圖片來源@視覺中國

文 | 于見專欄，編輯 | 于斌

正所謂安居樂業，是先安居而后才能樂業，買房是人生中最重要的大事之一，住房問題一直是事關民生福祉、社會穩定和經濟發展的重大問題。

去年以來，在自上而下的政策“組合拳”的連續敲打之下，房地產業也是壓力山大，“房住不炒”的理念正逐漸深入人心，對房地產的緊箍咒是越念越緊，房產調控一直在路上，這不杭州最近又出了一招。

一石激起千層浪

杭州市住房保障和房產管理局發布消息，8月18日，“個人自主掛牌房源”功能正式在“杭州市二手房交易監管服務平臺”上線。

在這個平臺上，不需要借助中介，賣家可以直接在線掛牌，發布自己的房源信息，這一消息如同驚雷，迅速傳遍了全國各地，成為了大家茶余飯后津津樂道的話題。

依靠這個平臺，房屋買賣雙方若能最終撮合成交，平臺不會收取任何費用，這一點對房屋中介的影響是致命的。所以平臺上線后的第二天，在紐交所上市的貝殼找房股價跌幅近15%，這說明平臺提供的這種交易模式從長遠看，對房地產中介機構是有一定程度影響的。

目前杭州的中介收費行情一般是，房價100萬元以內的部分收取3％，超過的部分收取2％，一套500萬的房子中介費差不多要10多萬元，即使再打個折，也要6、7萬左右。

試想一下，如果房屋買賣雙方都不通過中介，就完成了房屋的交易與過戶，買家可以得到更多的報價，擇善而從，賣家可以省卻數萬元至數十萬不等的中介費用！這何嘗不是一個皆大歡喜、兩者雙贏的結局。

眾所周知，現在中介機構基本上掌握了所有的房源信息，房屋買賣雙方都必須依賴中介完成房屋的交易，三方之間存在著房源信息不對稱的弊端，而且買賣雙方在信息的獲取上處于弱勢，平臺的這個功能，正是一下子就擊中了這個痛點。

為了切實保護買賣雙方的隱私，平臺還新設置了用戶身份智能分類功能，實現了賣家個人的掛牌房源信息只能被個人實名認證用戶訪問。

因為全市所有的房屋中介或經紀人都已經備案登記，所以他們不能使用這個功能，也就不能通過平臺看到賣家的個人信息，這樣可以防止賣家的個人信息外泄，避免賣家受到無關的騷擾。

平臺上發布的各類房源信息都經過了房管部門的核驗，具有唯一的房源核驗統一編碼及二維碼，這樣就確保了房源信息的真實性，買賣雙方憑碼交易，也保證了產權交易的真實、合法與有效。

從而避免了一些房屋中介或經紀人發布虛假房源信息引流的弊端，有效地節約了買家的時間成本，提升了房屋買賣雙方交易的速度與質量。

房屋買家在完成了實名注冊以后，就能直接和房東取得聯系，雙方可以自行商量看房、談價、交易等具體事宜。

最后房屋買賣雙方可以直接前往不動產登記中心辦理網簽過戶手續，通過這個平臺的引導，房屋買賣雙方可以按照規范的流程進行交易，同時交易窗口還提供全套的合同范本與交易流程指導，這讓整個房產交易過程比較簡單方便。

但目前平臺的“個人自主掛牌房源”功能，只能適用于情況相對簡單的房產交易，例如一次性付款、產權歸屬明晰、無房產抵押貸款等，或者在買賣雙方都比較熟悉房地產交易相關流程的前提下，也可以選擇用這個平臺進行交易。

房產交易完全繞開中介并不現實

幾年前，鄧先生應聘于杭州某著名的電子商務公司，他也一直在尋找合適的房源，這幾天他聽說了“個人自主掛牌房源”的消息后，開始經常登錄平臺，看一看有沒有合適的賣房信息，他覺得政府的平臺相比中介而言更可靠，并且杭州現在二手房的價格普遍在一平方3萬元以上，如果在這個平臺上能成交，還能節約一筆不小的中介費，非常劃算。

客觀的說，中介促進了房地產市場的繁榮和資產的流通，讓更多的人能有了一個溫暖的避風港灣，但任何事都是有利有弊，中介這種雙邊代理制，在實際交易中一手托兩家，會產生損害買賣雙方中至少一方利益的可能性。

并且隨著房屋資源越來越集中到少數大型中介企業的手中，房地產市場的房源壟斷已開始形成了，信息不對稱導致交易價格容易被人為地推高，賣家也不一定能從中獲利。

所以這對房屋買賣雙方來說，都不是一個好現象，從宏觀層面來講，這樣的行為也擾亂了正常的二手房市場秩序，違背了中央關于房地產市場平穩健康發展的相關精神。

從二手房買賣的實際情況和服務需求來看，中介不可能完全被平臺所替代，當前全國的二手房市場，有8至9成的交易是由中介機構來完成的。

截至2020年，國內房產中介經紀人總數接近200萬，中國住房市場總規模超過20萬億，去年全國二手房交易金額達7萬多億元，一線城市的中介滲透率已經達到85%以上。

去年北京、上海、深圳等一、二線城市的二手房月平均交易量已遠超新房交易量，其中北京、深圳的二手房銷售量是新房銷量的2倍多。

尤其是涉及到產權抵押調查、資金擔保、房源情況核實、按揭貸款、簽訂合同等較復雜的程序，中介仍然有其不可替代的優勢。因為房屋買賣雙方大多數沒有精力去應付復雜的交易流程，也不具備專業的房地產相關知識與經驗，房屋買賣雙方面對面直接交易，會存在很多的問題、糾紛與風險隱患。

并且每一套房子的具體情況都是不一樣的，位置朝向、裝修質量、房貸抵押、戶型品質、賣家情況、學區學位、房屋產權等等，這足以令一個不專業的購房者頭疼不已，現在工作生活的壓力都很大了，那里還有時間去自學購房的相關知識，所以這些也正是房地產中介的優勢。

對于賣家來說，在平臺發房源信息，會不斷有人聯系他溝通看房，而且每個買家的個人情況與想法都不同，房產交易最重要的是價格，平時幾塊錢買菜都要討價還價，更何況是幾百萬的房子。

買家要貨比三家，賣家也要利益最大化，試想一下，賣家要接多少個電話，買賣雙方要經過多少次舌戰，才有可能賣出房子？所以縮短成交周期，實現房屋買賣雙方的匹配與完成前期的有效溝通，這是中介的另一個優勢。

最終中介只有撮合交易成功，才能得到全部的中介費用，所以在完成交易的過程中，中介也起到了橋梁與潤滑劑的作用，中介會盡力想方設法，讓買賣雙方各退一步海闊天空，最終促成房產交易達成。

正所謂專業的人做專業的事，選擇中介就是花錢省時間、省精力、避風險，當然房屋買賣雙方精力旺盛，學習能力超強，這樣的情況又另當別論。

林子大了什么鳥都有，任何一個行業都存在良莠不齊的現象，由于房產中介從業門檻不高，對行業缺乏足夠的監管，其中確實存在胡作非為的害群之馬。

出現了發布虛假房源信息、制造房源緊張氣氛、伙同業主哄抬房價、買家賣家兩頭通吃、幫助投資客規避調控政策與法律法規等行為，敗壞了整個行業的名聲，讓中介行業成為了高房價下的出氣筒。

前段時間備受關注的“深房理”案件，就涉及問題貸款金額10多億元，其中經營貸近4億元，有5人涉嫌違法犯罪被采取刑事強制措施，40多名中介為違規炒房提供便利被納入黑名單。

從長遠來看這是一個良好的開局

杭州的“個人自主掛牌房源”功能其實在2016年平臺上線時就已經推出了，由于近期完成了功能升級，并進行了一定的宣傳，所以很快就引起了大家的注意。

這個功能上線以后，到目前已有900多套房源順利掛牌，如果房屋買賣雙方配對成功，就可以到杭州市房管局交易大廳內的自主交易窗口完成網簽，根據媒體報道，目前的多數交易還只是親朋好友之間的房產過戶。

張先生也成為了平臺掛牌房主中的一員，8月20日，他在看到了這個消息后，抱著試一試的想法，在平臺上注冊了實名信息，準備好資料以后，只用10多分鐘就順利地掛牌了一套小兩居的房子，在平臺審核完成后，網站上面就顯示了房產的面積、價格、照片等信息，還有房主的聯系方式，張先生說自己掛的房子比通過中介掛牌便宜了10多萬元，因為在中介那里掛了半年多，也沒賣出去，現在平臺交易又沒有了中介費，所以張先生希望會有更多的誠意買家能看到自己在平臺上發布的信息。

據介紹，除了房源信息以外，下一步平臺還將增加個人求購信息發布的功能，另外，結合房產交易的實際需求，“個人自主掛牌房源”還應該從以下的幾個方面進一步地完善功能：

一是解決網站平臺的穩定性和冗余度的問題，防止由于訪問人數過多，導致網頁卡頓甚至網站崩潰。

二是雖然房屋中介或經紀人不能直接注冊登錄，但如果他們通過他人注冊來獲取賣家的個人信息，這種行為該如何監管也是平臺后續需要完善的內容，自從平臺上線后，有賣家就反映，接到的電話多為中介打過來的。

三是平臺還沒有設立交易資金監管賬戶，陌生人之間的交易存在較大的資金安全隱患，容易引發法律糾紛甚至經濟詐騙，所以資金監管這個功能應當盡快完善，并且該功能一旦上線，平臺才有可能獲得更多人的青睞。

在這方面已有一些城市作出了有益的探索，2017年成都就開展了二手房交易資金監管服務，由銀行對托管賬戶進行監管，在買家領到不動產權證書半小時內，被監管的資金即可劃撥到賣家賬戶，這種方式可以確保過戶交易中的資金及房產安全，解決了交易雙方最擔心的問題。

四是未來“個人自主掛牌房源”功能最好能和房管部門的系統做到實時聯動，當掛牌房源完成網簽，或者出現異常問題，例如被查封等，就會自動從平臺撤下，這樣可以最大程度地保護買家利益，避免買家陷入各種房產糾紛之中。

五是如果賣家在平臺和中介都發布了房源信息，買家享受完中介提供的前期服務后，通過平臺繞過中介，直接聯系賣家簽約，以節約中介費，產生不守契約的“跳單”行為，這種情況應該如何應對，也是平臺需要避免的問題。

杭州推出的“房東直售”模式并不是全國第一家吃螃蟹的，2020年5月河南永城的房地產中介民辦變公辦，同樣受到了大家的積極關注與熱烈討論，這些措施無疑都具有一定的借鑒意義。

從促進房地產業有序發展和落實中央房住不炒政策這個角度看，這畢竟是一個良好的開端，設想一下，如果以后多了一個這樣的交易模式：有政府信用的真實房源信息＋規范后的二手房指導價格＋相關部門的購房全流程指導，這將會對現有的中介機構及其服務方式產生巨大的影響。

所以平臺的這個功能彌補了現有中介服務的一些弊端，讓房屋買賣雙方多了一條可供選擇的途徑，這樣在一定程度上引入競爭，打破壟斷，倒逼中介提高服務質量，凈化二手房市場交易環境。

以后平臺與中介可以相向而行，取長補短，這能進一步提高二手房的成交機率，盤活二手房交易市場，這種手拉手的交易方式如果在功能逐步完善后，能進一步地推廣開來，建立一個全國統一的個人自主房源掛牌交易平臺，那對于買家和賣家而言，不吝是一大福音。

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