圖片來源@視覺中國

文｜空間秘探（ID：MESPACE007），作者｜李荇

最近，北京民宿迎來地震性的變化。北京市通州區(qū)召開規(guī)范短租住房經營管理工作部署會，面向途家、愛彼迎、去哪兒、小豬短租等9家短租住房平臺進行了政策宣貫，對不合規(guī)房源下架處理。不僅如此，房源下架范圍持續(xù)擴大，途家和愛彼迎發(fā)布通知，自8月29日零點起，北京市全市范圍內房源暫不得開放經營，歷史已確認訂單不受影響。據了解，本次下架已經是北京民宿的“第三次死亡”。

“三次死亡”的北京民宿

北京民宿的本次下架，嚴格來說，并不屬于突發(fā)情況。

首先是媒體監(jiān)督報道的頻發(fā)。8月18日和8月20日，《北京日報》連續(xù)刊發(fā)了兩篇關于民宿短租行業(yè)的監(jiān)督報道，分別是《民宿變群租不查證不掃碼》《違規(guī)出租短租房成防疫隱患》，指出一些城市民宿在十幾平方米的房間內擺滿了上下鋪，入住時沒人查身份證和健康寶，存在防疫和安全隱患。

其次是平臺早在2月初發(fā)布的站內通知。年初，各大民宿平臺就開始在站內發(fā)布相關通知，提醒全北京的民宿主盡快上傳6證等相關資質。木鳥民宿表示，公告之外，此前平臺還多次以電話等形式告知房東進行相關材料補充。平臺將對六證不齊、且未持有特行證或鄉(xiāng)村民宿許可證的房源將全部下架。

最后是趨緊的監(jiān)管風向。在通州區(qū)召開規(guī)范短租住房經營管理工作部署會中，據一名參加了通州會議的旅游行業(yè)人士表示，“雖然是在通州開的會，但其實北京市相關領導都出席了，現(xiàn)在環(huán)球影城開業(yè)、北京即將進入冬奧會周期，在這個時機去部署對于全市民宿短租房的監(jiān)管，這涉及到北京的安保問題。”

戲劇性的是，就在北京民宿集體下架的幾天后，8月30日北京環(huán)球度假區(qū)宣布，將于9月20日盛大開園。上述消息發(fā)布一小時內，攜程平臺數據顯示，北京環(huán)球度假區(qū)周邊酒店訪問量也呈現(xiàn)遞增趨勢，截至30日下午4時，周邊酒店搜索熱度較上周同期增長320%左右，這原本是通州民宿主等了一年有余的大蛋糕。

而這，已經不是北京民宿首次“死亡”了。

2020年2月-4月，因為疫情，愛彼迎、小豬、途家、美團民宿等民宿平臺暫停了北京地區(qū)的房源預定。原本的旺季，被突然叫停，首輪“死亡”名單出爐。一些民宿玩家被迫出局，還有一些玩家遠赴他鄉(xiāng)，另尋生路。據城市民宿品牌“掌宿”聯(lián)合創(chuàng)始人二籠表示，疫情過后，大量北京城市民宿經營者已經退出。掌宿在此期間將部分民宿房源轉做長租，在北京的民宿房源從100套減少到不足50套，并將業(yè)務向南京等城市轉移。

2020年8月，北京市發(fā)布《關于規(guī)范管理短租住房的通知（征求意見稿）》，這份意見稿被業(yè)內稱作對城市民宿行業(yè)的“最嚴監(jiān)管”。因為《通知》擬規(guī)定的“符合小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會決定，沒有管理規(guī)約或業(yè)主大會決定的，應當取得本棟樓內其他業(yè)主的書面同意”這個條款幾乎等同于對她們這些民宿二房東說“不”，所以在多位從業(yè)人士看來，北京的城市民宿可能面臨“團滅”。

12月，《關于規(guī)范管理短租住房的通知》（下稱《通知》）正式發(fā)布，規(guī)定北京市將按區(qū)域實行差異化管理，首都功能核心區(qū)內禁止經營短租住房。在其它區(qū)域經營短租房住房的，需要符合本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約的應當取得業(yè)委會、物管會或本棟樓內其他業(yè)主的書面同意。

這一通知令全北京眾多民宿業(yè)者當晚難以入眠，直呼，“撤吧！沒法干了！”城市民宿下架成為既定事實的同時，北京城市民宿經歷了“第二次死亡”。

緊接著，“第三次死亡”也迅速來臨。不過，8月底的這次民宿全面下架，并不是對北京城市民宿命運的最終判決，而是一次規(guī)范和管理的升級。據了解，辦完六證，就可以恢復。所謂的六證，指的是房屋權屬證明；業(yè)主身份證明；經營者身份證明；出租住房業(yè)主同意房屋用于短租經營的書面材料；所在小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、本棟樓內其他業(yè)主書面同意的材料；經營者與房屋所在地派出所簽訂的治安責任保證書面材料。

向平臺提交《通知》中明確提到的6個相關證照，證件齊全且照片清晰，符合要求審核通過后，下架的北京城市民宿可以重新上線。不過，這次的政策肯定也會導致一批打擦邊球的民宿“壽終正寢”。

13歲的北京城市民宿，為何“團滅”？

同樣是民宿，北京鄉(xiāng)村民宿的生存境地卻截然不同。今年4月，北京精品民宿推介會上，由北京市文化和旅游局主辦的“大廚下鄉(xiāng)”結對幫扶活動正式啟動，為鄉(xiāng)村民宿打造“一種食材、一手好菜、一桌好飯、一個好故事”。

據了解，2021年北京市將推動鄉(xiāng)村民宿與餐飲單位、酒店單位結對不少于100家，受益民宿餐飲從業(yè)者不少于1000人，開展不同層次的集中培訓30期，培訓鄉(xiāng)村民宿不少于600家。同時，北京市還將以鄉(xiāng)村民宿為重點，計劃五年評定星級民宿1000家，帶動5800余家傳統(tǒng)農家樂轉型升級。

自2008年以“奧運人家”身份誕生之后，發(fā)展至今已有13年的北京城市民宿，為什么會面臨“團滅”的局面？

01 特殊時期的特殊產物

北京城市民宿的起源，可追溯至2008年北京奧運會。當時，為了豐富奧運接待設施，北京市政府向社會招募遴選共計598戶北京市民家庭，提供726間客房，打造一批充滿老北京特色的四合院式接待性民居——“奧運人家”，并為其頒發(fā)“奧運人家”瓷盤標志。北京奧運會結束之后，大多“奧運人家”物歸原主，僅剩下33戶掛上“北京人家”的牌子，并以四合院式民居/旅舍的身份在市面上行走。

乘著城市四合院的東風，北京各類城市民宿順勢而起，北京城市民宿身份不明朗的隱患就此埋下。一方面房屋用于商業(yè)出租，但是土地依舊是居住用地，并沒有根據用途進行變更；另一方面，由于建筑結構、消防規(guī)定等問題無法解決，大部分北京城市民宿經營者并沒有辦理營業(yè)執(zhí)照或相關備案，使得城市民宿一直處于在黑暗中運行的非法狀態(tài)，同時民宿監(jiān)管主體也曾一度是缺失的狀態(tài)。因此，北京城市民宿這個物種，具有先天的局限性。

02 北京城市的特殊性

與享受政策紅利傾斜，主要迎合度假需求的鄉(xiāng)村民宿不同，城市民宿主要滿足的是流動人口的居住功能，這就使得城市民宿的安全隱患遠超鄉(xiāng)村。對于具有首都功能的北京而言，尤為重要。因此《通知》指出，首都功能核心區(qū)內（北京的東城和西城）禁止經營短租住房，鄉(xiāng)村民宿和城市四合院不包含在此范圍內。

此前，北京住建委官網一篇“解讀“文章指出，混雜在小區(qū)內的城市民宿，由于房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動、不守公德等情況，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，嚴重影響小區(qū)住戶正常居住生活，引發(fā)了大量投訴舉報。如此一來，城市民宿成了北京城市安全相對不可控的一環(huán)。因此，將不具備運營條件的各類城市民宿清退，成了北京優(yōu)化治安管理的一項必做工作。

尤其是冬奧會已經進入北京時間了，155天之后第24屆冬奧會將在北京和張家口舉辦，屆時北京將成為奧運史上第一座雙奧之城。具有社會接待功能的城市住宿空間，自然成了重點管理整治對象之一。一如2008年推出奧運人家，品質住宿空間同樣是雙奧之城的一張金名片。

城市民宿，真的非“死”不可嗎？

對于北京之外的其他城市而言，城市民宿是不是也到了非“死”不可的境地呢？

01“亞健康”的行業(yè)現(xiàn)狀

根據中研普華數據顯示：截至2019年9月30日，中國大陸民宿(客棧)數量達到16.98萬家，相比2016年的逾5萬家增長217.06%。同時，據企查查數據顯示，近3年民宿相關企業(yè)吊銷/注銷的數量，2019年683家、2020年925家、2021年?1150家，呈現(xiàn)逐年上漲的狀態(tài)。規(guī)模的狂增，難掩民宿“亞健康”的現(xiàn)狀。

聚焦個別熱門旅游市場，在前不久因為疫情而關閉的張家界，有城市民宿老板表示，暑假期間的營收一般能占全年50%到60%，今年受疫情影響，只能正常經營1個月，到手的錢打了水漂。而且據她觀察，去年張家界有50%民宿倒閉，今年倒閉數量會更大，其中投資客的退場最為明顯。

因此，經歷了產品同質化的洗牌、投資客的退場，加上疫情的打擊，整體民宿行業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，城市民宿作為其中的重要組成部分，也不例外。

02 矛盾不止的生存空間

從承載主體的緯度來細分，城市民宿可以分為三類，一是四合院式民宿，二是公寓等商業(yè)建筑民宿，三是住宅民宿。從近年來北京等一線城市民宿發(fā)展中暴露出的問題來看，住宅民宿也是發(fā)生問題最多、受到非議最多的一類。

以在社交媒體走紅的重慶為例，從2017年底的5000家民宿，暴增至2018年底3.3萬家，當地的民宿規(guī)模翻了6倍。2019年當地民宿數量超過北京，位列全國第一。但是對于住在重慶繁華鬧市區(qū)附近小區(qū)的居民而言，確實不勝其煩。有住戶表示，自己居住的小區(qū)三棟公寓樓一年里冒出來300多家“網紅”民宿。這些民宿住客深夜喧嘩擾民、亂扔垃圾、霸占天臺等公共區(qū)域，導致老年人擠不上電梯只能爬樓梯等等。

隨著城市民宿的持續(xù)擴張，小區(qū)住戶的生活空間被進一步擠壓，進而引發(fā)小區(qū)住戶與經營者、住客的矛盾，最終城市民宿會被小區(qū)住戶拒之門外。

03 再分配的住宿市場

從北京“奧運人家”的誕生機遇可以發(fā)現(xiàn)，為了更好地體現(xiàn)北京民族風情、文化特色的建筑，京汁京味的四合院成了旅居新空間。這主要是因為當時北京的酒店，大多是建立于高樓大廈內。但是，這一局面已經發(fā)生了轉變。

越來越多的城市酒店開始打造細分產品，并掀起了對住宿市場的再分配。一方面，城市度假席卷城市酒店。酒店不再只關注城市中的商務客群，也開始關心度假客群的需求。因此，城市度假酒店應運而生，如位于杭州西溪濕地的十里芳菲和落址于杭州三臺山景區(qū)的蝶來雅谷；另一方面，酒店開始挖掘城市的微度假空間，例如北京華爾道夫酒店四合院打造了奢華的四合院住宿體驗，作為上海石庫門里唯一的全別墅酒店，上海建業(yè)里嘉佩樂遍地盡是中式古典情懷。高奢之外，更具性價比的中端酒店同樣也有所成績。

因此，當酒店深入細分市場的角角落落，住宿市場的份額也實現(xiàn)了再分配。無論是服務標準、經營規(guī)范、產品品質等等方面，相比起酒店這個成熟的住宿品類而言，城市民宿顯然稍遜一籌。

200億民宿市場，酒店如何分食？

綜上，從當下來看，城市民宿的勢弱難以逆轉。據相關數據顯示，2019年中國民宿市場營業(yè)收入209.4億元。部分玩家洗牌出局之后，其實對于酒店來說，是一個新的機會。酒店該如何分食這部分市場空間？

01 新物種順勢而生

相較于動輒幾十或者上百間客房的酒店，城市民宿有一個顯著的特點是較為獨立，且不受干擾。近年來陸續(xù)誕生的袖珍酒店，恰好滿足了這個需求。一些國牌酒店不再以規(guī)模大小為目標，也不受限于品牌或一貫調性的拘束，而是在更小體量的“袖珍”空間里，盡情發(fā)揮著奇思妙想與十足個性。

以前不久新開業(yè)的杭州秋水山莊為例，目前開放的僅8間客房，且均設有客廳、臥室、私人臨湖露臺或者私人庭院。每一間房的設計風格，甚至都與客房名字所對應的名人的經歷相關。既能擁有不被打擾的清凈，同時還能享受到星級酒店的服務，這樣的城市度假酒店，可謂是城市民宿的勁敵。

因此，酒店需要推出更契合城市民宿客群需求的新物種，以更具競爭力的產品蠶食城市民宿的市場份額。

02 長住功能再補充

因為物業(yè)資源的優(yōu)勢，不少城市民宿滿足住客做飯、洗衣等長住需求。因此，長住功能的再補充也是酒店分食城市民宿市場的一把利器。無論是酒店自帶的服務式公寓或是開始重視長住生活起居需求的旅居酒店，都有可能分得更大的城市民宿市場份額。

在主打旅居的希爾頓惠庭的酒店客房中，一進門就有儲存空間極大的衣柜組合/行李架，此外，還有額外行李凳、衣柜、抽屜和包包掛鉤，足夠放下全家人的行李。而且，組合沙發(fā)還可以靈活地變成沙發(fā)床，既可以為小朋友提供更自由的玩耍空間，還能成為多孩家庭的“第二張床”，讓居住不再局促。在服務式公寓中，各類定制化個性服務，能讓住客享受到城市民宿不曾有的周到服務。

值得注意的是，一般選擇在城市民宿長住的住客，既重視品質，但更關注性價比。因此，兼具性價比與品質的中端和經濟型酒店可以重點發(fā)力補充長住功能，吸引這部分客群。

03 空間風尚再定義

城市民宿之所以能夠常住常新，關鍵之一在于其能借助軟裝實現(xiàn)住宿產品風格的迅速轉變。無論是ins風或是日式枯山水，都能在短時間內實現(xiàn)“變身”，以更好地迎合年輕消費群體的審美需求。但是酒店不同，無論體量大小，體系化的酒店空間風格，牽一發(fā)而動全身。因此，酒店需要對空間風尚給出新的定義。

對于擅長講在地文化故事的英迪格而言，融入在地元素的空間，是其界定的空間新風尚；對于熱愛社交并點燃內心渴望的W酒店來說，主色調紅是其最醒目的空間風尚宣言；對于兼具中式雅韻與西方古典的香格里拉酒店而言，香檳色是品牌對空間風尚的娓娓道來。

因此，酒店無需擔憂是否能夠跟上新興審美潮流的步伐，而是要致力于創(chuàng)造出能夠征服，習慣快餐式住宿美學的城市民宿住客。

逐漸勢弱的城市民宿最終究竟將走向何方，我們無從得知。但可以預見的是，這個特殊時期的灰色地帶產物，將會在趨緊的監(jiān)管之下，逐步洗牌，日漸清朗。對于酒店而言，需要抓住這個市場空檔，在城市民宿的原地之上玩出新的花樣。這才是城市民宿遭遇“變故”之后，城市酒店最需要研究的關鍵課題！

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