡管服務式公寓不能在物業配套上與酒店相媲美，但是可以借助更人性化的服務和產品設計補齊這塊短板。不少服務式公寓的服務能力已經完全趕上酒店甚至超越酒店，品牌價值也帶動了物業的投資溢價。

以一些服務式公寓選址為例，城市地標不再僅“鐘情”于奢華酒店，也開始“牽手”同樣能夠提供高品質住宿體驗的頭部服務式公寓品牌。尤其是部分地產系出身的服務式公寓，借助母公司的物業優勢，誕生之初便登上了城市之巔。恒隆地產旗下的恒隆府，一經面世便將于武漢、無錫、昆明和沈陽四地的恒隆廣場物業組合，“站在”城市天際線。

可以想見，這些產品和投資邏輯的變化，都在改變長租公寓領域的生態，也給長租公寓玩家帶來了新的機遇。

綜上，那個“遍地是黃金”的野蠻發展時期已然告一段落，長租公寓的下一個風口一定會趨于理性，研究新市民、青年群體所需要的長租公寓產品，做好服務和運營，當是長租公寓品牌方最需要做的課題。下一個風口或許已經到來，只不過，豬不會再飛起來，未來能起飛的一定是智者、工匠和品牌極客！

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