圖片來源@視覺中國

文 | 新熵，作者｜白芨，編輯｜潮聲

2021年5月20日，鏈家創始人左暉因肺癌離世。圍繞這一事件，各大社交媒體呈現出用戶觀點的極大分歧。

有人說，左暉是功臣，他將一個坑蒙拐騙的草莽江湖整頓為運行有序的商業賽道。

貝殼的官方公告《別老左》回顧了左暉“做難而正確的事”的精神力量。一位接近鏈家人士對「新熵」盛贊ACN經紀人網絡的創新：“此前經紀人傾軋競爭的現象嚴重，合作意愿很低。ACN網絡使經紀人間的合作變為可能，降低了搶單概率。”

也有人說，中介是房價上漲的背后推手，通過壟斷、屏蔽個人賣家房源信息的方式，在市場中攫取超額利潤。

隨著近期各地房地產政策的相繼出臺，一股“去中介”的浪潮，正在掃蕩房地產市場，并贏得網民叫好。

其中，政策發力的主體多為地方政府。今年2月，深圳市推出房地產市場官方指導價作為封頂價格，中介掛牌價格不得高于參考價，而商業銀行將根據這一指導價發放二手房貸款；8月19日，杭州上線二手房官方交易平臺，并上線“個人自主掛牌房源”功能。

而二手房官方交易平臺的上線，在社交媒體上被網民解讀為“全面取締中介機構的起點”，消息曝光后兩天內，中介平臺貝殼的股價在兩天內暴跌19.47%，市值蒸發近300億人民幣。

而在相關報道的評論中，網民幾乎表達了對中介一邊倒的反感情緒。這從一個角度印證了中介市場改革的必要性——一邊是中介規范化、制度化的服務能力提升，一邊是購房者與日俱增的抱怨，中介行業口碑的兩極分化，已經走到一個關鍵的分水嶺。

01 中介與“原罪”

消費者對中介的不滿，來源于哪些方面？

第一，在早期的中介行業中，主要問題集中在誠信上。例如，租房市場中資金鏈斷裂的二房東，以及購房市場中提前收取傭金的中介，往往會對未完成合同履行的租客或購房者采取冷處理的態度，甚至不退還傭金。例如，北京市場一度流傳著“沒被中介騙過不算北漂”的段子。

據《經濟參考報》報道，有中介經紀人員會以高出賣方底價要求的價格，將房屋出售給買家，從而從中賺取差價。此外，部分經紀人會囤積高性價比房源，并出售給房地產投機者，從中賺取“內幕信息費”。

中介之間也存在同樣的問題，一位房地產經紀公司從業者對「新熵」表示，房地產中介銷售的工作其實非常困難，遭遇用戶跳單（跳過中介而私自簽訂買賣合同）的情況非常多。此外，非獨家房源也容易在成交階段遭遇同行的返費競爭。而類似矛盾往往通過爭吵，甚至“武斗”的方式解決。

上述亂象的產生，與早期中介市場監管缺位帶來的叢林效應有關，左暉曾提出房地產經紀人招聘10萬本科生的構想，核心也是為了解決房地產中介行業的整體形象問題。

第二，中介獲得的利潤，與其付出的勞動不對等。或者說在購房者看來，經濟中介沒有創造足夠的服務價值，但收取了過高的中介服務費。

在中介的對外宣傳口徑中，中介費被解構為時間、經驗、勞動、渠道、服務等資源信息。一個清晰的現象是，中介正在極力維護房產交易的盲盒色彩，例如宣傳“跳過中介等于被騙”、“無中介服務無法完成貸款購房流程”等觀念，而以上觀念正是二手房、租房中介獲客的基礎。

然而在經紀人內部，對中介費的認可程度并不統一，前述中介從業者表示：“如果我自己購房，一定會跳單，沒有我跳不了的單。中介帶看新房后，可以獨自回去找到房主交易。”而這里的“跳單”，實質就是跳過中介費，完成個人對個人的交易。

第三，房地產中介通過加劇買賣雙方的信息不對稱，而非減少信息不對稱來盈利。虛假房源問題則是其中的核心表現。

一位出租個人房源的租戶對「新熵」表示，將房源信息掛到租房信息的門戶網站后，收到大量的中介的電話轟炸，而真正的租房者寥寥無幾。而在中介更高成交價格的許諾下，房東很難不受打動。

事實上，虛假房源的泛濫，已經演變為“劣幣驅逐良幣”的過程，虛假的精致房源圖，以及虛構的低房價，在交易平臺壟斷了絕大部分用戶注意力。這導致合規中介以及個人房東的房源信息被淘汰，更多中介選擇“打不過就加入”，虛假房源從而形成對交易平臺的覆蓋，這也是鏈家進軍互聯網真房源平臺的市場環境基礎。

第四，房地產中介存在雙邊代理現象，不利于買方利益。

這意味著中介依賴買賣雙方的成交獲取收益，而難以為買方的切實利益服務。這催生了中介隱蔽房源缺陷的現狀，在中介行業的話術培訓中，業主急售、不高于市場價、競爭者多往往是高頻詞匯，而房源真正的問題大多被忽略，同時，買方對中介的信任成本進一步增加。

02 對中介沖擊有多大？

從近期各地方政府涉及中介的房地產政策看，政策的核心更傾向于規范中介，而非消滅中介存在的市場基礎。

前述房地產中介從業者對「新熵」表示，公司內部已經對相關政策的出臺有所討論，核心結論是，無論是官方二手房個人對個人交易平臺的推出，還是房地產政府指導價的推出，均不會對中介的商業模式構成影響。

以房地產政府指導價為例，中介公司認為，指導價限制了中介追求更高成交價格的能力，但同時也沖擊了賣方的溢價需求。盡管政府指導價為市場成交價格做了封頂，但賣方仍然會追求以更高價格銷售。

從社交媒體的反饋看，此次深圳推動的房地產政府指導價，有一定與真實市場價格脫節的問題，例如個別地區的指導價較市場價格高估或腰斬。

而事實上，政府指導價更多針對的，是銀行提供的購房貸款，以及買家的心理預期。根據規定，商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款，這將提升購房者需提交的首付比例。此外，指導價將對買方的預期價格構成影響，當賣方試圖拉升實際售價時，會與政府指導價發生沖突，這在一定程度上限制了人為的價格抬升。

對于二手房的官方交易平臺，中介公司認為，將房源交給中介，意味著省去約見購房者的時間成本，這將限制個人房東到官方平臺掛單的意愿。此外，官方交易平臺并未提供中介囊括的交易服務，包括提供貸款流程服務，規避法律風險，提供交易流產后的賠付傭金等，由于缺少第三方監管賬戶，官方交易平臺只能承接非貸款購房。

截至9月2日，杭州二手房交易監管服務平臺的中介房源信息和個人房源信息分別是270488條和1905條。這意味著，中介仍然是官方交易平臺房源的主要供給方。

對于中介來說，盡管一系列新政策的出臺產生了“去中介化”的猜測，但對自身的影響有限。由于官方平臺的流量規模、房源數量及覆蓋市場的程度都遠不及中介平臺，從目前狀態看，“去中介化”更多處于試點階段，房地產中介在市場中仍然具有不可替代的地位。

03“去中介化”的實質是什么？

從阿里巴巴遭反壟斷調查開始，大型互聯網公司陷入了一場多事之秋。

2020年11月2日，多部門約談螞蟻金服實控人馬云、董事長井賢棟、總裁胡曉明，螞蟻金服的IPO被迫中止。2021年7月4日，國家網信辦要求應用商店下架滴滴APP。

這一輪由地方政府主導的“去中介化”，在本質上與螞蟻金服、滴滴的監管風暴一致，都是對大型互聯網企業數字壟斷行為的打擊。

從農耕時代，到工業化時代、數字化時代，社會的主要生產資料從土地變成了產權和數據。圍繞主要生產資料，歷史呈現出兼并——均分/打破兼并——兼并的周期規律，并深刻影響國家興衰。

例如，最先實踐大一統國家治理的漢朝，遭遇到豪強大族兼并土地，役使貧民的問題，地方豪強越來越多地蠶食本應由國家掌握的人口和稅收，并在事實上獨立出中央政府的監管能力之外，并最終構成兩漢政府中央權威的瓦解。

在數字化時代，數據這一主要生產資料進一步出現向少數互聯網公司的集中，而兼并數據的危害，較兼并土地有過之而無不及。

一方面，數據壟斷者擁有對市場的定價權，美團、滴滴在掌握所在賽道絕大部分市場份額后，均通過提高抽傭比率的方式提高回報率。以中介市場為例，2019年，左暉表態“中國2.5%的中介費率較美國、日本、南非等市場低。”隨后，上海鏈家將中介費率上調至3%，這引發了整個中介市場的費率上調浪潮。

另一方面，數據壟斷者有能力引導算法價值觀向著有利于平臺收益最大化的方向發展，例如大數據殺熟，限制從業者在平臺中獲利過多等。

具體到中介市場中，政府力量入場的一項重要意義，則是打破中介機構對樓盤數據的壟斷能力，使中介回歸服務本源。

以美國市場為例，6%的中介費率，源于中介對房地產市場的高度介入。截至2020年，美國中介在二手房市場滲透率達到90%左右，而國內中介在新房和二手房銷售滲透率僅為46%，主要集中在高線城市中。

相比美國市場，國內中介行業在經紀人素質、代理制度上有較大差異。19世紀，美國出現經紀人定期共享房源的MLS（Multiple Listing Service，多重上市服務系統或房源信息共享）系統，參與促成交易的買方經紀人將共享傭金，這使中介行業的主要精力從籠絡房源，轉移至服務獲客上。在互聯網時代，MLS系統也隨之轉移至線上。

相比之下，國內中介仍然依賴壟斷賣家房源數據，通過屏蔽買方獲取房源信息的其它渠道，從業實現對3%左右中介費率的維護。一旦官方主導的樓盤共享平臺完成覆蓋，中介壟斷數據的超額利潤部分將消失，越過中介完成交易的數量將提升。

而本次杭州市推出的二手房交易監管服務平臺，政策核心在于房源核驗統一編碼。這意味著從數據層面，杜絕假房源進入市場的可能性。

而隨著房源統一編碼的數據整理工作完成，未來的互聯網平臺將實現所有房源的“編碼化”，無唯一編碼房源將被下架處理。這意味著中介對房源數據的壟斷被打破。而中介將回歸面向買家進行跑腿+過戶服務的本源，這或將導致中介利潤空間被壓縮。

原因在于，美國中介經紀人能夠在開放房源信息的市場中賺取6%的中介服務費，得益于美國繁瑣、復雜的法律系統。以賣房為例，房東需要繳納過戶公證費、產權保險費、房屋維修費、白蟻檢查費、縣政府乃至市政府的過戶稅等。對買方來說，持有房產的稅款可能超過房價本身。因而在美國，雇傭會計師進行個人稅務籌劃是常見現象。

這是美國高學歷經紀人現象形成的根本原因，即個人無力應對復雜的過戶手續。顯然在國內，購房的相關負擔更多出現在按揭手續層面。這限制了經紀人獲取更高收益。當房源信息的壟斷打破，市場競爭將倒逼中介費率向更低水平發展，中介行業夢寐以求的美式MLS的行業格局，將以另一種形態實現。

參考文獻：

• 1、《房地產中介，本質上賺的是什么錢？ZF推出“二手房交易監管平臺”是為了“去中介化”？》，付鵬。
• 2、《美國房地產經紀行業發展基本情況及經驗借鑒》，盧航。
• 3、《房地產經紀系列專題二 美國經紀行業現狀、模式與格局》，楊侃、鄭南宏。

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