文 | 科技新知，作者 | 魏宇奇，編輯?| 潮聲

2021年5月，新財富公布了新一屆500富人榜。有別于以往的是，昔日富人榜前三甲的常客，房產開發商們不僅被擠出了前三，前10名也不見他們的身影。取而代之的是左暉，他以2220億的身價躋身富人榜第8名。

讓左暉坐上首富寶座的，是交易規模僅次于阿里巴巴的貝殼找房，后者2020年的GTV（交易金額）高達3.5萬億元。

不管是純線上的58同城，還是線下的易居、我愛我家等對手，與貝殼找房的差距都越來越大。58同城私有化退市，易居和天貓孵化的“天貓好房”，最新的目標與貝殼找房也不在同一個量級上。

與此同時，?在同行中鮮有敵手的貝殼找房，其實也有著自己的軟肋。在上市時，它給資本市場講了一個“科技服務平臺”的故事，因此獲得了高估值。但“科技”和“服務”的不平衡，讓貝殼的科技屬性并不高。在用戶規模上，貝殼找房也被58旗下的安居客壓了一頭。

另一方面，在上市前，二手房業務占比過高是貝殼今后的潛在風險。如今雖然新房業務成為了第一大營收來源，但新房業務也存在風險。

與業務和行業競爭相比，貝殼找房還有另一大隱憂，那就是龐大的體量是否構成了壟斷。尤其是競爭對手已經公開舉報，阿里、美團的先后被罰更表明監管層面越來越重視互聯網行業的壟斷問題。

可見，即便是吃下了萬億的市場，貝殼找房依然不能高枕無憂。

01?貝殼的三點疑問

對貝殼找房（簡稱貝殼）來說，2021年的壞消息一個接一個。先是靈魂人物左暉突然去世，今天又被外媒爆出已經被中國市場監管總局啟動反壟斷調查。盡管這條消息隨后又被貝殼官方辟謠，但貝殼的壞消息遠不止此。

4月8日，貝殼的老對手安居客向港交所提交了招股書，58系亮出了在房產領域最后的底牌。對于貝殼來說，安居客最大的優勢在于用戶規模。

截至2020年12月31日，安居客的MAU（平均移動月活躍用戶量）為6700萬，貝殼同期的數值為4820萬。即便到了今年一季度，貝殼的MAU規模漲到了4850萬，依然低于安居客。如果按月活躍用戶量計算，安居客是無可爭議的中國在線房產平臺的第一名。

貝殼在月活上的問題不只是規模被安居客甩在身后，增速上也出現了下滑。今年一季度的增速為78.2％，低于2020年四季度的88.3％。

在用戶規模之外，由于模式較為特殊，貝殼從上市時到現在一直面臨兩個質疑，而從上市后發布的三份財報中來看，貝殼還無法打消外界的這兩點質疑。

首先，在營收和交易規模方面，貝殼一直保持著高增長，但高增長能否穩定持續下去是未知的。目前最新的情況是，它已經增長乏力了。

今年一季度，貝殼的營收為207億元，同比大增了190.7%。如此高的增速，其實和去年同期的起點低有關，去年同期貝殼的營收只有71億元。

情況類似的還有GTV（交易總值）。貝殼今年一季度的GTV為1.06萬億元，同比增長了224.2％。

GTV由于起點低導致增長數據高，其實是正常現象。更值得注意的是，貝殼的營收結構正在發生變化，這也是外界對貝殼的第二點質疑之處。

在2020年，對于一直以二手房業務為主的貝殼來說，最大的變化就是新房業務的增速超過了二手房業務，過于依賴二手房的風險有望化解。

貝殼全年的GTV同比增長了64.5%，達到3.5萬億元。其中有1.94萬億來自二手房，這部分同比增長了49.5%。新房GTV的規模雖然仍小于二手房，只有1.38萬億元，但增速卻接近二手房的兩倍，達到85%。

在上市時，貝殼就被質疑業務過于依賴二手房，風險較大。如今新房業務的高速成長，使貝殼有了新的增長引擎，抗風險能力更強。但從今年一季度的業績來看，新房業務也和曾經的二手房業務一樣，讓貝殼背上了風險。

一季度，新房業務的營收從2020年同期的35億元增至99億元，增幅187.6％，全面落后于二手房業務。二手房業務貢獻的營收為102億元，增速為202.1％。

與此同時，貝殼一季度的營收在環比上是下降的，比去年四季度減少了20億元。

貝殼要面對的第三點質疑則是，它在招股書中對自己的定位是“以科技為驅動的服務平臺”。然而在營收構成中，科技屬性遠小于服務屬性。

在貝殼的營收構成中，具有科技屬性的是特許經營服務及其他增值業務產生的收入，這被稱為“平臺服務”。2020年四季度，來自于此的收入從2019年同期的6億元增加到10億元，在營收中的占比不到3%。到了今年一季度，這部分的收入依然為10億元，沒有增長。

此外，創始人左暉在離世前雖然已經把貝殼送上市，并安排了長租公寓業務“自如”和瞄準萬億家裝市場的“被窩家裝”充當貝殼的業務，可謂是扶上馬后又送了一程。但以彭永東為首的新一屆管理團隊，能否讓貝殼繼續保持優勢，仍然是不確定的。

02?模式之爭

5月20日下午，易居控股董事局主席、天貓好房CEO周忻，出席了天貓好房的戰略發布會。

這是繼4月28日，阿里與易居正式官宣天貓好房后，后者的第二次發聲。前一次表明地產行業又多了一個競爭者，這次則釋放了這位后來者的野心。

周忻在發布會上，公布了天貓好房未來三年的目標：每日活躍用戶300萬，年度交易規模超過2萬億，年營業收入500億。

在萬億的房地產江湖中，前有貝殼、安居客等老玩家，后有恒大“房車寶”、萬科“樸鄰”、碧桂園“有瓦”等新秀。天貓好房介入房產行業的意義，并不在于這說明了房產行業的吸引力有多大，也不是天貓好房將從中分一杯羹這么簡單。而是行業經過互聯網滲透了十余年后，又出現了更適合行業發展的新方向。

類似的還有安居客，二者代表了互聯網+地產行業2.0時代的兩種路徑，那就是由信息延伸到其他方面。

單純的信息撮合模式在今天已經越來越沒有競爭力了。天貓找房雖然也是在做交易撮合，但更側重用數字化的手段來提升撮合交易的效率，而不是58同城的信息平臺模式。

安居客的范圍要更廣。除了58系擅長的信息平臺模式，它還通過收購“愛房”和“巧房”，推出了交易服務業務，為經紀人提供SaaS解決方案。安居客在招股書中將之稱為未來的增長點。

不過，這項業務的規模尚小，遠不足以成為安居客的增長點。2018年至2020年，它在營收中的占比最高只有3.5%。

從目前的成績以及可預見的發展趨勢上看，盡管二者各有千秋，但依然很難與貝殼抗衡。

一方面，從規模上看，貝殼的短板在于C端用戶量不如安居客，但這里其實有個問題需要深究。

對房產行業而言C端用戶固然重要，但這并不能代表全部。安居客在月活比貝殼多了近兩千萬的情況下，2020年全年的營收規模不足后者的一半，凈利潤約為貝殼的二分之一。這說明在互聯網+房產這條路上，僅有C端的用戶是不夠的。

更能說明問題的是，貝殼與天貓好房、安居客的區別在于，貝殼不僅有數字化，還依托鏈家的經驗，為行業輸出了標準。貝殼大力推廣的ACN經紀人合作網絡就是其中的代表。

換言之，在包括房產行業在內的產業互聯網中，僅有數字化是不夠的。如果行業缺乏統一的標準，那誰先輸出了行業標準，誰就贏到了先機。

這在三者之間的對比上體現得尤為明顯。直到2020年才推出“行業標準”的安居客，其營收、凈利潤均不及貝殼；天貓好房背后的易居，雖然有眾多房企做股東，但2020年的GTV只有5134億元，約為貝殼的七分之一。即便是把范圍縮小到易居主攻的新房領域，易居也和貝殼存在著很大的差距，后者2020年新房業務的GTV高達1.11萬億元。

03?誰能阻擋貝殼？

4月10日，58同城創始人、CEO姚勁波在微信朋友圈中發文，稱貝殼已經形成壟斷，呼吁監管部門對其處罰。

在姚勁波舉報之前，就有媒體報道稱貝殼正在配合監管部門自檢自查。如果聯系因為涉嫌實施“二選一”等壟斷行為被立案調查的美團，以及已經被開罰單的阿里，這個消息就多了幾分真實性。?

問題的關鍵在于，即便拋開姚勁波的小心思不談。貝殼在甩開眾多對手后，又傳出了變相漲傭金的消息，似乎只有反壟斷的重拳才能阻擋它的腳步。

《反壟斷法》中對壟斷設定了兩個前提條件。首先是經營者在市場中的份額達到二分之一時，可以推定經營者具有市場支配地位；其次是，經營者濫用市場支配地位。如果有經營者同時存在這兩種情況，那就構成壟斷了。

實際上，不管是安居客還是貝殼，都宣稱自己“最大”。這種口徑在起到宣傳效果的同時，其實也引起了廣泛的關注，貝殼被指存在壟斷與此不無關系。

貝殼宣稱自己最大的依據是GTV。它最早披露GTV是在上市的招股書中。2019年的GTV為2.13萬億元。CIC灼識咨詢數據顯示，2019年中國住房市場的規模為22.3?萬億元。這意味著貝殼的市場份額接近10%。

安居客的依據則是用戶規模。

根據極光APP的數據，2020年9月，從主要房產平臺的用戶規模排名上看，安居客、貝殼找房以及鏈家三大平臺分別為3.87%、2.17%和1.19%。

Mob研究院發布的《2020下半年中國移動互聯網大報告》顯示，安居客、貝殼的在裝用戶數分別為3295.3萬、1987.6萬，鏈家為1000.1萬。

可見，從用戶規模的角度看，安居客確實是業內第一，貝殼則緊隨其后，但二者在市場中的占比都不高。任何一家都無法在用戶層面上壟斷整個行業。

因此，如果僅從市場份額的角度看，貝殼雖然已是業內規模最大的平臺，但還達不到《反壟斷法》中對經營者所占的市場份額提出的前提。?

與行業的角度相比，分區域去看其實更符合房產行業的情況，房地產行業卻具有很強的區域化特點。

“房產交易平臺是否存在壟斷，應該以每個城市的市占比來分析，而不應該看全國稀釋后的市場份額。因為中國房地產市場有著很強的地域性，目前主要交易都集中在一、二線城市，而房價偏高等社會問題也都出現在一、二線城市。”前我愛我家副總裁胡景暉如此表示。

具體來看，左暉在此前曾表示，鏈家在北京的市場份額在55%－60%。從這一數據來看，至少在北京市場，鏈家是占據支配地位的。

市場份額之外，盡管貝殼還沒有被官方證實存在濫用支配地位的行為，但在某些方面它其實已經和其他對手出現了不同之處。

自今年2月起，陸續有媒體爆出貝殼提高了傭金。將此前2%的傭金率，提升到了3%，其中賣方1%，買方2%。雖然這一數據沒有得到官方的證實，但是從財報中我們可以大致推算出貝殼抽傭比例。

在今年一季度，貝殼二手房業務的收入為102億元，剔除其中來自平臺服務的10億元，傭金收入為92億元，同期二手房的GTV為6734億元。由此可知其二手房抽傭率為1.3%。新房業務的GTV為3434億元，傭金收入為99億元，可知傭金率為2.8%。

在2020年四季度，二手房和新房的傭金率分別為1.4%、2.7%。對比之下，今年一季度貝殼在二手房和新房上的傭金率都出現了不同程度的上漲。

可見，盡管從市場份額、用戶規模上來看，很難斷定貝殼是否存在壟斷。但龐大的體量已經讓它走到了足以引起反壟斷部門重視的位置上。這對于在業內少有敵手的貝殼來說，依然是未知的風險。

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