2020年1月，花樣年控股(01777)發(fā)布公告顯示，就有關(guān)要約收購2021年票據(jù)及本金額1.178億美元2021年票據(jù)已根據(jù)購買要約獲有效提交。要約已于2020年1月21日完成。根據(jù)要約購回的2021年票據(jù)已被注銷。

2020年12月，多位供應(yīng)商反應(yīng)某房企商票出現(xiàn)成批次拒付；

2021年5月7日，市場消息稱，實(shí)地地產(chǎn)子公司于去年4～8月簽發(fā)的部分相關(guān)融資性票據(jù)已出現(xiàn)拒付。

這到底是怎么一回事呢？

地產(chǎn)票據(jù)現(xiàn)象說來話長。

簡單而言，在“三道紅線”政策之下，票據(jù)可以說是各大地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道。2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)議上，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，被稱為“三道紅線”，其中包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、房企的凈負(fù)債率不得大于100%、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1 。

自從2020年“三條紅線”出臺(tái)后，票據(jù)融資因可不計(jì)入有息債務(wù)（票據(jù)融資在負(fù)債表中計(jì)入應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)），成為降低紅線（凈負(fù)債率）的一把利刃， 因此票據(jù)融資開始大行其道，2020年9月，有媒體統(tǒng)計(jì)了一份地產(chǎn)行業(yè)票據(jù)融資的名單顯示，包括萬科、央企巨頭保利在內(nèi)，有多達(dá)61家地產(chǎn)公司動(dòng)用了票據(jù)融資工具，而且規(guī)模都還不小。

那么票據(jù)融資到底是怎么一回事呢？

簡單而言，票據(jù)融資是指擁有商票的企業(yè)可以選擇持有到期，或者通過背書轉(zhuǎn)讓和貼現(xiàn)來提前獲得資金，比如企業(yè)B獲得票據(jù)后，在票據(jù)到期前將票據(jù)背書轉(zhuǎn)讓給企業(yè)C，或者找到銀行以一定的貼現(xiàn)利率提前獲得有折扣的票面資金，具體到房地產(chǎn)行業(yè)，則是房地產(chǎn)企業(yè)上游有材料供應(yīng)商、建筑公司、設(shè)計(jì)公司，下游有裝修公司、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等，全產(chǎn)業(yè)鏈存在大量的中小供應(yīng)商，通過創(chuàng)新房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融服務(wù)尤其是供應(yīng)鏈票據(jù)融資，一方面可以為整個(gè)供應(yīng)鏈上的中小企業(yè)提供新的融資選擇；另一方面，可以通過靈活的財(cái)務(wù)安排，緩解房企的流動(dòng)性壓力，降低融資成本。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，除了通過傳統(tǒng)的銀行商票降低房企融資成本外，目前其融資渠道還包括擔(dān)保公司、保理商和小額貸款公司等方式，這為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈商票融資提供了靈活的途徑。

而且，由于商票天然可以轉(zhuǎn)化為有息債務(wù)的特性（金融有息負(fù)債轉(zhuǎn)為經(jīng)營類無息負(fù)債)，這讓商票自然而然成為房企操作凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比的的一個(gè)重要工具，這就使得2020年房企商票承兌規(guī)模總體上呈井噴式增長。

圖片來源：上海票據(jù)交易所

據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年中國票據(jù)市場承兌總金額22.09 萬億元，同比增長8.41%，其中商票簽發(fā)金額3.62 萬億元，同比增長19.77%，其中，在TOP19房企當(dāng)中，其總體商票承兌余額達(dá)到3355.74億，較2019年增長了36.59%，占全國商票承兌總量的9.27%；比如，從絕對(duì)值上看，恒大地產(chǎn)商票余額高達(dá)2052.67億，較2019年增長了25.69%，包括華潤、綠地、融創(chuàng)在內(nèi)，其承兌余額也超200億；碧桂園、保利地產(chǎn)更是承兌余額超100億，截止2020年底，據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，票據(jù)余額超30億的房企一共有17家，有11家是銷售額top20的企業(yè)，不過，其他排名靠后的如廈門建發(fā)、華夏幸福其商票余額也均超100億。

數(shù)據(jù)來源：各大公司2020年年報(bào)

與此同時(shí)，據(jù)華西證券2019年研究數(shù)據(jù)顯示，60家樣本房企應(yīng)付票據(jù)余額從2016年末的345億元提升至2019年末的1343億元，3年增長2.9倍，增速不是一般的猛。

地產(chǎn)圈是如何通過票據(jù)融資的

據(jù)恒大研究院測算，全國房企各項(xiàng)應(yīng)付款（包括應(yīng)付票據(jù)）是開發(fā)資金來源的22%左右。

近年，在房地產(chǎn)融資成本上升，監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，尤其是在“三道紅線”背景下，票據(jù)融資規(guī)模大幅上升的背后，還與其對(duì)于房企、金融機(jī)構(gòu)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來說形成多贏的局面密切相關(guān)——對(duì)于房企來說，通過延遲付款，相當(dāng)于以一定成本融資，并且不直接占用銀行授信、也不推升有息負(fù)債，更能滿足監(jiān)管要求；而對(duì)于供應(yīng)商和施工方來說，不僅能夠快速盤活應(yīng)收賬款，而且還能解決回款慢、融資難問題；對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說，由于房企對(duì)應(yīng)收賬款抵押貸款和保理等有反向擔(dān)保，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。

以萬科供應(yīng)鏈保理為例。

萬科供應(yīng)鏈金融曾委托平安證券進(jìn)行了某資金專項(xiàng)支持計(jì)劃，其目的是解決萬科上游供應(yīng)鏈對(duì)其企業(yè)下屬各區(qū)域項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款。

那么萬科是如何進(jìn)行的呢？

首先，萬科收集下屬項(xiàng)目公司的債務(wù)集中發(fā)行反向保理ABS，將萬科對(duì)上游供應(yīng)商的應(yīng)付賬款轉(zhuǎn)為對(duì)資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃的應(yīng)付賬款。這類財(cái)務(wù)操作不會(huì)增加新的負(fù)債，也不會(huì)將無息債務(wù)轉(zhuǎn)換為有息債務(wù)，僅為存量債務(wù)的確認(rèn)，從而不會(huì)增加萬科的資產(chǎn)負(fù)債率。

與此同時(shí)，萬科還通過平安證券發(fā)行的反向保理ABS將下屬項(xiàng)目子公司對(duì)上游供應(yīng)商的應(yīng)付賬款付款期限大大延長，這樣更有利于其對(duì)應(yīng)付賬款進(jìn)行平滑管理，改善公司的現(xiàn)金流。

由此可見，在這個(gè)較長的產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中，這涉及到了上游供應(yīng)商及下游各個(gè)企業(yè)，甚至包括金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司。

2020年8月6日，有記者就頭部房企商業(yè)匯票兌付一事采訪該企業(yè)新聞發(fā)言人，對(duì)此，該新聞發(fā)言人表示：我司所有到期商業(yè)承兌匯票均已兌付完畢，不存在商業(yè)承兌匯票未兌付問題。

2020年12月，同樣有媒體爆出，某前二十強(qiáng)房企的多家供應(yīng)商反應(yīng)其下屬子公司開具的商票出現(xiàn)成批次拒付，涉及金額約2億。

對(duì)此，據(jù)該房企內(nèi)部人士回應(yīng)稱，對(duì)于這些到期商票，企業(yè)方從來沒有說過拒付商票，而且，票據(jù)金額也并未如傳言那么多。

2021年5月7日，據(jù)媒體報(bào)道，網(wǎng)傳由實(shí)地旗下子公司簽發(fā)、于本年度4月底到期的商業(yè)承兌匯票未能如期兌付。

就該票據(jù)事件，實(shí)地地產(chǎn)表示，已經(jīng)就涉及到期的商業(yè)承兌匯票100%承兌。

這些票據(jù)事件背后，到底發(fā)生了什么呢？

對(duì)此，據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)了解，票販子的參與是很重要的原因之一。

“很多票販子參與其中推高了價(jià)格，而且這些價(jià)格還很高，根本不是當(dāng)初融資時(shí)候的價(jià)格，因此，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇了拒絕兌付，并不是不兌付，當(dāng)然，再加上環(huán)節(jié)多，中間還產(chǎn)生了很多烏龍事件”某業(yè)內(nèi)人士表示說。

原來，在利益的驅(qū)動(dòng)下，在承兌票據(jù)發(fā)生過程的中間環(huán)節(jié)，無論是擔(dān)保公司還是小額貸款公司都是以一定折扣抵押的這些票據(jù)，而且他們還會(huì)將一些優(yōu)質(zhì)票據(jù)以高于成本的價(jià)格再次出售或者抵押，比如8折兌換票據(jù)他們對(duì)外可以做到8.5折兌換，這就存在一些中間利差，而對(duì)于這些高出來的成本，房地產(chǎn)企業(yè)為了順利解決該問題，通常而言也會(huì)買單。

在這種背景下，這些票販子變本加厲，這讓中間利差不斷擴(kuò)大，據(jù)悉，有的利息可以達(dá)到30%，因此，有一些房地產(chǎn)企業(yè)就拒絕兌付。

這才最終上演了票販子發(fā)出各種拒絕兌付的傳聞。

不過，一部分是兌付價(jià)格高得離譜的問題，還有一些票據(jù)事件背后本就是一場烏龍事件。

以實(shí)地的票據(jù)事件為例，據(jù)了解，其合作企業(yè)涉嫌詐騙，公安經(jīng)偵介入，這直接導(dǎo)致賬款劃撥出現(xiàn)問題，款項(xiàng)支付暫緩，進(jìn)而出現(xiàn)了這起商票兌付問題。

對(duì)此，實(shí)地地產(chǎn)表示，后續(xù)將繼續(xù)配合公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵部門，推進(jìn)案件偵破工作。

不過，令人詫異的是，即便發(fā)生了這么多票據(jù)事件，好像房地產(chǎn)圈的人并不在意。

據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)隨機(jī)了解的幾家頭部房企負(fù)責(zé)人均表示，這個(gè)事情在他們眾多商票當(dāng)中近乎九牛一毛，根本不會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)生任何影響。目前，幾乎80%的房地產(chǎn)企業(yè)都使用商票進(jìn)行材料采購、勞務(wù)支出以及建設(shè)工程付款等等，商票的體量非常大，可以說貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。

據(jù)該業(yè)內(nèi)人士也表示，這跟房地產(chǎn)行業(yè)周期長、產(chǎn)業(yè)鏈涉及到的產(chǎn)業(yè)眾多有關(guān)。

以房地產(chǎn)圈內(nèi)熟知的“5983”模式來說，該模式是指，房地產(chǎn)圈內(nèi)大部分企業(yè)都是在拿地后5個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目動(dòng)工，然后9個(gè)月實(shí)現(xiàn)開盤銷售，直到3年該項(xiàng)目才能夠?qū)崿F(xiàn)完工。商業(yè)票據(jù)的類型也是涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，無論是前期的土地招標(biāo)還是中后期的開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)銷售等等。

圖示：中國房地產(chǎn)開發(fā)流程

由此可見，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍周期長、產(chǎn)業(yè)鏈眾多的背景下，發(fā)生幾件這樣的事情并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成任何影響，正所謂內(nèi)行看門道，外行看熱鬧，只要政策一天不改變，這樣的事情只會(huì)又是另一種業(yè)界常態(tài)而己。