文 | 巨潮商業(yè)評論，作者 | 荊玉，編輯?| 楊旭然

風(fēng)聲鶴唳中，貝殼站到了資本市場的懸崖邊上。

截至美東時間8月4日收盤，貝殼股價報收20.91美元/股，這個數(shù)字跌破了上市當(dāng)日的收盤價37.44美元，接近上市發(fā)行價20美元，相比去年11月的高點(diǎn)更是跌去了接近3/4。

??貝殼股價表現(xiàn)（自2020年8月至今）??

不久前，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的傳言截圖在網(wǎng)上傳播，圖上顯示“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍”。雖然主流的房產(chǎn)中介都對媒體表示并未收到該通知，但傳言仍然劇烈影響了貝殼的股價。

在房地產(chǎn)行業(yè)密集的監(jiān)管政策下，曾經(jīng)市值超越萬科、讓房企錯愕的國內(nèi)最大中介渠道商，如今估值已經(jīng)回到起點(diǎn)。

股價崩塌式下跌的背后，既有二手房市場的降溫，也有對反壟斷調(diào)查的擔(dān)憂，最主要的則是對于政策監(jiān)管傳聞的過激反應(yīng)。

不少自媒體和KOL（意見領(lǐng)袖）的解讀中，醫(yī)療、教育、住房是阻礙百姓生育的“三座大山”——房產(chǎn)甚至是里面最愁人的那個。投資者們擔(dān)憂，繼校外學(xué)科培訓(xùn)之后，監(jiān)管政策也將重塑整個房產(chǎn)中介行業(yè)。

傳言中的政策尚未落地，風(fēng)暴仍在繼續(xù)發(fā)酵。無論是在業(yè)務(wù)經(jīng)營還是資本市場表現(xiàn)上，貝殼都遭遇著上市以來的最大難題。這是對彭永東帶領(lǐng)下新任管理層的艱難考驗。

01 熊途

各種負(fù)面沖擊紛至沓來，貝殼的股價也開啟了漫漫“熊途”。

去年8月，頭頂中國“居住服務(wù)平臺第一股”光環(huán)上市的貝殼，還是另一番光景。

作為中國最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺，貝殼憑借2019年21277億元的GTV（平臺成交總額）成為僅次于阿里的國內(nèi)第二大商業(yè)平臺。其身處的房產(chǎn)銷售賽道擁有數(shù)十萬億級的市場空間，巨大的金融服務(wù)潛力，因而被投資者普遍看好。

上市首日，貝殼股價即大漲87.2%。此后的三個月，貝殼的股價更像是坐上了火箭一般，最高漲至79.4美元，市值也一度超越“萬科+碧桂園”市值的總和，迎來最高光時刻。

彼時貝殼的暴漲，與2020年疫情之下寬松的貨幣環(huán)境有關(guān)系。在政策“托底”的情況下，2020全年國內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額再次雙雙創(chuàng)下歷史最高水平。

直到今年2月，監(jiān)管部門打響了房地產(chǎn)調(diào)控的第一槍。

在去年房價漲幅最高的深圳，住建局發(fā)布新政，對外宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，銀行以官方參考價發(fā)放貸款。在主流的中介網(wǎng)站上，深圳市不符合參考價格的房源全部被下架，網(wǎng)簽量也大幅腰斬。

受此影響，貝殼的股價在2月最后一周出現(xiàn)連續(xù)下跌，跌幅超過30%。

在此之后，對于地產(chǎn)行業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的調(diào)控政策、反壟斷調(diào)查傳言、創(chuàng)始人左暉離世、中介費(fèi)率調(diào)整傳聞……各種負(fù)面沖擊紛至沓來，貝殼的股價也走進(jìn)了漫漫“熊途”。

對于引發(fā)貝殼股價持續(xù)大跌的原因，有多年房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗的景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉總結(jié)了四點(diǎn)：

第一，從中央到地方，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策持續(xù)從嚴(yán)。

第二，受近期教育類中概股大跌的拖累。

第三，貝殼在全國各地均有涉嫌壟斷和不正當(dāng)競爭的行為，有被主管部門調(diào)查，甚至被處罰的風(fēng)險。

第四，最高決策人左暉先生的去世，使貝殼承受巨大震動。

02 變天

如果二手房中介費(fèi)率傳聞為真，那么整個行業(yè)的商業(yè)模式、盈利邏輯都將徹底改變。

細(xì)究造成貝殼股價下跌的幾個重要因素，部分是短暫的市場情緒波動，部分是短期的成長邏輯被打壓。最關(guān)鍵的、也是最傷害貝殼中長期成長邏輯的，就是傳言中的中介費(fèi)調(diào)整政策。

目前國內(nèi)大部分二手房傭金比例在1.5%~2.0%之間，部分城市可能略高或略低。但與“當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍”普遍差距不小。

有業(yè)內(nèi)人士計算，一線城市二手房套均成交金額在500~600萬左右，一套房子的中介費(fèi)約為15~20萬。如果按傳言所稱，2020年北京平均工資12160元/月（據(jù)職友集發(fā)布的《2020年薪資水平報告》），那么中介費(fèi)僅為36480元。

如果二手房中介費(fèi)率傳聞為真，貝殼的營收和利潤表現(xiàn)都將受到天翻地覆的影響，整個商業(yè)模式、盈利邏輯都將徹底改變。

放在以前，這樣的傳聞可能對貝殼的股價產(chǎn)生不了太大影響。但在7月下旬的“雙減”政策出臺，導(dǎo)致整個校外學(xué)科培訓(xùn)賽道“關(guān)閉”之后，機(jī)構(gòu)和個人投資者不得不對傳聞嚴(yán)陣以待。

就在7月23日“雙減”政策出臺的同一天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確要因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四方面的問題。力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

彼時在線教育股票“死亡式跳水”的氛圍中，這則消息被部分投資者認(rèn)為是監(jiān)管政策下一步即將伸向房地產(chǎn)中介行業(yè)的信號。

一位知名分析師如是評價貝殼“甚至連整個行業(yè)與賽道是否還能有生存空間，都未可知”。

一片風(fēng)聲鶴唳之時，近期深圳市住建局上線又在幾個小時后快速下線的新官網(wǎng)，又讓市場擔(dān)憂不已。

新官網(wǎng)上有三個明確的界面：找中介買房、找中介賣房、自助賣房。這種做法鼓勵賣房人把房源信息登記在政府官網(wǎng)上，如果推廣開來，會沖擊到中介機(jī)構(gòu)最核心的優(yōu)勢之一——真房源信息。

貝殼一直以真房源樓盤字典為其核心競爭力。如果買賣雙方可以通過政府官網(wǎng)自助交易，中介機(jī)構(gòu)是否還有存在的必要性？

房地產(chǎn)專家、親戚買房CEO蔡照明表示，自助買賣房的形式一直在市場上存在，但量不大，占比在8%左右。他認(rèn)為出于低頻交易、手續(xù)繁雜、非標(biāo)交易等原因，房產(chǎn)中介服務(wù)不會取消，但是模式可能會發(fā)生改變，費(fèi)率也可能會調(diào)整。

03 入冬

即使調(diào)整中介費(fèi)和“反壟斷”調(diào)查最后都被證偽，貝殼當(dāng)下也同樣面臨挑戰(zhàn)。

貝殼作為行業(yè)老大哥，一直是在業(yè)內(nèi)帶頭漲價的角色。此前，貝殼已在上海、深圳、廣州、成都等多個城市實行3%的中介服務(wù)費(fèi)，2021年又將重慶、鄭州的中介服務(wù)費(fèi)提高到了3%。

左暉曾表示，中國的中介費(fèi)從世界來看并不算高，這個行業(yè)如果想有高素養(yǎng)的人去服務(wù)，大概需要經(jīng)紀(jì)人收入是城市人均收入的1.2倍。

漲價為整個行業(yè)爭取了利益，同行普遍給予好評，左暉也被媒體稱為“讓房產(chǎn)中介們活出了尊嚴(yán)的男人”。

但貝殼的做法可能與監(jiān)管政策的未來走向背道而馳。拋開二手房中介費(fèi)率的傳聞不談，貝殼帶頭提高中介服務(wù)費(fèi)率的做法，是否有利用市場支配地位的壟斷嫌疑？

此前有外媒稱，市場監(jiān)管部門已開始對貝殼涉嫌反壟斷行為進(jìn)行調(diào)查。貝殼方面進(jìn)行過公開否認(rèn)，但社會上對此一直議論不斷。

如果最終被判定壟斷，除了可能會出現(xiàn)的、一次性計提損失的監(jiān)管罰款之外，中長期來看，也會影響到貝殼未來可能獲得的業(yè)績和利潤。

即使調(diào)整中介費(fèi)和“反壟斷”調(diào)查最后都被證偽，貝殼當(dāng)下也同樣面臨挑戰(zhàn)——二手房市場的低迷，是否會對其業(yè)績造成周期性的影響。

房地產(chǎn)中介素來是一個強(qiáng)周期、受政策影響比較大的行業(yè)。在今年房地產(chǎn)頻繁的調(diào)控政策之下，不少熱點(diǎn)城市出現(xiàn)下架價格不合規(guī)房源、二手房大面積停貸的現(xiàn)象，這導(dǎo)致國內(nèi)多個城市的二手房成交量出現(xiàn)大幅下滑。

對于二手房交易占比接近一半的貝殼來說，受到波及在所難免。

今年一季度，貝殼實現(xiàn)營業(yè)收入207.0億元，同比增長190.7%，實現(xiàn)歸母凈利潤10.6億元，而2020年同期則凈虧損12.3億元。

資本市場的表現(xiàn)，卻絲毫沒有認(rèn)可這樣高增長的意思，投資者認(rèn)為高增長能否在后三個季度持續(xù)成了問題。一方面是2020年第一季度正處于疫情早期，房地產(chǎn)交易不活躍因此基數(shù)相對低，另外，在調(diào)控之下房地產(chǎn)行業(yè)的交易價格和次數(shù)都已經(jīng)被壓制。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至7月末，2021年全國房地產(chǎn)市場累計調(diào)控超過320次，其中中央各部門的調(diào)控已達(dá)46次。這種頻率和力度，都遠(yuǎn)超往年。這一輪調(diào)控政策何時能結(jié)束尚不確定，但至少從股價上看，貝殼已經(jīng)提前入冬。

04 寫在最后

作為貝殼的創(chuàng)始人、“最大的中介頭子”，左暉曾經(jīng)感嘆：“尊嚴(yán)離我們這個行業(yè)太遠(yuǎn)了。”

在他的帶領(lǐng)下，鏈家和貝殼做了許多重塑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則的事情，包括不吃差價、堅持真房源。秉持這一理念的貝殼也建立了樓盤字典、線上化平臺、ACN協(xié)作機(jī)制三大核心優(yōu)勢，并最終成長為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。

但如何讓信息對稱、讓雙方的談判地位對等、也讓房產(chǎn)的價格和價值相對應(yīng)？有一些行業(yè)亂象，貝殼始終沒有解決。

現(xiàn)有的服務(wù)模式下，房產(chǎn)中介的角色是“一手托兩家，轉(zhuǎn)捏軟柿子”。消費(fèi)者“買漲不買跌”的購房心理作用下，中介往往慣性鼓吹房價上漲，拿了傭金卻做不到為買房人說話。

過去多年這種做法也許沒問題，但到了現(xiàn)在，就變得與各級政府穩(wěn)定房價的目標(biāo)背道而馳。

左暉曾經(jīng)在一篇自述中提到，他常常自問自答，也讓同事思考：中介行業(yè)存在的意義到底是什么，到底給社會創(chuàng)造了什么價值？

斯人已逝。但當(dāng)下的貝殼，或許仍然需要繼續(xù)思考。

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