作者：小溪

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

借銀行的錢壯大自己的事業是地產企業的常見操作，早已見怪不怪。目前，有這么一家企業資金及經營壓力極大，而為了尋求更多的融資渠道，擬登陸資本市場進行“自救”。

4月21日晚，房地產開發商方直發展集團有限公司（下稱“方直集團”）正式向港交所遞交了招股書。

負債高企的方直集團此次赴港IPO能否成功？

成也惠州敗也惠州

1.16萬平方公里的土地能創造出多少的財富？

在地產界“華南五虎”稱雄的年代，在惠州這片1.16萬平方公里的土地上，一家企業殺出了自己的一條血路，這家企業就是方直集團。

不過方直集團早先并未從事房地產業務，而是由室內設計及景觀工程起家。

2000年1月，方直集團創始人陳專成立了廣州市致達成裝飾設計有限公司，致力于室內裝飾裝修服務。

2004年，陳專成立了方直集團專注于房地產業務。

自從2000年以來，隨著中國經濟騰飛和城鎮化建設的加速，國內商品房市場需求被打開，房地產行業迎來了野蠻發展。而2004年成立的方直集團也錯過最佳搶占市場的時機。

于是，彼時剛剛成立的方直集團選擇在惠州發展，避免了與地產大鱷進行正面競爭。

在惠州，2006年，方直集團開發的首個項目“山水華府”在惠州叫響，此后，隨著“方直瓏湖灣”?“方直君御”等項目的落地，方直集團成為惠州的名片。

好景不長，從2013年起，惠州樓市低迷，房價、成交量紛紛回落，聚焦于惠州的方直集團也遭遇重創。為了挺過寒冬，方直集團對旗下在售項目進行大幅下降。而經過此次危機，陳專意識到業務局限于一地的風險之后，方直集團開始布局惠州以外的市場。

招股書顯示，截至2021年1月31日，方直集團擁有43個項目，分布于惠州、深圳、廣州、中山、珠海等地，不過，惠州仍為方直集團項目的主要所在地，項目數量達24個，占總項目的一半以上。

陷缺錢窘境 欲上市融錢救急

聚焦于大灣區的方直集團業績一般，且負債高企。

方直集團招股書顯示，?2018年至2020年，方直集團的收益分別為30.45億元、33.59億元、31.52億元；利潤分別為0.29億元、2.39億元、2.88億元。

方直集團的收益與利潤不僅在房地產企業中已經排在中下位，GPLP犀牛財經發現，方直集團負債高企，面臨缺錢的窘境。

2018年末至2020年末，方直集團的現金及現金等價物分別為7.03億元、3.58億元、9.19億元；借款總額分別為62.53億元、78.78億元、95.71億元，資產負債率分別為668.30%、738.60%、231.40%。

2018年至2020年，方直集團經營活動產生的現金流分別為1.2億元、4.02億元、-24.51億元。

（來源：方直集團招股書）

即便現金流緊張，然而，GPLP犀牛財經發現，方直集團在近年仍在積極購地。

招股書顯示，2021年1月1日至2021年4月13日，方直集團已通過投標收購兩幅地塊，總土地面積分別約為7.42萬平方米、3.82萬平方米，對價分別約為8.97億元、11.23億元。

此外，2021年3月21日，方直集團透過收購深圳市遠澤房地產開發有限公司及深圳市長發儲運有限公司的權益，收購一幅總土地面積為2.00萬平方米的地塊，對價為1.77億元。

除購買地塊，方直集團還存在收購股權的行為，2021年1月，以7.96億元收購其非全資附屬公司余下37%的股權。截至2021年4月13日，其已結清4.83億元，預計于2021年8月31日前結清剩余款項。

負債高企，經營活動現金流由正轉負，為進一步增加土地儲備，缺錢的方直集團只能不斷融資，然而，過高的融資成本也令方直集團的負擔逐漸加大。

方直集團招股書顯示，截至2018年末至2020年末，方直集團分別錄得融資成本1.28億元、2.58億元、1.58億元。

值得注意的是，2021年初，方直集團還存在兩項融資活動。自2021年1月1日起至2021年2月28日，方直集團訂立兩項信托融資安排，本金總額約為5.73億元，而該等信托融資協議的年利率在10.00%-15.00%之間。

10.00%-15.00%之間的年利率與IPO融資相比并不劃算，方直集團借IPO尋求更便宜資金之心早已路人皆知。

據媒體報道，方直集團曾在2019年在多個招聘網站中掛出高級財務經理、法務經理等要求有IPO經驗的職位。

2021年初，方直集團還引入了禹洲集團原執行總裁許珂。

公開資料顯示，在許珂在任職期間，禹洲集團銷售業績表現不俗。禹洲集團財報顯示，2018年、2019年，該公司銷售額分別為560.03億元、751.15億元，而在2020年，禹洲集團正式躋身于千億房企之列。

引入“名將”后，方直集團的“野心”也變得越來越大。方直集團在招股書中表示，擬增加土地儲備，優化營運結構，進一步提升其在大灣區的市場地位。

GPLP犀牛財經發現，方直集團存在多起不合規事件。

2018年至2020年，方直集團存在多次未能遵守工程規劃許可證的圖紙規劃進行物業建設及取得規劃許可證或施工許可證前已開始施工；錯辦納稅申報；未能完成社會保證保險及住房公積金登記等不合規事件。

負債持續高企，存多項不合規事件的方直集團IPO之路或將不會平坦。

若IPO失敗，如何擺脫目前的經營困境是方直集團急需思考并解決的問題。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）