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租房市場進入強監管時代。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”），面向社會公開征求。

此次公開征求意見的《條例》共6章81條，分別是：總則、出租與承租、租賃服務、培育和發展、法律責任和附則。其中涉及長租公寓監管、租金貸、網絡房源發布、群租房等熱點問題，并明確提出，當租金快速上漲時，主管部門可以采取措施調控住房租賃市場，租賃住房和購買住房在享受公共服務上具有同等權利。這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

據悉，征求意見截止時間為2021年9月23日。

去年9月7日，住建部關于《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見的通知，廚房等不得出租用于居住；不得單方面提高租金；租賃需網簽備案；加強對長租公寓租金、押金使用情況的監管……據介紹，《條例》對出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督等內容進行了明確規定，內容廣泛，涵蓋各個方面，從租賃市場的各個參與主體（出租人、承租人、長租公寓、房地產經紀）展開。

四種房子不得出租，將建立住房租賃管理服務平臺

根據意見稿，租賃住房和購買住房在享受公共服務上具有同等權利。出租住房應當具備供水、供電等基本居住條件，符合國家和本市關于建筑、消防、治安、室內裝修等相關規定，要按照規劃設計的套、間出租，人均使用面積和每個房間居住人數符合相關規定。

以下四種房屋不得出租用于居住：違法建設的、經鑒定為危房的、室內裝修空氣質量不符合有關標準規范的，住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

訂立住房租賃合同前，出租人應當向承租人出示身份證明、不動產權證或其他證明不動產權利歸屬的合法憑證，配合承租人實地查看房屋，告知房屋裝修完成時間。承租人應當向出租人出示身份證明。

租賃住房應當依法訂立住房租賃合同，住房租賃合同應當包括出租人、承租人的身份信息和聯系方式，住房的坐落、面積、附屬設施狀況，租金和押金數額、支付期限和方式，租賃用途和房屋使用要求，租賃期限，住房及附屬設施維修責任承擔，物業服務、水、電、熱、燃氣等相關費用的承擔方式，爭議解決辦法和違約責任。

征求意見稿還提及，北京市將建立住房租賃管理服務平臺，出租人應當通過住房租賃管理服務平臺網簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規定申領居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。

房租快速上漲時，將實行租金指導價

意見稿指出，房屋的租金由租賃雙方協商確定。租金數額應當在租賃合同中明確，合同期限內出租人不得單方面提高租金。

北京市將建立租金監測和發布機制。住房租金快速上漲時，住房城鄉建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

北京大學法學院房地產法研究中心主任、樓建波教授表示，“國家版《住房租賃條例》（征求意見稿）規定，租金上漲過快的，可以采取必要措施進行合理調控。此次北京版《條例》即對必要措施進行了具體化，其中限制了住房租賃企業收房的租金漲幅、查處哄抬租金。這個措施顯然是針對當年各大租賃企業競價收房的約束，防止這些企業在資本的助推下放大市場波動。”

在樓建波看來，住房租賃市場的主體是散戶對散戶（C2C），住房租賃企業運營的規模（B2C）占比較小，租金調控的手段少、壓力大。此次發布的新政可謂“增加了調控手段”。

租金貸款期限不得超過住房租賃合同期限

本次意見稿對租金支付方式，以及長租公寓常有的“押一付三”等支付方式也做出了明確規定。

首先，提倡出租人按月收取租金。租賃雙方當事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數額一般不超過1個月租金。

其次，針對近年來長租公寓暴雷事件頻繁，此次征求意見稿提出：住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額一般不得超過3個月租金總和；超過的，收取的租金應當納入監管。住房租賃企業向承租人收取的押金數額不得超過1個月租金，并按規定通過第三方專用賬戶托管。租金監管和押金托管具體規定由市住房城鄉建設主管部門另行制定。

住房租賃合同期限內，承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期仍不支付的，出租人可以解除住房租賃合同。

再者，征求意見稿還對貸款進行了限定。征求意見稿提出，住房租賃企業不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

對于租金貸，意見稿規定，金融機構發放租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

同時，意見稿指出，鼓勵商業銀行為租賃住房建設和運營提供期限匹配、利率適當、風險可控、商業可持續的信貸產品和服務。支持住房租賃企業在公開市場發行債務融資工具、公司債券、企業債券等，募集資金只能用于租賃住房建設和運營。

平臺需及時刪除虛假信息，審核不嚴連帶最高罰10萬

互聯網信息違規發布在租房領域非常常見，此次發布的征求意見稿提及，將互聯網平臺的監管納入地方性法規。

根據規定，互聯網信息發布平臺應當依法對申請進入平臺發布、展示、推廣租賃信息的單位和個人真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信企業名單的、未按規定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業人員，以及被住房城鄉建設等主管部門依法限制發布的單位和個人發布住房租賃信息。

同時，互聯網信息發布平臺知道或者應當知道信息發布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當及時刪除、屏蔽相關信息，并向住房城鄉建設主管部門報告。若違反上述規定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網絡信息管理部門也將按照住房城鄉建設主管部門的意見暫停其發布展示推廣房源。

此外，房地產經紀機構提供居間、代理服務收取的傭金一般不超過一個月租金。住房租賃合同期滿，出租人和承租人續訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。

鼓勵閑置建筑改租賃住房，建立住房租賃信用管理制度

征求意見稿明確鼓勵利用存量非居住土地按規定建設租賃住房，將低效、閑置的辦公、商業、旅（賓）館、廠房、倉儲等非居住房屋建筑按規定改建為租賃住房。具體規定由市住房城鄉建設主管部門會同相關部門另行制定。

按規定利用非居住存量土地建設租賃住房，或者將存量非居住房屋改建為租賃住房，納入住房租賃管理服務平臺的，水、電、燃氣、供熱價格執行居民生活類標準。

鼓勵依法利用集體建設用地建設租賃住房，鼓勵村民將宅基地房屋依法交由村集體經濟組織對外出租，依法建設或按規定改建的租賃型職工集體宿舍，可以按床位出租。此外，北京市將逐步推行租賃住房和購買住房在享受公共服務上具有同等權利。

市住房城鄉建設主管部門負責建立健全本市住房租賃管理服務平臺，利用科技手段提供合同網簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機制。

北京市將建立住房租賃信用管理制度，納入全市信用體系，實行守信激勵、失信懲戒。

（鈦媒體App編輯楊亞茹綜合北京商報、北京日報）

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