圖片來源@視覺中國

文 | 袁國寶

如何在交接后解決歷史遺留？

近年來，房地產公司接班人問題成為社會關注焦點。如何在復雜形勢中完成順利交接？如何在交接后解決歷史遺留？如何在過去與未來中尋找平衡？

本文將從三個維度，進行解析：

• 1.90后地產接班人，守業為何出現巨大困難？
• 2.80后地產接班人，戰略重心轉向何方？
• 3.比起接班，更大的問題出在何處？

2020年，一場“百年之未有大變局”，率先席卷房地產行業。

一年來，我們看到“三道紅線”從天而降、房企集中拿地驟然消弭、限購調控手段頻出、房貸限額轟轟烈烈......

風暴洗滌房地產一年，風云驟變！然而，更大的危機，則來自內部。

企業不會老，但是人會。

今年，王石70歲，王健林67歲，楊國強66歲，宋衛平63歲——連曾經大鬧聯想的“拼命三郎”，那個記憶中永遠年輕的孫宏斌，也即將年滿60。

這幾年，房地產行業陸續開始出現二代接班的潮流。據統計，2020年，地產和物業兩大板塊中，已有近60位二代出現在了公司的高管名單中。

那一批在房地產造富洪流里，最先吃到時代紅利，最先富起來的人群正在逐漸老去。

而他們的子女，含著金鑰匙出生的房二代們，似乎站在財富的高臺，拿到了命運賜予的美差。

然而，今夕早不同往日！

時代變了，經濟發展的底層邏輯變了！

房地產，已經很難再稱為時代驕子，“百年未有之大變局”來臨，神話消退，所有價值勢必迎來重估。

留給這批年輕人的，除了財富，更多的是挑戰，接二連三的挑戰！

90后接班人疲于防守，守業出現巨大困難！

今年新上任接班的地產二代中，幾位90后最引人注目。然而，這批年輕人從父輩手中接過的“棒子”，卻不輕松。

今年6月，藍光發展董事長楊鏗及兩位高管，相繼遞上辭呈。重擔，終于交給了楊鏗之子楊武正。

然而，“95后”的楊武正，卻不得不面對一堆麻煩事。

目前，藍光發展違約債務本息已超過45億元，總負債達2200億。同時，藍光的業績卻很糟心：去年，藍光銷售金額僅1035億元，歸屬上市公司股東凈利潤出現負增長，同比減少4.53%。

更重要的是，先前受違約風波影響，藍光的股份曾多次凍結。最為嚴重的一次，則發生在今年的7月1日。彼時，藍光發展發布公告稱，由于合同糾紛，藍光集團持有公司2.35億股無限售流通股被執行司法凍結。

面對危機，今年4月還喊話稱“絕不會甩賣公司”的楊武正，最后卻開始甩賣資產，一屆燃眉之急。近期，藍光已出售36個項目，包括旗下物業藍光嘉寶服務控股權，以及藍光無錫項目部分股權。

對26歲的楊武正來說，如何守住基業，已經成為當務之急。

而比起楊武正肩上的千億債務，另一位明星接班人：曾俊凱，面對的壓力同樣巨大。

這一位90后肩上，抗下的是父親曾煥沙尚未完成的“千億計劃”——時間回到2017年，無錫舉行的一次高管年會上，曾煥沙首次明確弘陽地產2020年要實現“千億規模”的戰略目標。

可是，隨著曾煥沙為此搭建的明星經理人團隊分崩離析，千億目標無可奈何地懸在了半空——從2020年11月起，不到半年時間，共有4位職業經理人因個人原因遞交辭呈。

彼時，明星經理人加入，弘陽地產的銷售業績開始一路飆高：2017-2020年間，公司銷售額增長超700億元。

然而，弘陽地產同期的毛利率和凈利率卻連續下滑：2017-2020年，弘陽地產的銷售毛利率從40.6%降至22.4%，凈利率則從19.5%降至9.2%。

對此，有觀點指出：弘陽地產這種“增收不增利”的現象，主要是其合作開發的模式導致。2020年年報顯示，弘陽地產旗下在售和待售項目約188個，其中僅15個由弘陽地產全部擁有。

如此模式，導致弘陽地產能裝進口袋的錢實際并不多。

終于，到了今年2月，曾煥沙之子曾俊凱拍馬趕到，正式接班上任，接替蔣達強擔任執行董事、董事會薪酬委員會成員及公司副總裁。

可是，擺在曾俊凱面前的，既是父輩們“千億計劃”的雄心壯志，也是期望高山下的危機重重。如今，當眾多頭部房企都在降速增效，此時，腰部玩家仍想延續“大開大合”打法，試圖破局，風險無疑是巨大的。

即便如此，曾俊凱在今年3月30日召開的業績溝通會上，仍將弘陽集團將2021年的銷售目標定為995億元，雖未觸及千億，但其決心可見一斑。

幾乎每一個年輕的90后地產接班人，都壓力山大：美好置業的劉南希也不例外。

今年4月7日，美好置業兩位高管向董事會提出辭職，董事長劉道明的女兒劉南希被提名為第九屆董事會候選人。隨后的5月13日，美好置業股權變更公告顯示，劉南希將受讓美好集團原股東持有的股權，合計40%。

此時，美好置業接班人終于浮出水面。

劉南希，2019年加入美好置業，到成為公司董事，只用了2年時間：人們感嘆于這位90后升遷迅速，也為她面對的處境，深深捏下一把汗。

最棘手的問題，在于轉型——2014年起，美好置業開始進入裝配式建筑行業；2017年，轉向現代農業領域和產業新城領域。如今，裝配式建筑則被美好置業列為未來的重點發展戰略。

但現階段，美好置業轉型的核心：裝配式業務，虧損卻在逐年擴大——數據顯示，美好置業專配業務2017年凈虧損約1300萬元，到了2020年，凈虧損則超過10億元。

而先前被寄予厚望的現代農業板塊，作為階段性轉型的重點，其業績同樣不景氣：僅2020年，該業務利潤總額虧損就超過4億元。

可以說，伴隨著高管離職、轉型不利，并且，地產基本盤尚處宏觀調控敏感時期，這個節點，90后劉南希要面對的，是父親們的殷切期望，是公司復雜的轉型，更是時代留給地產接班，這一命題的巨大考驗：

年輕，意味著未來無限的可能性。但年輕的另一面，則是更大的不確定性——這一批房地產接班人們，如何跳出閱歷和經驗先天不足，真正做到年少有為，守住這份家業，或許是下一個十年，最直接的挑戰。

80后已穩住陣腳，開拓轉型是戰略重點！

然而， 相比90后地產接班人的窘迫，80后的接班人則更為自如，頗有成效。

號稱宇宙“第一房企”的碧桂園，其掌舵人物楊國強，這些年順利將“棒子”交接給女兒楊惠妍，已經成為中國房企成功接班的范本。

2007年，26歲的楊惠妍出現在福布斯排行榜上，外界大為震驚。然而，楊國強一直對這位二女兒寄于厚望：在楊惠妍十三歲時，楊國強就開始帶女兒旁聽董事會議，會后則交流想法。

2006年，年僅25歲的楊惠妍已在碧桂園擔任執行董事，負責公司發展戰略的制定和執行。上任后，楊惠妍聚焦碧桂園“教育”和“物業”，并先后將兩個板塊分拆上市。

隨后，楊惠妍開始打開視線，在金融、農業、新零售、機器人等領域內開疆拓土，并已獲得了不錯的成績。

此外，楊惠妍也開始拓展碧桂園的商業板塊。2020年3月，碧桂園收購了北京賽特購物中心49%股權，成立了碧桂園在北京的第一座商場——碧樂城。

幾年下來，楊惠妍的身影始終沖在碧桂園轉型的一線，堪稱“救火隊長”。可以說，這位80后女子，已成為地產二代中當之無愧的勞模和標桿。

與楊惠妍的勤勤懇懇，小步快跑完全不同的是，合生創展接班人朱桔榕，選擇了一種更為激進的打法。

1992年，朱孟依在香港創辦合生創展。此后十年，合生創展迅速成為首個銷售破百億的房企。但是，百億門檻一經突破，合生創展卻因“慢周轉、高溢價”保守戰略，此后十年，銷售額原地踏步。

直到2019年，合生創展銷售額才終于突破200億元。

后續的故事，朱孟依則選擇交給女兒朱桔榕續寫。2020年1月，朱孟依辭任公司董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕接任董事會主席。

80后朱桔榕一經上任，快馬加鞭，迅速開啟了合生創展的二次增長。

第一張牌，朱桔榕打出“拿地”。

2020年5月，合生創展10天內砸下180億元，在北京大規模補充土儲。到了今年1月，合生創展繼續在北京土拍市場大出風頭，以46.57億元最高限價加21%的自持比例，拿下了大興舊宮地塊。

第二張牌，朱桔榕打出“投資”。

金融出身的朱桔榕，接任后開始大力發展公司金融投資業務。財報顯示，2020年上半年，合生創展房地產業務收入54.8億港元，而股權投資收入就達到近30億港元。

然而，巨大的收益往往伴隨著巨大的風險。實際上，朱桔榕一系列投資提振銷售業績的同時，也使公司負債逐年攀高：2020年，公司中期資產負債率已上升至68.56%，距離“三道紅線”之一，僅一步之遙。

如今，降負債、降杠桿大勢所趨，朱桔榕卻選擇高舉高打，可謂兵行險招。

另一位80后地產二代王曉松，則是朱桔榕的反面。

主動為新城控股踩下剎車，王曉松的接班并不像前兩位那樣“順其自然”，反倒是充滿戲劇性。

2019年，原新城控股董事長王振華因猥褻9歲女童被采取強制措施，舉國沸騰。

從事發到上任，留給王曉松的時間，僅為8個小時。

然而，穿過驚魂的8小時，能牢牢握住方向盤，王曉松其人，非常不簡單。

2015年，王曉松第一次“臨危受命”，接替新城控股董事會總經理一職。但這一次王曉松并沒有順利接班，2016年10月，王曉松選擇辭職離開。

然而，對離職原因，王曉松始終沉默，不發一言。

直到2018年，王振華辭去新城控股總裁一職，王曉松才得以再次拿下接力棒。

但是，王振華丑聞事件，卻猶如一根長刺。

接替王振華擔任董事長后，為挽救被企業形象，王曉松開始由內而外剝離王振華的殘留影響，甚至，連王振華在公司官網首頁的照片都被刪除。

隨后，王曉松選擇小心行事，放慢拿地速度，穩住現金流。在今年3月29日下午舉辦的業績發布會上，王曉松表示，自2020年下半年起，新城將不再進入新的城市。

這一次，王曉松立志給新城控股注入科技元素。

王曉松稱，未來新城會以兩個方面為主：第一，要站開展商業數據的應用，第二，關于種子業務的培育。在新業務的反哺下，新城控股已逐漸剝離“地產”屬性，開始朝著一家綜合性企業進發。

今年的5月19日，王振華的案件塵埃落定。

隨后，新城控股隨即在5月20日完成換屆，王曉松當選新城控股第三屆董事長。

新城控股的“王曉松時代”，正式來臨。

房企下半場，年輕才是主力。

青澀的90后，駕輕就熟的80后，中國房企的二代接班潮，已經是一個不可逆轉的大勢。

未來十年，乃至二十年，這個行業勢必迎來更為年輕的大腦。

自去年下半年以來，房企融資的“三道紅線”、銀行貸款的“兩道紅線”以及“集中供地”等調控措施，先后堵上了此前房地產崛起所依賴的“土地”和“金融”紅利。

調控逐漸深入，房地產行業即便沒有迎來寒冬，但下半場的哨聲，已經吹響。

舊的規則發生變化，新的規則尚在摸索。

但毋庸置疑的是，下半場“存量競爭”時期，各大房企若想長遠發展，多元化轉型是真正關鍵。

從王曉松、楊惠妍等地產二代接班后一系列動作與成果來看，“科技”或許會成為轉型的高頻業務。

一條充滿機會的數據顯示——目前，我國僅有24%的房企打通了數字化的全業務流通，還有大量的房企停留在單領域內布局的階段。

可以說，隨著互聯網、大數據、物聯網等技術發展逐漸成熟，利用科技賦能的場景優勢，商業地產、物業、社區管理等業務板塊，一如郁亮所言，仍有大量的“管理紅利”可以挖掘。

在這一方面，萬科、碧桂園均已走在前列。

但是，尋求增量的前提，是要學會穩健。

今年以來，中央對房地產市場的調控力度依然沒有減弱。

今年7月23日，住建部等八部門聯合發布通知稱：“力爭用3年左右的時間，實現房地產市場秩序明顯好轉”。

對此，專家解讀：未來三年房地產市場的政策環境均不會有明顯放松。

此時此刻，房企們必須深刻地清楚一點：

那個高周轉、高融資、高杠桿的時代，已經一去不復返了。

在“穩地價、穩房價、穩預期”的大基調中，無論是仍奮戰在一線的老同志，還是已經接班的新勢力小年輕，都必須明白：

如何穩住心態，穩住陣腳，以更成熟的姿態，行走在“百年未有之大變局”之中，這是時代考驗，更是一次更大的機會。

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