圖片來源：視覺中國

潘石屹出讓SOHO中國控股權一事，終于塵埃落定，SOHO中國于6月17日上午九時正式在港股復盤漲超25%。

6月16日晚間，美國投資管理公司黑石集團（Blackstone，或稱“百仕通”）公布，向SOHO中國發起全面要約收購，投資SOHO中國以取得SOHO中國的控股權。

6月16日白天，就有市場消息稱，黑石接近達成收購SOHO中國的協議，這將是市值4254億的黑石在中國最大的一筆房地產投資。

與黑石的交易塵埃落定

SOHO中國與黑石傳了一年多的緋聞終于官宣了。

6月16日晚，SOHO中國發布公告，黑石發出全面收購要約，投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，將繼續在香港證券交易所上市。

根據SOHO中國公告，由潘石屹夫婦全資控股的SOHO中國控股股東Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)向要約方黑石集團不可撤回地承諾，將在10個工作日內向黑石轉讓28.56億股股份，占公司已發行股本約54.93%。此后，潘石屹夫婦將保留已發行股本約9.00%。

公告稱，假設要約以每股股份5港元的要約價轉讓，要約的最高現金代價約為236.58億港元，約合人民幣194.97億元，即 30.47億美元，與此前傳聞相符。

6月15日，SOHO中國突然發布停牌公告，表示“以待刊發有關內幕消息及根據《香港收購及合并守則》”。停牌前，SOHO中國漲幅超過15%，報收3.8港元，股價創下年內新高。

目前236.6億港元的要約報價，相當于給每股港股SOHO中國定價為5港元，而SOHO中國于6月11日的最后收市報價為每股3.8港元，相當于有31.6%的溢價。

“賣身”計劃由來已久

據公開資料統計，SOHO中國在5年間累計出售資產套現約293.41億元（人民幣）。

早在2014年，SOHO中國就開始拋售資產，先后出售了旗下上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場以及凌空SOHO方面的資產。2016年，SOHO中國又將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業和香港知名私募基金公司基匯資本。2019年， SOHO中國先后出手了總價值78億元的13個辦公物業項目以及價值7.61億元2583個地下停車位。

所以，SOHO中國的“賣身”計劃其實由來已久。

2020年3月11日，SOHO中國發布消息稱，公司正在與海外金融投資者洽談進行戰略合作的事宜，可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。

這一消息與當時市場上的另一則報道頗為契合。彼時，有媒體報道稱，黑石集團正在與SOHO中國進行私有化談判，價格為6港元/股，交易共計約40億美元。此外，黑石集團還將接管SOHO中國的債務。

但上述交易并沒有談攏。2020年8月，SOHO中國稱公司與海外投資者的討論已經終止，雙方未就潛在交易條款達成共識。

2020年11月，市場上又有了新動向，SOHO中國與高瓴資本進行了初步談判，高瓴資本擬將前者私有化，交易或將超過20億美元。但隨后，雙方皆對該則消息進行了否認。

本次方案和此前黑石收購版本有明顯不同，這次收購價格下跌明顯，大約每股下跌20%，另外是收購方案沒有提債務問題。黑石收購付出的成本小了不少。

SOHO中國發布年報顯示，截至2020年12月31日，SOHO中國的凈資產負債率約為43%，總借貸共計約人民幣184.70億元，不過平均借貸成本約為4.7%，在地產公司算是比較低的。

去年SOHO中國營收增長19%，不過營業成本增長至8.01億元，增幅為137.7%，全年凈利潤同比減少58.83%，為5.435億元。

據稱，在SOHO中國工作了22年的原執行董事兼總裁閻巖，在2018年加盟了黑石集團，這是黑石收購SOHOU中國的連接點。

兜兜轉轉近一年，潘石屹最終還是回到“原點”。只是，黑石集團此次出價30億美元，與去年40億美元的交易對價相比算是打了7.5折。

據悉，黑石集團是美國規模最大的上市投資管理公司，也是世界知名的頂級投資公司，在全球范圍內管理6490億美元資產，專注于私募股權、房地產、公債、上市股權等投資工具。

近年來，黑石集團的身影多次出現在國內房地產開發商的資產收并購之中。2021年1月，黑石集團以40.62億元的價格收購了富力旗下位于廣州國際機場富力綜合物流園物業的70%權益；6月3日，泛海控股與黑石集團簽署協議，前者以13億美元的價格出售旗下美國國際數據集團（IDG）。

若此番私有化SOHO中國成功，黑石集團將完成在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。這也意味著，潘石屹離場之路將迎來終點。

這對SOHO中國而言或許也是一件好事。香頌資本執行董事沈萌曾在采訪中對《國際金融報》記者提及，SOHO中國的核心資產是物業，屬于長期穩定收入類別，不具成長性。私有化退出后日常經營，或是最好的結果。

潘石屹30年漫長地產路

1991年潘石屹與馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪共同創立海南萬通，進入房地產行業，其已在房地產行業經營近30年。

1995年潘石屹退出“萬通六君子”，與妻子張欣共同創立SOHO中國，兩人共同開發和收購位于上海和北京黃金地段的商業房地產項目。2007年SOHO中國在香港聯交所主板成功上市，創造了當時亞洲最大的商業地產企業IPO。

上市后業績上漲最快的時期，“煤老板”是潘石屹的重要客戶，2010年，SOHO中國銷售額達到最高峰238億元。

隨著樓市調控以及地價上漲， 2012年該公司銷售額降至94.68億元。2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國告別散售，轉為持有北京、上海等大城市里優質地段的出租物業。

潘石屹2012年宣布由銷售型物業轉為持有型物業，而SOHO中國并不靚麗的財務報表，讓其轉型之路備受質疑。

隨后2017年短暫地盈利暴增后，SOHO中國的經營情況便開始每況愈下。東財Choice數據顯示，2018年至2020年，該公司的營收同比增長率分別為-12.32%、7.34%、18.65%；對應的歸母凈利潤同比增幅分別為-59.33%、-30.85%、-59.77%。

2020年，SOHO中國目前所持有的9個物業項目平均出租率為79%，合計實現租金收入約14億元，占總營收的比例為63.88%左右。而2017年該占比約為85%，下降了超20個百分點。

租金收入下降的同時，SOHO中國的貨幣資金也在持續減少，但負債水平卻仍在攀升。

2020年，SOHO中國賬面貨幣資金大幅降至4.66億元，2018年、2019年則分別為55.66億元、24.3億元。公司同期的短期負債數額為10.12億元，應付賬款及票據達到31億元，負債總額較2019年的326.13億元增至331.57億元。

對于此消息，財聯社記者采訪某研究機構高層表示“轉讓SOHO中國控股權，不等于潘石屹與張欣將徹底告別房地產業，而是取決于市場機會，而且他們已經在境外投資了物業。”。

公開信息顯示，從2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，包括7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，以及7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權等。

（鈦媒體APP編輯郭虹妘綜合自每日經濟新聞、21財聞匯）

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