圖片來源@視覺中國

文 | 空間秘探，作者 | 雷布同

近日，星獅地產旗下的輝盛國際宣布，將于未來四年在中國開設七家服務式公寓。據了解，輝盛國際目前擁有12家公寓，未來在中國的客房總量達到4500 間以上。無獨有偶，2021年以來，陸續有服務式公寓發布拓展計劃以及頻頻傳來新門店開業的消息，奧克伍德計劃今年新增4家門店，base佰舍有3個項目在北京和上海相繼開業、國內第十家萬豪行政公寓（長沙卓越萬豪行政公寓）開業等。

業內人士分析，今年以來，長租公寓市場正在悄然發生變化，未來的公寓市場或許屬于高端品牌，服務式公寓產品正在越來越受到新興租賃客群的青睞。

服務式公寓，23年中國往事

在探討服務式公寓當下的發展階段之前，先來回顧一下服務式公寓在中國市場的發展簡史。以雅詩閣進入中國市場為標志，服務式公寓在中國市場已經走過了23年。在此期間，服務式公寓相繼經歷了謹慎落子期、矩陣布局期，以及正在拉開序幕的規模拓展期。

• 謹慎落子期

受限于“舶來品”的身份和特殊的客群定位，服務式公寓最初在中國市場的布局大多是小心翼翼的姿態，僅在北京、上海、天津等幾個城市謹慎落子。

1998年，雅詩閣的首個國內物業在上海開業。同年，同屬雅詩閣旗下的盛捷首店也在天津開業。輝盛國際在2007年和2008年相繼在北京落地兩個項目。而雅詩閣在北京的第二家服務式公寓是2008年開業的。僅北京市場而言，輝盛國際比雅詩閣更快，更大膽一些。

對于一些目前被熱捧的新一線城市，審慎的服務式公寓布局更晚。雅詩閣落子杭州，是在2015年。杭州馨樂庭銀泰城服務公寓，成為雅詩閣旗下品牌在杭州的首個物業。

• 矩陣布局期

在部分重點市場成功落子之后，服務式公寓順勢展開了不同品牌的矩陣布局。

以旗下擁有多個服務式公寓品牌的雅詩閣為例，在已進軍的城市，形成了全品牌的矩陣布局。在成都市場，2014年成都馨樂庭城南服務公寓開業，加上之前的成都盛捷江畔服務公寓和成都雅詩閣來福士，雅詩閣旗下三大品牌布局完成。在這之前，上海和蘇州品牌矩陣也成功布局。

無獨有偶，第一太平戴維斯酒店式服務部門，也提供了賽維服務式公寓、賽嘉服務式公寓和賽悅服務式公寓三款差異化品牌，以滿足更多物業方的需求。

• 規模爆發期

近年來，服務式公寓一改以往的謹慎態度，規模拓展的步子越發大了，逐漸步入了規模拓展的新階段。今年以來，規模爆發的跡象已經有所顯露。多家服務式公寓品牌陸續發布拓展目標，這是以往不曾有過的。

奧克伍德與碧桂園文商旅集團的合作品牌奧克伍德碧軒服務公寓計劃于2030年在中國GDP前50強城市開設100家門店。輝盛國際將于未來4年在中國開設7家服務式公寓?，雅詩閣計劃到2023年在華管理服務公寓達到6萬套，base佰舍公寓集團有三個項目在上海與北京即將相繼開業。

不同于其他住宿品類相對清晰的市場發展階段存在，服務式公寓的謹慎落子和矩陣布局期是交叉并存的。即A品牌孤身進入矩陣品牌發展階段時，B、C、D品牌可能尚處于謹慎落子期。這樣模糊的階段布局，直到近期服務式公寓進入規模爆發期，才有所改變。

高端公寓，中國租客超過7成

得益于國內服務式公寓不斷增長的市場需求，品牌們加速了在中國市場的發展腳步。即便是部分新進場的玩家，也憑借著大跨越式的發展，躋身老牌玩家們所處的規模爆發期。這樣的變化背后，是3個關鍵市場變量協同發揮作用的結果。

其一是市場表現愈發堅挺。放眼大經濟環境，諸多經濟主體發展利好在為服務式公寓不斷助力。無論是在2020年取得逆勢增長的中國市場對外商投資吸引力；亦或是“一帶一路”、RCEP（《區域全面經濟伙伴關系協定》）等國際協作項目推進，中國區域影響力不斷提升，令國際企業在中國設立區域總部意愿不減，都能夠為服務式公寓培育客群。

聚焦到服務式公寓市場的微觀表現，以上海市場為例，今年一季度高端公寓的租金和入住率表現雙雙向好。租金方面，跟去年Q4的環比，呈現了中高幅度上漲的趨勢；空置率方面，與去年同期空置率下降了10個百分點。

從宏觀到微觀的雙重利好，對于正處于規模狂奔中的服務式公寓品牌而言，無疑是最好的安心藥。

其二是主要客群愈發多元。在過往的發展中是服務式公寓的主導客群是外籍租戶。雅詩閣第一家天津門店，就是為了滿足當時剛進入中國市場的通用汽車，跨洋而來的外企高管們的住宿需求。但在過去的2020年，中國籍客戶占比達到了74%，外籍租戶占比約26%，一改原本外籍組合占比高達70%的局面。

反轉局面出現的背后，一方面是疫情擾亂了國際旅行以及出入境政策的嚴格限制，導致外籍商務客群需求受抑。另一方面是不斷壯大的高凈值人群逐漸成為了市場焦點，尤其是富裕的年輕一代、互聯網媒體人及網紅等。

此外，國內富裕及高凈值人群越來越青睞于服務式公寓。近年來，這部分群體對健康理念、私享服務的關注，意味著其生活方式、消費習慣也在趨向更加專屬、精致的體驗，高端服務式公寓是他們住宿的選項之一。從某種角度來說，疫情推動了這些群體增加對服務式公寓的需求。

其三是相關政策愈發給力。盡管服務式公寓屬于非民生類公寓產品，能夠享受到的政策利好并不算多。近年來政府頻繁推出的住房租賃市場相關政策中，也有一些政策為服務式公寓帶來強勢助力，“商改租”政策就是其中之一。

對于服務式公寓而言，原本可用的物業只有商用物業和酒店業態。但是近年來國家不斷放低門檻，一些企事業單位閑置用房和工業園區以及高校周邊，都可以改建成公寓產品。6月2日，重慶發布了《重慶市既有非住宅建筑租賃居住化改造技術標準》，成為全國首部官方正式對外發布的“商改租”改造技術標準，為商改租提供了相關標準。對于長租公寓和服務式公寓而言，都是實打實的政策利好。

正是在上述多重利好的作用下，服務式公寓迎來了規模爆發期，或將一改往日的溫和態勢，開啟更顯激烈的商戰模式。

與房企酒店交朋友，布局硬核城市

既然爆發期已至，于服務式公寓而言，尤其是一些新玩家，如何才能從中脫穎而出？市場上一般有以下兩種常規玩法，僅供參考。

• 與房企、酒店交朋友

與優質的伙伴交朋友，成為了服務式公寓在規模拓展方面選擇的一條“捷徑”。

在雅詩閣的戰略合作名單中，包括但不限于萬科、越秀、中建東孚等國內知名房企，且都已有物業落地開業。2007年，雅詩閣與中建東孚合作推出西安馨樂庭國熙臺服務公寓；2017年，雅詩閣與萬科合作推出北京馨樂庭大興服務公寓、北京盛捷順義服務公寓。

同樣選擇與房企合作的還有莎瑪和奧克伍德。2017年底，Onyx酒店集團與協信簽署戰略合作，協信被授權開發旗下莎瑪(Shama)品牌公寓。2020年，奧克伍德與碧桂園文商旅集團聯合創建了奧克伍德碧軒品牌。

房企之外，酒店集團也是優質的合作伙伴之一。2018年雅詩閣與華住酒店集團以及城家成立合資公司，代理馨樂庭品牌在中國的特許加盟及委托管理業務，以加速馨樂庭品牌的規模化發展。此外，雅詩閣還與途家網共同成立合資公司，推出合資品牌途家盛捷。

于服務式公寓而言，與房企合作，其一是能夠在房企在建及未來項目中的公寓業態擁有優先管理權，其二是能夠借助房企在網絡渠道和金融、產業資本等方面的優勢。前者為服務式公寓規模拓展提供了物業支持，后者提供了資本支持。正是擁有這樣強勢的背景，加之品牌本身的實力，奧克伍德碧軒服務公寓才有底氣立下2030年力爭100家的拓展目標。相比而言，與酒店合作，服務式公寓相中的大多是品牌加盟模式的優勢，實現規模拓展的加速。

• 與硬核城市手拉手

不同于最初服務式公寓布局城市時的小心翼翼，現在品牌在選擇牽手的城市時，顯得更大膽，眼光更獨到。

通過對雅詩閣、奧克伍德以及輝盛國際等幾家頭部服務式公寓的開業計劃的梳理，空間秘探發現，在幾家品牌的開業計劃中，未來預計有73家新開業服務式公寓，其中有46家坐落于非一線城市，占總數的63%。下沉市場，已經成為了服務式公寓布局的新熱門。

與酒店對非一線城市的布局有所差異，雖然同樣是下沉，但服務式公寓布局的條件更為嚴苛，只會挑選其中的硬核城市。即在傳統的GDP水平和增長率之外，經濟產業結構、外商投資水平，城市消費潛力以及商旅活動活躍程度等有著突出表現的城市。

以輝盛國際選擇的成都為例，除了貼有網紅城市的標簽之外，成都還是一個很有可能成為第四座萬億消費市場的城市。這個地位，反映了成都消費規模巨大、總量高、增速快以及國際化程度高的特點。因此，輝盛國際之外，雅詩閣也將成都納入計劃開業城市。同樣的，奧克伍德對于崇禮的選擇，則是看中其作為冬奧會主辦城市，未來在商旅業上的無限可能。

因此，隨著市場教育的完成和擴大內需的雙重推動下，服務式公寓的市場拓展更加靈活。尤其是對于一些新玩家而言，與其在一線城市艱難求生，不如在二三線城市開啟布局，譬如ONYX旗下的莎瑪服務式公寓，在中國大陸地區的三家門店，便分別坐落于杭州與大慶。

玩家猛增，服務式公寓或成未來主力軍

盡管服務式公寓目前尚處于規模爆發的初始階段，但是從各大品牌放出的規模拓展指標來看，這個細分品類的規模勢必會實現質的飛躍。

其一是不斷新增的玩家名單，酒店、房企和國家隊都試圖從中分一杯羹。近年來，國內的本土服務式公寓不斷涌現，打破了原本國際服務式公寓占領絕對主導地位的局面。2019年，瑰悅服務式公寓正式發布；2020年，合景泰富旗下的高端服務式公寓合景·譽舍首店開業；今年年初，合肥市住房租賃發展股份有限公司打造的承寓·康睦嘉服務式公寓首店開業；4月，僑城坊 Q-PLEX推出爾邸品牌，首家旗艦店計劃今年6月在深圳華僑城地區開業。

從酒店到房企甚至到國家隊，服務式公寓市場或許是第一次出現這么多不同派系的玩家，也從側面證實了這個市場的未來發展潛力。

其二是比酒店更高的毛利率。盡管與長租公寓盈利模式相同，服務式公寓也主要依靠資本端的物業增值獲益，以及租賃業務端通過產業鏈業務獲取利潤。但是憑借著高質量的產品和管理運營，優質的服務式公寓的毛利率甚至比酒店更高，可以達到50%以上，而酒店一般只有30%左右。

這樣的盈利能力，讓不少房企也垂涎欲滴這類產品。房企陽光100推出服務式公寓喜馬拉雅，主要理由即服務式公寓“毛利水平比住宅高好幾倍”，可以有效地提高公司的平均利潤率。

其三是愈發分化的長租公寓市場。隨著各地方不斷以公租房和人才公寓等形式增加保障性住房資源，未來長租公寓市場或將持續分化，逐漸趨向國際長租公寓市場的品類布局，呈紡錘形，即以高端服務式公寓和保障性租賃住房為兩大主要產品，白領公寓趨向式微。

而從當前中國長租公寓市場演變分析，房企也開始收緊原本廣布局的產品品類，更多選擇專注于高端服務式公寓。與此同時，老牌玩家也在借助各方力量不斷實現規模的拓展，新進玩家則強勢開拓硬核城市市場。幾乎可以肯定，高端服務式公寓很快將迎來爆發期。

種種跡象表明，公寓產品正在形成新的格局，高端公寓或將成為未來公寓市場的主力軍。進入下半場的長租公寓，或許再也不能成為金融產品，但正在成為最好的租賃投資產品。

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