作者：肖兔

2021年以來的房地產市場不平靜。

在2021年上半年，房地產調控政策持續升級,“房住不炒”的主基調不斷強化，房企亟需蛻變升級，堅固的基本盤和穩健的增長成為綜合實力強的頭部房企競爭的基本面。

在這方面，融創中國交出了一份不錯的“中考成績單”。

2021年8月30日，融創中國（01918.HK）發布2021年中期業績報告顯示，2021年上半年，融創中國實現營業收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤119.9億元，同比上升9.4%；每股盈利2.62元，同比上升8.7%。

在穩健增長的基礎上，融創中國開啟了“四更”戰略目標，即更安全、更從容、更長期、更有價值。

2021年上半年，面對外部環境發生的巨大變化，融創中國依然保持著戰略定力和增長驅動力，最終實現銷售額3208億元，同比增長64%，總銷售額穩居行業前四。

業績持續增長的同時，融創中國的銷售回款率也保持高位水平，非受限現金達到1011億元，較2020年底增長2.4%，讓公司現金流更為充裕，銷售增長的同時，融創中國還在土地市場嚴控拿地總量，提升土地質量，最終達成高標準拿地，從而擁有高質量土儲。

其實，早在2019年下半年，融創中國就先于政策要求，主動落實“降杠桿、優化資本結構”；自此融創中國在業績全面增長的同時其負債指標也持續改善，在2020年已經實現杠桿率下降，“三道紅線”指標連降兩檔至黃檔，到了2021年上半年，融創中國的財務健康度得到進一步提升。

首先，融創中國發行了兩次優先票據，兩次發債利率均為融創中國上市以來最低水平。

2021年1月26日，融創中國成功發行2024年到期的6億美元5.95%優先票據，及2026年到期的5億美元6.5 %優先票據；2021年3月2日，融創中國額外發行2024年到期的3.42億美元5.95%優先票據，及于2025年到期的2.1億美元6.5%優先票據。

其次，融創中國還于2021年1月20日宣布提前贖回于2022年2月15日到期的8億美元7.875%優先票據的未償還余額。以較低成本債務替換高成本債務，這使融創中國的融資成本下降，債務結構得到進一步優化。

截至2021年6月30日，融創中國的總資產為1.2萬億元，較2020年底提升9%，一年內到期有息債務總額910億元，短債占總有息負債比重下降至30%行業低位，債務結構良性，財務彈性更趨強韌，加速邁向“綠檔”。

一邊維持安全穩健高質量增長態勢，一邊降杠桿優化資本結構，融創中國的經營表現不斷收獲國際機構的認可。

2021年上半年，標普將融創公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。穆迪及惠譽將該公司評級展望調升至正面；中誠信亞太首次覆蓋融創，并給予BBBg-評級，展望為穩定。

截至目前，融創已被納入MSCI中國指數、富時房地產指數、恒生中國（香港上市）100指數、恒生中國內地地產指數、中證香港100指數、恒生中國（香港上市）25指數、MSCI中國50指數及恒生中國企業指數等幾乎所有重要指數。

自從2021年以來，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等相繼發布報告大力推介融創中國，給予融創“跑贏大市”評級，并列為“首選推薦”股票。

在競爭激烈的市場大環境中脫穎而出，保障企業發展的安全健康，并得到市場及資本的認可，顯然這是融創中國長期用心經營和對產品質量堅持的結果。

?融創中考背后：嚴格備考“產品力”和“優質土儲”

在第一輪“雙集中供地”結束后，住建部曾表示，要著力建立房地聯動機制，北京市限房價、控地價、提品質的做法也將作為新的調控措施關鍵詞，此后該做法相繼被多個城市采納實施。

這意味著，房地產行業將迎來“競品質”時代，房地產行業回歸本質，做好產品與服務成為中國房地產企業安全健康發展的前提，擁有高品質產品力的房企則可以在銷售端大放異彩，還將在土地端如魚得水，可以獲得在未來持續發展的“敲門磚”

在這方面，融創中國則是其中的榜樣。

資料顯示，產品力一直是融創中國的核心競爭力之一。

由于在產品力方面的持續投入，2019年，融創中國獲得克而瑞“中國房地產企業產品力TOP1”；2020年，融創中國獲得億翰“房企超級產品力TOP1”；2021年上半年，融創中國再次獲得中指院“房地產產品力優秀企業TOP1”的殊榮。

與此同時，融創中國的產品力還不斷與時俱進，受到了市場及用戶的認可——公開資料顯示，在主流客群年輕化和科技快速進步的大趨勢下，融創中國的“I AM I”產品年輕化創新不斷落地，從城市、社區、家庭、生活四大維度升級主流產品，包括武漢公園大觀、杭州萬融城等在內的代表作一經推出后備受市場認可。

同時，融創中國還對高端客群消費趨勢展開了相關研究并逐步升級改善其產品功能，進而鞏固了公司的高端市場優勢，這使其保持持續穩健增長。

從2018年至2020年，融創中國的年度銷售額分別為4608億元、5562億元、5753億元，3年復合增長率12%。

與此同時，在產品力足夠獲得足夠的同時，在土地端擁有大量可售貨值的土地則成為融創中國業績持續提升的另外一個保證。

資料顯示，2021年上半年，融創中國獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比為37.9%。貨源充足優質，為持續的業績增長打好基礎，并保障該公司經營現金流的充足彈性和絕對安全。

2021年上半年，融創中國還持續加碼，在環渤海、長三角、華南、中部核心城市、西部核心城市持續深耕，并建構了突出的領跑優勢。據悉，融創中國在20個城市銷售額超過50億元，其中，北京、上海、蘇州等9座城市銷售額超100億元，武漢、杭州的銷售額超200億元。

對此，融創中國表示，下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。此外，融創中國還將提高全資項目占比，優化現有合作模式，優選資金實力強勁的合作方，以成立長期平臺的模式進行合作。

這使其在土地資源合作方面更加靈活，同時還在一定程度上降低了成本。

可以說，左手優質的產品力，右手充足的土地儲備，這讓融創中國的持續穩健增長獲得保證，而且還增強了其抗風險能力，支撐融創地產更加從容地面對未來行業各種變化。

融創中國陽謀：“四更”戰略打造長期競爭力

2021年以來，“雙集中”供地政策在實踐中不斷的優化，作為房地產行業長效調控機制的重要組成部分，能夠有效得起到“限房價、控地價、競品質”的作用，利于行業健康穩健發展。

2020年，是融創中國的轉型之年，正式打開了“均衡高質量發展”的序章。在高周轉、高增長的房地產上半場，融創中國提出了“更快速、更均好、更優質、更深耕”的戰略使其迅速躋身行業前列。

然而，在房地產行業競爭激烈的下半年，當競爭環境更為激烈和復雜的時候，融創中國也與時俱進，在2021年提出了“四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值，與此同時，融創中國還將“四更”準則將作為融創團隊基本做事原則，即以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力。

對此，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德曾表示，“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質量發展的戰略方向，持續為員工、客戶、股東、社會創造價值。”

而從具體業務來看，在“四更”新戰略下，融創中國將全面推進數字化建設，將數字化作為三年規劃重要任務之一，數字化建設工作主要覆蓋地產、服務及文旅業務板塊，支持精細化管理，為客戶創造價值：

比如，在地產板塊，融創中國著力推進從BIM設計、智慧算量、集采平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關系的全鏈條數字化運營，基于透明、公正、體驗好的底層邏輯，為客戶創造價值，并支持提升決策和運營效率；

在服務板塊，融創中國將技術與業務深度協同，構筑線上線下一體化智慧化服務能力；在文旅板塊，融創中國著力通過智能化建設提升用戶體驗、賦能精準營銷、實現精細化

運營及管控，實現管理降本增效。

在保持長期持續增長的前提，保證更均衡、高質量發展的背景下，融創中國還一直保持著對宏觀環境和行業趨勢的敏銳洞察與精準判斷，擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解，這也使得融創中國被業界視為風向標，持續創造社會價值，有望在房地產的下半場激烈競爭當中持續保持競爭優勢。