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文 | 金角財(cái)經(jīng)，作者 | 胡野原

土地市場(chǎng)出現(xiàn)了從未見(jiàn)過(guò)的景象。

9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地塊，最后有9宗因?yàn)閳?bào)名房企的數(shù)量沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的3家以上，無(wú)法進(jìn)入正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。

相當(dāng)于實(shí)質(zhì)性流拍。最后，10塊地里面只有一宗地順利賣掉。

在土地市場(chǎng)上，這可以說(shuō)是前所未見(jiàn)。這樣的大流拍景象，在合肥、成都、沈陽(yáng)等地，都相繼出現(xiàn)。與此同時(shí)，最新的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，8月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅回落或繼續(xù)下降。

房?jī)r(jià)下降的通道，全面開(kāi)啟了。

不管如何，那場(chǎng)人們夢(mèng)談里的變局，真的席卷而來(lái)了。

01 土地大流拍

杭州應(yīng)該也沒(méi)有想到過(guò)自己的土地市場(chǎng)會(huì)瞬間入了冬。

時(shí)間往前再倒幾年，杭州在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，已經(jīng)建立起了“賣地”大戶的人設(shè)。

2016年5月27日下午，當(dāng)時(shí)全國(guó)土地市場(chǎng)成交總價(jià)最高的地塊誕生在杭州。

杭州濱江奧體站上蓋地塊，被信達(dá)以123.18億元總價(jià)收入囊中，并且穩(wěn)定當(dāng)時(shí)的杭州總價(jià)地王。

這也是杭州歷史上首宗總價(jià)突破百億的地塊。

那幾年，杭州靠著賣地實(shí)現(xiàn)了收入的大跳躍：

2018年，杭州賣地?cái)埥?440億元，超過(guò)北上廣深；

2019年全年賣地2840億元，再居全國(guó)首位；

2020全年賣地收入2500億，僅此于上海，是深圳5倍；

直至今年上半年，其賣地收入仍超過(guò)2000億，又回到了全國(guó)第一。

房企也曾經(jīng)扎堆重倉(cāng)杭州。2018年，濱江集團(tuán)就在杭州耗資約182.5億元買地，事實(shí)上，包括融創(chuàng)、保利等一眾大型房企都對(duì)杭州青睞有加。

這樣的杭州，在2021年9月迎頭撞上了土地市場(chǎng)的大規(guī)模流拍，。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是因?yàn)榱髋牡倪@幾幅競(jìng)品質(zhì)地塊，被杭州當(dāng)?shù)匾筮M(jìn)行現(xiàn)房銷售。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，杭州當(dāng)?shù)氐陌ìF(xiàn)房銷售等政策，會(huì)使得部分房企進(jìn)行回避。

根據(jù)此次土拍的參拍細(xì)則，的確要求房企先提供建設(shè)方案，方案通過(guò)后才能進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，競(jìng)得后樓盤需要通過(guò)驗(yàn)收，然后現(xiàn)房銷售。因此，在參拍資質(zhì)上對(duì)房企的要求就不低，并且還要求必須有3家以上的房企參與競(jìng)拍，否則便無(wú)法進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。

而現(xiàn)房銷售對(duì)于房企的現(xiàn)行開(kāi)發(fā)模式而言，是一個(gè)巨大的轉(zhuǎn)變。

在預(yù)售制下，房子剛蓋了幾層就可以往外賣了，這種模式下，房企的房子往往還沒(méi)建成的時(shí)候就已經(jīng)賣得差不多了，成本盈利都已經(jīng)收回來(lái)了，資金能快速周轉(zhuǎn)。

但現(xiàn)房銷售要求房企先從自己腰包里掏出真金白銀來(lái)建房子，通過(guò)驗(yàn)收之后才能往外賣。

如此一來(lái)，房地產(chǎn)再也不是過(guò)去的金融杠桿驅(qū)動(dòng)了，而是變成了實(shí)實(shí)在在地制造業(yè)。如果說(shuō)還有什么依仗，那大概就只能寄希望于建設(shè)方先墊付了。但最后，房企的資金鏈仍然是被拉緊了。

這導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果，就是房企的虧損風(fēng)險(xiǎn)變高了。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院稱，經(jīng)過(guò)對(duì)杭州這10宗競(jìng)品質(zhì)地塊初步測(cè)算，房企即便以底價(jià)拿地，仍有5宗地塊有虧損風(fēng)險(xiǎn)，其余地塊利潤(rùn)最高不超過(guò)4%。

看起來(lái)，房企似乎是因?yàn)檫@幾塊地的虧損風(fēng)險(xiǎn)才不愿入場(chǎng)。

但事情，并沒(méi)這么簡(jiǎn)單。

02 恒大卷起風(fēng)暴，狼真的來(lái)了

2016年，信達(dá)花費(fèi)123億拿下杭州首宗百億地塊后，繼續(xù)在全國(guó)制造地王。

在2015年6月-2016年6月這一年間高調(diào)拿地，豪擲350億元，連奪7個(gè)“地王”。

與之相似的房企并不少，甚至可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)絕大部分房企都在瘋狂拿地，并且似乎對(duì)于成本不甚在意。這一時(shí)期房企，意氣風(fēng)發(fā)，市場(chǎng)火熱，價(jià)格上漲永不停息。

有數(shù)據(jù)表明，從2015年到2019年，一線城市房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)銜，高達(dá)94.34%，二線城市累計(jì)漲幅為79.16%。

還有數(shù)據(jù)顯示，2015年1月至2019年，全國(guó)二手房房?jī)r(jià)累計(jì)上漲79.76%，年均漲幅高達(dá)16%。

同樣的，最近幾年房企圈子里最火的話題之一，就是千億規(guī)模。

2017年，恒大以3810億元銷售金額超越萬(wàn)科，成為全國(guó)房企新霸主。萬(wàn)科以3620億元排名第二，碧桂園則以3090億元躋身第三名。而恒大、萬(wàn)科、碧桂園3家房企市場(chǎng)份額已近10%。也是在這一年，中國(guó)的千億房企達(dá)到12家。

到了2020年，千億房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到43家。

市場(chǎng)規(guī)模以及企業(yè)業(yè)績(jī)的高速發(fā)展，給人一種感覺(jué)：一地產(chǎn)行業(yè)不差錢，二是房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都在上漲。

但短短三個(gè)月時(shí)間，房企的這兩個(gè)信仰被擊得粉碎。

2021年5月8日，經(jīng)歷了48小時(shí)的激烈競(jìng)拍。

杭州2021年第一輪集中土地拍賣宣告結(jié)束，這輪拍賣一共57宗地塊，總吸金1178億，溢價(jià)封頂占比72%。此次土地競(jìng)拍，融信、融創(chuàng)、華潤(rùn)、濱江、中駿五家房企壟斷了近50%的拿地總金額。細(xì)心者不難發(fā)現(xiàn)，雖然杭州這輪土拍堪稱瘋狂，但傳統(tǒng)龍頭企業(yè)身影已經(jīng)鮮見(jiàn)，搶在前頭的，不少是央企和國(guó)企。

這樣的變化，更明顯地體現(xiàn)在第一輪集中土拍的廣州。

作為首個(gè)進(jìn)行集中供地拍地的一線城市，廣州兩日便賣出了將近去年一半的地。

4月26日、27日，廣州集中出讓48宗地塊，引得上百家房企競(jìng)拍。最終結(jié)果顯示，42宗土地共入賬906.02億元。

資金雄厚的央企和國(guó)企成了本次土拍拿地的主角，其中越秀地產(chǎn)成為本次土拍的最大贏家，包括與中鐵建等組成的聯(lián)合體在內(nèi)，合計(jì)拿下6宗地塊，耗資約107.76億元。27家拿地里，14家為國(guó)企、央企。尤其是26日，國(guó)企、央企和大型房企占據(jù)主場(chǎng)。除正榮、美的置業(yè)和珠江投資斬獲5宗地塊外，其余17宗均被越秀、華潤(rùn)等國(guó)企、央企或大型房企拿下。

作為強(qiáng)烈對(duì)比的是，仍然有6幅地流拍了。

為什么？因?yàn)榇溯喭僚模幸宰錾饨嵌热ズ饬糠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的味道，將房地產(chǎn)當(dāng)做金融工具的屬性已經(jīng)明顯削弱。最直接的體現(xiàn)是，拍地結(jié)果呈現(xiàn)出來(lái)的是，區(qū)域、價(jià)格出現(xiàn)了明顯的分化。中心區(qū)域或者優(yōu)質(zhì)熱門地段板塊，由資金實(shí)力雄厚的央企國(guó)企拍得，冷門偏僻板塊，干脆就直接流拍了。

這時(shí)候，沒(méi)有房企再去相信以往的造城式開(kāi)發(fā)，甚至認(rèn)為那種操作已經(jīng)是大躍進(jìn)式的行為。至于熱門板塊里的非國(guó)有龍頭企業(yè)，鮮有出來(lái)拿地的，為什么？因?yàn)閭鶆?wù)的危機(jī)正在逐步逼近。

7月19日下午，一則人民法院的裁定書廣為流傳，裁定書顯示，廣發(fā)銀行宜興支行近日請(qǐng)求凍結(jié)被申請(qǐng)人宜興市恒譽(yù)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“恒譽(yù)置業(yè)”）、恒大地產(chǎn)的銀行存款1.32億元人民幣，或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是離合約到期還有8個(gè)月，廣發(fā)銀行就要抽恒大的貸。

隨后，恒大及廣發(fā)銀行宜興支行間一場(chǎng)圍繞著是否“濫用訴訟前保全”，開(kāi)始了一場(chǎng)紛爭(zhēng)。

與此同時(shí)，房企商票逾期的事件愈演愈烈，在多家房企身上爆發(fā)了被欠款供應(yīng)商拉橫幅維權(quán)等行為：

7月開(kāi)始，房企面臨前所未有的壓力——去化壓力、銷售回款壓力，資金壓力，利潤(rùn)壓力，還有降負(fù)債壓力。

尤其7月下旬以來(lái)，調(diào)控更是前所未有地、全方位地加碼升級(jí)。不管是政策面、資金面，還是土地面、銷售面、房企都經(jīng)受前所未有的壓力。

7月23日，住建部等8部委聯(lián)合發(fā)文表示要持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，用3年時(shí)間整頓好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

7月26日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道，被納入“三道紅線”監(jiān)管的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超過(guò)年銷售金額的40%；

7月27日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)集中曬出上海銀保監(jiān)局開(kāi)出的17張罰單，張張指向銀行違規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人買房輸血，共計(jì)罰款金額約910萬(wàn)。

7月28日，武漢市住房保障房管局官網(wǎng)上線了一個(gè)文件，內(nèi)容是：以后在武漢限購(gòu)區(qū)買房，要憑房票買了，而且房票限期只有60天。

7月29日，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格和宅地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)被住建部約談。

7月30日，中央政治局會(huì)議重申房住不炒，給下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，同時(shí)還首次提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

8月2日，東莞樓市最嚴(yán)調(diào)控新政橫空出世，從土拍規(guī)則，到新房限購(gòu)，到二手房增值稅，到指導(dǎo)價(jià)制度，再到嚴(yán)查資金來(lái)源等，都有調(diào)控新規(guī)。

8月31日晚間，廣州市相關(guān)部門發(fā)布了《建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，其中強(qiáng)調(diào)將對(duì)要對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域住宅小區(qū)參考過(guò)去一年二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等因素，形成二手房指導(dǎo)價(jià)。大量二手樓盤評(píng)估價(jià)格出現(xiàn)腰斬。

與此同時(shí)，7月出現(xiàn)的貸款限制，給市場(chǎng)帶來(lái)了明確的調(diào)降信號(hào)。房地產(chǎn)調(diào)控不但沒(méi)有放松，反而越來(lái)越緊，如今已涉及金融監(jiān)管、土地、市場(chǎng)秩序監(jiān)管等領(lǐng)域。

經(jīng)歷過(guò)這個(gè)黑色七月以后，高房?jī)r(jià)似乎到了幻滅和崩塌邊緣。9月初恒大等大型房企危機(jī)，更讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底地冷靜下來(lái)，更多的房企也被卷入這輪風(fēng)暴之中。土地拍賣，從首次集中拍賣的冷靜，到了當(dāng)下的凋零。

杭州的這次土拍暴露出一個(gè)問(wèn)題：央企、國(guó)企也沒(méi)拿到地。

而西南邊的成都二次集中供地中，卻吸引了30家央企、國(guó)企的房地產(chǎn)企業(yè)，如果他們組團(tuán)都去了杭州，很難想象會(huì)有報(bào)名人數(shù)都不夠這樣的事情發(fā)生。

這表明，即便是手里有錢，負(fù)債率也低的央企、國(guó)企們，在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，都不敢在土地市場(chǎng)上貿(mào)然下手，而是開(kāi)始精挑細(xì)選。

事實(shí)上，政策的合圍，短時(shí)間內(nèi)，讓房企們從小心翼翼地試探，到實(shí)在不敢再拿地，市場(chǎng)加快了入冬的步伐。

03 市場(chǎng)會(huì)惡化到什么地步？

杭州并不是唯一一個(gè)出現(xiàn)流拍的城市。

放眼全國(guó)來(lái)看，9月14日結(jié)束第二批集中供地土拍報(bào)名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。

此外，截至9月15日，沈陽(yáng)第二批集中供地的46幅土地中，只有10幅土地有房企報(bào)名。報(bào)名的比例只有21%。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，接近8成的土地，達(dá)不到開(kāi)啟競(jìng)價(jià)的條件。

從時(shí)間上來(lái)看，這樣的情況持續(xù)了一段時(shí)間。

從6月開(kāi)始，全國(guó)涉幾住宅用地的流拍地塊有643幅，其中一二線城市流拍125幅，三四線城市流拍518幅。

這是一場(chǎng)全國(guó)性的土地市場(chǎng)寒冬。

但這對(duì)房企來(lái)說(shuō)，還不算最壞的事情。在沒(méi)錢的日子里，勒緊褲腰帶少買地，只是讓房企損失一些規(guī)模增長(zhǎng)的速度，甚至還能因此獲得趟過(guò)寒冬的機(jī)會(huì)。

比土地市場(chǎng)寒冬更嚴(yán)重的，是房企、炒房者、部分地方政府曾經(jīng)賴以生存的房?jī)r(jià)信仰，在現(xiàn)實(shí)面前被擊碎了。

9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布了70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示。

如果用一句話總結(jié)這份數(shù)據(jù)，那就是：房?jī)r(jià)真的降了。

數(shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的8月份，全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%。

這意味著房?jī)r(jià)結(jié)束了連續(xù)16個(gè)月上漲。

此外，全國(guó)70座大中城市中，共有46座城市新建商品住宅售價(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，比7月減少了5座，20座城市環(huán)比下降。

房?jī)r(jià)的下降似乎不再只是某地的特例，而成為事實(shí)。

與此同理，杭州的這一輪土地市場(chǎng)大規(guī)模流拍，或許還只是開(kāi)始，下來(lái)可以看到在更多城市，同樣前所未見(jiàn)的大規(guī)模流拍會(huì)一次接一次的出現(xiàn)。

而此時(shí)，最為憂心的人，會(huì)是誰(shuí)呢？

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