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文 | 略大參考，作者 | 小葵、張二毛，編輯 | 原野

在被2300萬(wàn)人口撐大的北京城里，連接，是一件無(wú)比復(fù)雜的事情。

它衍生出繁復(fù)的交通系統(tǒng)：24條地鐵線，1200條公交線，還有環(huán)路，從32.7公里的二環(huán)路到187.6公里的六環(huán)路，層層鋪開。盡管如此，分住城市兩端的戀人，還是很容易生出異地戀的錯(cuò)覺。

對(duì)公共話題的共同關(guān)注，倒是能連接起南五環(huán)和北五環(huán)人民的悲歡。

比如房?jī)r(jià)。東西海的家長(zhǎng)們?cè)谛抡斜P算著學(xué)區(qū)房漲跌，年輕的互聯(lián)網(wǎng)大廠員工，也在關(guān)心政策變化對(duì)公司股票的影響——這直接決定了他們何時(shí)能上車。

在北京，學(xué)區(qū)房可能靠不住了，但“大廠房”卻依然堅(jiān)挺。

至少比大廠們的股價(jià)穩(wěn)定多了。

01“大廠房”

大廠房，顧名思義，就是互聯(lián)網(wǎng)大廠周邊的房子。

與業(yè)務(wù)上一言不合就開戰(zhàn)的彪悍風(fēng)格不同，大廠在北京選址時(shí)，更喜歡抱團(tuán)取暖。

后廠村那個(gè)著名的十字路口，匯聚了騰訊新浪百度網(wǎng)易四家大廠。如果把時(shí)間維度拉長(zhǎng)，大廠聚集效應(yīng)在全城都落下了痕跡：最早是中關(guān)村，接著是望京和亦莊，如今，自然就是后廠村了。

距離后廠村最近的大型居民區(qū)，是曾經(jīng)有“睡城”之稱的回龍觀，車程只要20多分鐘?，F(xiàn)在，這里是“大廠之家”，下午放學(xué)時(shí)候，聚在學(xué)校門口接孩子的，多半是大廠家屬，同款文化衫或者環(huán)保袋，就是行走的身份證。

榮升為“大廠房”的回龍觀，房?jī)r(jià)已經(jīng)水漲船高。

以2020年平均房?jī)r(jià)為例，北京市平均房?jī)r(jià)是5.7W，回龍觀地區(qū)是4.9W，低14%。10年前，這個(gè)差距還是33.3%。

碼農(nóng)都愛回龍觀?；ヂ?lián)網(wǎng)發(fā)展至今，人才流動(dòng)已經(jīng)變成內(nèi)循環(huán)，大廠扎堆在后廠村，年輕人的跳槽，可以在方圓幾公里內(nèi)實(shí)現(xiàn)。而住在回龍觀，意味著他們不需要為跳槽支付過(guò)多的通勤成本——反正，在百度上班也好，在騰訊上班也罷，相差不過(guò)幾百米。

后廠村的盡頭，成了回龍觀。

“大廠房”的光環(huán)，還蔓延到了朱辛莊、東小口一帶。這些房租低廉的地段，曾經(jīng)是接納畢業(yè)生、服務(wù)員、小販上岸的船板，大廠給它們鍍上“金邊”之后，一切都變了。

“去年中介給我推薦朱辛莊的房子，我沒上心，結(jié)果，今年開盤當(dāng)天就被搶空了”， 一位快手員工最近很懊惱。

朱辛莊，北京地鐵八號(hào)線終點(diǎn)站，位于北五環(huán)再往外16公里的地段。它在北京城的地位，從房產(chǎn)平臺(tái)安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可見一斑：系統(tǒng)只收錄了朱辛莊在2016年以后的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其他地區(qū)的統(tǒng)計(jì)周期則起始于2012年——2016年之前的朱辛莊甚至不配擁有姓名。

過(guò)去有人稱朱辛莊“鳥不拉屎，雞不下蛋”，但曾經(jīng)的愛答不理，因?yàn)榭拷髲S村，就變成了如今的高攀不起。

這是終點(diǎn)嗎？硅谷可能會(huì)說(shuō)：別急，再等等。

舊金山作為硅谷的“大廠房”承載區(qū)，2010年至今，每套住房的均價(jià)，已經(jīng)從38萬(wàn)美元一路升到了136萬(wàn)美元，年復(fù)合增長(zhǎng)率7.3%——同期的紐約房?jī)r(jià)，年復(fù)合增長(zhǎng)僅2%。

把焦距拉得更近一些。硅谷大廠附近的房?jī)r(jià)之高，更為駭人。

據(jù)房產(chǎn)平臺(tái) Zillow 數(shù)據(jù)，在 Google 的大本營(yíng)山景城，房?jī)r(jià)中位數(shù)為182.55萬(wàn)美元；Facebook 總部所在地 Menlo Park，房?jī)r(jià)中位數(shù)為232.27萬(wàn)美元；蘋果總部所在地Cupertino，房?jī)r(jià)中位數(shù)為213.62萬(wàn)美元。

這些地方，以前就相當(dāng)于北京的回龍觀、朱辛莊，是沒人愿意住過(guò)去的蠻夷之地。

02?造富運(yùn)動(dòng)

基于 Facebook 的真實(shí)案例，加州大學(xué)曾經(jīng)研究過(guò)美國(guó)高科技公司上市與周邊房?jī)r(jià)的關(guān)系，得出結(jié)論：公司估值越高，周邊房?jī)r(jià)也越高；越靠近公司總部的房子，漲幅越高；年輕的初創(chuàng)公司上市，比同等規(guī)模的老牌公司上市，更能抬高周邊房?jī)r(jià)。

在北京，同樣如此。

熟悉行情的房產(chǎn)中介們都清楚：如果客戶首付爽快，選擇多首付甚至全款，只有兩種可能，要么家里拆遷，要么公司上市。

有業(yè)內(nèi)人士甚至將北京樓市從2020年8月開始的回暖，部分歸結(jié)于互聯(lián)網(wǎng)公司的上市潮。扎堆在2020年上市、二次上市的互聯(lián)網(wǎng)公司包括：快手、京東、百度、網(wǎng)易、理想、小鵬汽車等。這些大廠員工加起來(lái)，有數(shù)十萬(wàn)之多。

而估算他們財(cái)力的高級(jí)方式是詢問(wèn)對(duì)方：“你是什么時(shí)候加入組織的？”

大廠員工就像酒中貴族茅臺(tái)，時(shí)間越久，價(jià)值越高。因?yàn)樵皆缂尤虢M織，股票期權(quán)越高。

今年2月5日，快手上市，4551名快手持股員工的人均身家達(dá)到3445萬(wàn)港元，知乎上，關(guān)于快手上市，博主們最直接的回答是：五道口周圍的房?jī)r(jià)又要被推高到新檔位了——五道口是快手最早起家的地方。

再往前看，當(dāng)年百度上市創(chuàng)造了240名百萬(wàn)富翁，阿里巴巴上市創(chuàng)造了上萬(wàn)名百萬(wàn)富翁，甚至拉動(dòng)了杭州城的房?jī)r(jià)，這些造福神話，一直到今天還在被人們津津樂(lè)道。

碼農(nóng)們是互聯(lián)網(wǎng)造富運(yùn)動(dòng)的受益者。在坊間段子里，這群多金人士除了買房和買格子衫之外，沒有其他消費(fèi)支出。西北旺人民不掏出房產(chǎn)證，你永遠(yuǎn)不知道他有多有錢。

事實(shí)似乎也確實(shí)如此。

今年上半年，北京住宅成交前三甲奧森one、海淀幸福里、京投發(fā)展嵐山（注：三者是上地板塊的大廠房）的購(gòu)房者中，60%以上是互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員；朝陽(yáng)地區(qū)的銷冠華樾國(guó)際（注：望京板塊的大廠房）的房子，40%被阿里和美團(tuán)等大廠員工拿下。天恒地產(chǎn)在房山開發(fā)的別墅群，盡管距離海淀遙遠(yuǎn)，互聯(lián)網(wǎng)高管卻是主要購(gòu)買人群。

不同大廠的碼農(nóng)們對(duì)于格子衫可能有相似品味，關(guān)于買房，喜好卻各有不同。

《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》在《碼農(nóng)造“神盤”——互聯(lián)網(wǎng)人20年買房故事》中提到：阿里、騰訊和快手員工購(gòu)買140平方米的大戶型居多，年齡在30歲上下；百度員工主要購(gòu)買了88、110平方米的中戶型，購(gòu)房者更年輕化；而65平方米的小戶型成交中，網(wǎng)易、新浪的員工占了大多數(shù)。

很顯然，公司市值與大廠員工的買房能力，形成了正相關(guān)。

03?遷徙

臨近中關(guān)村的萬(wàn)柳地區(qū)，是大廠房1.0版本。

其中的的萬(wàn)城華府，房齡15年，目前二手房均價(jià)12.6萬(wàn)每平米。

它堪稱北京最早的“大廠房”之一。從地產(chǎn)商研究設(shè)計(jì)方案之時(shí)，一群新貴就被列為了項(xiàng)目的重點(diǎn)銷售目標(biāo)：聯(lián)想、新浪、搜狐、趕集網(wǎng)等科技互聯(lián)網(wǎng)公司的高管們——那是2003年，這些如今看來(lái)垂垂老矣的公司們，當(dāng)時(shí)正值盛年。

大廠高管們成就了萬(wàn)柳區(qū)域的高貴，把它變成全城聞名的精英富人區(qū)。相傳有開發(fā)商曾經(jīng)在業(yè)主大會(huì)上吹噓，自己拒絕了前來(lái)買房的某著名歌星，因?yàn)樾^(qū)業(yè)主都是知識(shí)精英，演藝明星配不上。

類似的故事，又在十幾年后的清河上演。小米很多高管都在公司旁邊的橡樹灣買房安家，生生把它變成了五環(huán)外高端小區(qū)的樣本。

與當(dāng)年不同的是，隨著互聯(lián)網(wǎng)造富運(yùn)動(dòng)的普及，大廠房不再只是高管們的 VIP 福利，碼農(nóng)們撐起了新時(shí)代的“大廠房”。

回龍觀只是“大廠房”的縮影。事實(shí)上，大廠挪到哪，神盤就會(huì)出現(xiàn)在哪。今年上半年，北京住宅交易的前10名樓盤里，程序員扎堆的海淀和昌平就占據(jù)了60%的席位。

在學(xué)區(qū)房終于被打壓的當(dāng)下，“大廠房”依然堅(jiān)挺，因?yàn)樗膬r(jià)值并非源于房子本身，而是購(gòu)買者自身。

還是以回龍觀為例，這里的教育資源曾經(jīng)一片蒼白，但隨著“大廠二代”陸續(xù)入學(xué)，神奇的事情發(fā)生了，昌平二中回龍觀校區(qū)成為了整個(gè)昌平區(qū)的頭部學(xué)校。

大廠人不需要學(xué)區(qū)房。他們聚集的地方，自然就會(huì)有學(xué)區(qū)房。

“大廠房”的光環(huán)能持續(xù)多久，歸根結(jié)底，在于大廠的好光景能持續(xù)多久。

一位學(xué)而思員工決定取消原定的明年買房計(jì)劃。因?yàn)檗k公地就在回龍觀，他在附近租房居住快2年了，也打算在此買房。但最近學(xué)而思股價(jià)大跌，他的買房?jī)?chǔ)備金已經(jīng)縮水50%以上——過(guò)去兩年，他把年終獎(jiǎng)都換成了公司股票。

而回龍觀的房?jī)r(jià)卻在漲，目前均價(jià)已經(jīng)到了5.3w左右。一邊是持續(xù)縮水的買房積蓄，一邊是穩(wěn)步上漲的房?jī)r(jià)，買房人最忌諱的局面，莫過(guò)于此。

更多中概股上市公司的員工們，正在政策調(diào)整的波動(dòng)之中，冷暖自知。

至于那些初創(chuàng)公司里夢(mèng)想財(cái)富自由的年輕人，未知數(shù)就更多了。90后的晚秋曾經(jīng)是一家創(chuàng)業(yè)公司的COO，年入120萬(wàn)，手握千萬(wàn)期權(quán)，只待上市。然而，在風(fēng)生水起的3年后，公司在去年陷入了沒錢發(fā)工資的困境，堅(jiān)持8個(gè)月后，她黯然離職，千萬(wàn)期權(quán)化為烏有。

互聯(lián)網(wǎng)的風(fēng)口總在變。運(yùn)氣足夠好的人，才能在風(fēng)口真正形成前入場(chǎng)，拿到大量期權(quán)，堅(jiān)持到上市，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由。

北京目前擁有93家“獨(dú)角獸”公司，其中最有希望掀起大型造富運(yùn)動(dòng)的，要數(shù)字節(jié)跳動(dòng)。

關(guān)于這家公司上市的消息已經(jīng)在坊間流傳許久。多個(gè)版本傾向于將它的估值定在4000億——僅次于騰訊和阿里。

當(dāng)然，字節(jié)跳動(dòng)多次辟謠，今年4月還專門發(fā)布了“近期不上市”的聲明。但對(duì)于那些選擇將年終獎(jiǎng)置換成公司股權(quán)的年輕人，依靠公司上市，實(shí)現(xiàn)在北京居住條件乃至階層的跨越，依然是個(gè)清晰可見的夢(mèng)。

當(dāng)然，在這個(gè)充滿變化的時(shí)代里，這需要一點(diǎn)堅(jiān)持，還需要一點(diǎn)運(yùn)氣。

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