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文丨潮觀科技（ID：Tech-Witness），作者丨周越

房產中介要倒閉了？從最近的輿論來看，似乎是這樣的。

8月18日，杭州二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，房東可以在該平臺上將自己的二手房掛牌待售，有購買需求的個人也可以通過該平臺直接獲得相關信息。

該平臺基于房管部門的信息優勢，不僅在信息上保證了買賣雙方的真實可靠，同時還將房產中介隔絕在外。而重點是，作為一個繞開房產中介的官方交易渠道。它所提供的服務與動輒幾萬十幾萬的中介費相比，還是免費的。

受此影響，8月19日晚間，中介行業龍頭企業貝殼找房股價就暴跌了15%左右；而到了8月20日，話題#房產中介有望被取消#直接登上微博熱搜，獲得3.7億次閱讀。

這個過程中也有相關報道顯示，官方售房渠道其實早在2011年就已經有了，甚至不局限于杭州，像北京、深圳等城市也有相似的平臺。某種程度上來講，這似乎昭示了未來房產中介行業的艱難，而從網友的討論中，人們也大多期望如今的中介能夠被這樣的官方平臺所替代。

那么，現如今的中介真的會被這樣的平臺替代掉嗎？或者說，未來中介又該以怎樣的方式存在呢?

01、為什么都想打倒中介？

杭州“官方售房平臺”上線的消息發布后，在很短時間里，網絡上圍繞這個話題就產生了充分的討論。在這些討論中，關鍵的話題其實也只有兩個，即對中介服務的批評和對整個行業的唱衰。

很容易看得出來，就房產中介來說，絕大多數消費者對他們的態度都算不上友好。這種不友好在我們看來，它其實代表著一種情緒，即消費者對房產中介這種形式和它所提供的服務的不滿。

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為什么會這樣，經過簡單梳理后，我們大致可以將這種不滿歸結為這樣幾個原因，它大致包括價格、服務和它們之間的對等關系。

以成都為例，目前成都鏈家二手房交易為房屋成交總價的3%左右，其中賣方1%，買方2%，按成都平均房價15000左右，一套90平左右的房子賣方中介費大概在1.35萬左右，買方則需要支付2.7萬左右（如果成交金額特別高，中介費通常能打七到八折），以成都平均5000左右的工資來算，這大致相當于一個人半年里的全部所得。

而在北京，鏈家的中介費為2.7%，并且這筆錢通常由購房者支出。以北京6萬左右的均價計算，想要購買一套90平左右的房子光中介費就需要支出14.5萬左右。而即使在北京這樣的地方，對于絕大多數打工人來說，14.5萬也并不是一個小數目。

但相比于中介頗為昂貴的收費來看，對于大多數購房者所接受到的服務卻并沒有什么不同，帶看、約談、簽合同、走流程。也就是說，不同的房屋、無論成交價的多少，中介付出的勞動其實是一樣的。

因此，有網友就認為，現在的中介按房屋成交價提點的收費規則并不合理。他們看來，既然服務是一樣的，那么合理的收費方式也應該按套來計算。

而比按成交價收取高額傭金更讓人不滿的，則是部分地區的中介兩頭收錢。如成都的鏈家一樣，同一個客單，中介即向買方收錢也向賣方收錢。這在很多人看來，它其實違背了中介的原則。

他們認為，那它本質上應當是交易雙方中某一方的代理人，需要站在委托人的立場上，為委托人爭取最大的利益。

但中介同時向兩方都收錢的情況下，也就意味著中介需要對雙方的利益同時負責。但這里面的悖論是，委托雙方的利益本質上是沖突的。基于這種情況，加上買賣雙方的信息不對稱，中介就會演變成兩頭通吃的角色，在所謂的撮合中選擇自身的利益最大化。

也就是說，如果中介想要扮演撮合成交的平臺，同時向交易雙方收取費用，它其實就應該按成交套數收取固定費用，這相當于消費者給中介的信息服務費。

而如果中介想要按成交金額提點收費，那它就應該成為某一方的代理人，盡可能地為委托人爭取最大利益。因為這種利益在標的足夠大的情況下，遇到一個好的經紀人，浮動空間可能高達數百萬，提點收費也就變得合理。

但問題是，現在的中介一邊扮演著交易平臺吃完買方吃賣方的角色，同時又按照委托人模式，從客單的成交金額中提點收費，相當于好處被它一個人吃盡了。

但人們對于中介的不滿僅僅是因為收費昂貴嗎？顯然并不完全是，畢竟同樣是中介，美國和日本的抽成比率是6%，臺灣為5%，香港加上1%的預支費用，整體也在3%左右，而在整個東南亞，大體上的數據也都在3%~5%左右。

所以對于國內市場來講，中介與消費者的矛盾本質上并不是收費昂貴的問題，而是在收費昂貴的基礎上，提供的服務又太基礎，以至于讓消費者產生了我上我也行的感覺。消費者對中介的不滿，最終來自于消費者支出的價格與其在購買過程中的獲得感并不匹配。

由此也就導致了杭州“官方中介平臺”出來之后，大家紛紛一邊倒的認為中介應該，并且能夠被取代的原因。

02、信息平臺，干不掉中介

那政府的房產交易平臺真的能取代房產交易的中介嗎？

答案顯然是不可能的。因為政府的房產交易信息平臺并不能完全解決住房交易的問題，也不能完全滿足交易雙方的需求。

一般來說，完整的二手房交易通常會經歷這樣幾個流程，它包括確定買家（賣家），達成協議和完成過戶。

在房產交易早期，確定買家（賣家）的過程其實就是向外推廣和向外征集標的的過程，賣家需要讓更多的人知道我要賣房子，買家需要通過“貨比三家”來匹配自己的需求。

因此，房產交易中“掛牌”本質上是一種廣告和聚集。因為有許多購房者通過這個平臺購房，在這個平臺掛牌才有意義，反過來只有同時擁有眾多房源才能吸引更多的買房者進來。這就是從買家和賣家角度的所謂流量。而作為一個政府的信息平臺，如果沒有流量，信息再真實，平臺再免費，也注定難以促成有效的交易。

例如，2011年北京就曾上線首個免中介費的官方二手房交易平臺，但當時的功能并不全面，沒有形成有效的影響力。2015年，北京官方直接上線了二手房交易網站，響應者仍然寥寥。甚至于，如今在房產中介行業里引起轟動的杭州二手房交易平臺，也是在2016年就已經上線的，而在這么長的時間里，知道它的人也并不多。

當然，對于二手房交易來說，好的交易渠道只是整個交易的第一步，在這之后的環節里，專業的知識和服務成為影響成交更重要的因素。

例如，在篩選或確定購買一套房子之前，我們往往需要了解許多價格之外的信息。這其中，大到國家二手房交易政策和宏觀市場的發展趨勢；中到當地城市政策、發展規劃以及區位優勢和周邊配套對當前房價和未來增長的影響；小到房屋結構、朝向，房產背調，貸款利率、物業和小區住戶情況等等。

這些復雜的知識結構決定了一個普通購房者很難面面俱到，但每一個細小的錯誤卻又很容易造成巨額的經濟損失。除此之外，在確定購買的過程中，購房者還需要預約看房，同時面對少則數個，多則數十個賣家（買家），這也是個人精力所無法覆蓋的。而這個時候就需要中介作為專業的角色進入。

到房產交易的最后，中介往往還扮演著風險緩沖和解決繁瑣的事務性工作的角色。

首先是風險緩沖，由于房產交易無法做到錢貨兩清，為了避免賣方卷款跑路或者買方拒不付款，購房資金往往都會先被打入到中介的賬戶，當所有手續完成之后，中介才會將房款給到賣方。這個過程中，中介相當于承擔了一個擔保的作用；而一旦真的發生違約，或者房產出現意料之外的問題，中介也將成為那個兜底的角色。

其次就是事務性的工作，房屋成交不只是簽完合同，這背后還涉及到備案、過戶、繳稅等一系列問題。這些流程往往需要輾轉在各個政府部門之間，不了解門路的人往往會四處碰壁，浪費許多時間，中介的出現也就恰好解決了這個問題。

總的來講，政府信息交易平臺的出現解決了二手房交易過程中信息流轉的部分問題，但房屋交易并不完全是信息溝通，撮合買賣雙方那么簡單。歸納起來，中介的本質是服務，是替買賣雙方解決問題。因此，只要這個底色沒有被替代，中介就不可能被打倒。

03、如何成為人民需要的中介

一方面是中介的不可替代，另一方面又是現在消費者又對中介存在的巨大不滿。那這種矛盾的背后，消費者到底需要什么樣的中介呢？

在房產交易行業比較發達的美國，房產交易的服務者會具體細分為提供信息的房產中介和提供代理服務房產經紀人。在房產交易中，房產經紀人就像律師一樣全權代理雇主的事務。所以在美國買一套房子，很多時候基本上不需要購房者親自出面。

當然，這其實也對房產經紀人提出了更高的要求。在美國，房產經紀人不僅需要看懂專業和合同條款和房屋質檢報告，還需要從市場行情到建筑材料應懂盡懂。有相關數據顯示，在美國100多萬的房地產經紀人中，擁有大學及以上教育經歷的占達到92%。

對比而言，中國房產中介市場還處在比較初級的階段。在早期，國內中介就曾因為從業者整體素質水平過于參差導致“坑蒙拐騙，卷款跑路”的事情時有發生，以至于在很長一段時間里，人們提起中介首先想到的都是“黑中介”、混混、騙子這類的代名詞。

為了改變這種狀態，2018年開始，左暉領導下的鏈家提出將更多精力投入到統招本科生招聘中，期望以此來提高服務水平，扭轉消費者對中介行業的認知。2019年12月，上海鏈家對外公布其經紀人統招本科生率在全國城市中率先突破51%。到2020年10月份，鏈家全國經紀人的統招本科生比例達44.4%。

按理來說，隨著高端人才的引進，中介的服務水平和服務方式也應該同步轉變。但實際上，即便在本科生占比大幅提高的情況下，國內中介仍然做的是信息差的生意，賺著最基礎的跑腿服務費。

一個比較典型的例子是，筆者年初曾因買房與某鏈家門店的經紀人聯系，在聊天過程中提到房產稅的相關問題，而該經紀人卻表示從未聽說房產稅為何物。這其實就表現出一個問題，即對于中介行業來說，僅僅招聘更多高學歷的員工并不能將這門生意從賺信息差的錢、賺跑腿費，向高端服務業轉型。

實際上，由于國內中介人員流動性大，大多從業者從業時間較短，導致整個行業缺乏沉淀，許多從業者不了解基礎知識也就成為常態。

據58安居客房產研究院2021年的數據顯示，在房產經紀人當中，在當前公司工作不到一年的占比53.8%，1~3年占比28.2%；而從從業年限上來看，從業一年一年的房地產經紀人占比41.1%，1~3年的經紀人占比27.3%。

來源：58安居客房產研究院

而據一位剛剛從成都某鏈家門店離職的朋友介紹，他們門店幾乎每個月都會有人離職，其中大多數入職時間都不超過半年。

人員流動性大，能在行業里長時間沉淀積累資源的人也就更少。對比而言，在美國房產經紀市場中，從業者平均年齡57歲，平均從業年限11年。在美國，許多人認為房產經紀人四五十歲才開始進入職業的黃金年齡，因為他們前期需要花很長時間去積累客源和經驗。

但在國內，這種長期性的投入顯然并不被人們所理解。以剛剛從中介離職的小賈為例，作為應屆畢業生，當初入職中介僅僅是因為沒有想好要做一份什么樣的工作，而恰好同時，鏈家又給出了對于應屆生來說頗為誘人的薪資，所以他才決定試一試。

但入職中介之后他卻發現，除了工作與自身所學毫無關系，現在的中介還很難積累其自己的專業壁壘。他說，現在中介是一個四十歲都能干的活兒，如果你在別的行業沒有賺到錢，那你隨時可以來中介，但如果在中介四十歲都沒賺到錢，只有銷售經驗的你還能去哪里？

想清楚這個問題，在入職不到兩個月的時間里，小賈便匆匆從中介離職。

據58安居客房產研究院數據顯示，目前房地產經紀人的主要工作內容包括在網站發布/更新房源信息，打電話尋找房、客資源， 帶看、約看等等。房產經紀人絕大部分時間都在從簡單、機械、沒有創造力的工作。

面對行業這種普遍的工作狀態，一方面留不住如今試圖自我實現的年輕人；另一方面也導致絕大部分房產經紀人，在從業許久之后仍然只能停留在中介服務的最表面。

結尾

而產生這種問題的原因，很大程度也在于中介能夠依靠信息差吃完買方吃賣方；有簡單方式錢掙，行業自然也就失去了向高端轉型的動力。

所以反過來看杭州的信息發布平臺。我們會發現，政府通過官方平臺讓房產掛牌信息公開透明本質上是要解決當前的中介行業普遍存在的信息的不平等問題。

這不是要革中介的命，而是要革賺信息差的中介的命；讓中介沒有簡單的錢賺，實質上是在推動行業變革，通過可持續的方式賺更多有價值的錢。

當然，在這個高端化的過程必然也會充滿許多挑戰。除了外部環境的推動之外，行業也需要從內部下定決心走出舒適區。但無論怎樣，這都注定不是一條平坦的路。

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