作者 |?劉新歌

從資本搶入到一地雞毛，國內共享經濟在過去短短幾年內經歷了一番如過山車般急遽的榮枯周期，身處其中的聯合辦公也歷經浮沉。?

聯合辦公發軔于美國硅谷，是一種為降低辦公室租賃成本而共享辦公空間的辦公模式，在國內興起僅十余年。2015年，“雙創”熱潮推促下，國內聯合辦公行業迅速發展，并成為資本青睞的“香餑餑”，2017、2018年兩年內，行業融資額超111億元，較之前兩年的融資規模翻了3倍多。?

但資本簇擁下的快速前進并不堅實，盈利模式單一、入駐率低下、虧損擴大等問題開始浮出水面，行業龍頭也遭遇“打頭風”，WeWork上市折戟，優客工場通過借殼才得以流血上市。與此同時，資本的熱情也開始退卻。?

雖然行業處于低谷期，但創富港董事長薛春卻非常篤定。他認為，判斷一個行業的發展前景不應看短期的上漲或下跌，而要看支撐未來20年、30年發展的根基是否在。在他看來，聯合辦公行業正處于起步期，目前正從低谷向上走。?

創富港成立于2008年，是國內聯合辦公領域的先行者，但其頗為低調，較少在媒體和大眾面前講述自己的故事。不過，其持續的盈利能力在業內獨樹一幟。日前，薛春接受了時代財經等幾家媒體的專訪，向外界“解鎖”創富港的盈利密碼。?

聯合辦公不是不掙錢的

薛春進入聯合辦公領域頗有點“無心插柳柳成蔭”的意味。作為理工男，他此前開了一家在全國有20多個辦事處的IT公司。每新進一個城市，他都要經歷一番選址、裝修、購買辦公設備、解決員工住宿問題等麻煩事兒。?

上世紀90年代，與香港拓業國際商務中心（以下簡稱“拓業國際”）的合作中，薛春第一次接觸了在國內尚屬陌生的聯合辦公行業。拓業國際是為中小企業及創業者提供服務式辦公室、虛擬辦公室服務等一站式商務服務的商務中心。通過入股拓業國際，薛春開始了聯合辦公行業的試水。2008年，薛春正式創立了創富港。?

截至2021年3月，創富港在全國有超200家門店，分布在深圳、廣州、北京、上海、杭州、成都、寧波、長沙、香港等9大城市。?

與后來者相比，創富港發展得不算快。早在2018年末，成立于2011年的WeWork已在全球100個城市設立了425個辦公點；成立更晚的優客工場也在2018年末布局了200余個共享辦公空間。?

與此同時，在“雙創”熱潮下，數千家聯合辦公企業如雨后春筍般涌現。面對越來越多的后來者尤其是乘著資本力量迅速崛起的競爭者，薛春保持著難得的冷靜。?

他對時代財經稱，對同行每年百分之幾百的擴張，他不是不羨慕，但并不焦慮。“以我們過往的發展經驗，每年增長30%可以hold住，高于這個增速，管理就跟不上了，如此一來，增速反而會下降，填補以前的窟窿。因此，風口來時我們反而很小心了，別人瘋狂的時候我們要冷靜一點，寧可發展得慢一點，也要持續錘煉內功。只要基礎扎實了，哪怕風口沒了，我們還能活得很好。”?

當行業經歷了一番倒閉、收并購后，多年正向盈利也印證創富港活得不錯。年報數據顯示，2019年創富港實現營業收入5.38億元，同比增長27.85%；扣除政府補助等非經常性損益的扣非凈利潤1282.35萬元，連續4年正向盈利。即便在深受疫情影響的2020年上半年，創富港也實現營收10.41%的同比增長，凈利潤則為1812.03萬元，同比大增103.73%。?

“做掙錢的公司”是薛春的理念。他在多個公開場合表示，聯合辦公不是不掙錢的，恰恰相反，它是一個非常掙錢的行業，關鍵看企業的發展定位是要做一個掙錢的企業，還是做一個值錢的企業。?

他認為，企業如果短暫的值錢但不能掙錢，最終走不長，只有持續不斷掙錢才會真正值錢。因此，在過去數年間，創富港較少在資本市場和大眾面前展現自己，而是將更多的精力放在產品打磨和精細化運營管理。?

房地產思維做不好聯合辦公

不僅對過快的發展保持清醒的認知，薛春對資本也保持著警惕。?

2011年，創富港迎來新的投資者紅杉資本。對于紅杉資本4000萬的投資計劃，薛春只接受了2700萬。“（接受4000萬的話）股份稀釋太多了，我用不了，錢多了也是壓力。”?

“怕錢多”的創富港并非賺錢很容易。在薛春看來，不錯的利潤是從精細化管理中摳出來的，包括對辦公空間的極致利用，以及對物業的苛刻選擇。?

“同行一個工位的面積是我的兩倍，同時我們的裝修等成本也比同行便宜50%甚至100%，這兩條線使我們保持著很高的投資回報率，同時還能給客戶性價比很高的辦公空間。”?

辦公空間的極致利用也來自對客戶需求的把握。以辦公用的大班椅為例，從最初的1.6米長不斷降為1.4米、1.2米，直到目前的標配0.9米。“我們的服務對象是草根創業者，他們要的是低成本創業，所以一定要契合他們的特質。”薛春說。?

在物業選擇上，創富港錨定核心城市、核心區域。“這個行業最適合一線、強一線城市的核心區域，因為這些區域盈利能力最強。投資在核心城市核心區域2-3年就可以回本，二線城市則可能要4-6年才能回本。”?

在選址開店時，創富港對物業的地址、空間設計、營銷等無一不苛刻。“選址差，銷售收入差20%；設計差，銷售收入又差20%；每一個細節差一點都可以要企業的命，因此每一個細節都不能差，團隊、快速營銷和保持滿租的能力都要有。”?

正因為對細節的把控，創富港的出租率高于同行——同行界定成熟店的標準是出租率達70%，但創富港達到了90%。其小店3個月可滿租，大店為6個月，而同行達到滿租則需要1-2年。?

聯合辦公紅火的那幾年里，不少房企也介入進來，但薛春直言房地產思維不適合這個行業。“房地產是大開大合、掙大錢的，而聯合辦公是一個極其辛苦的活，要持續不斷地在細節上下工夫。這個業態表面看上去很簡單，但要真正把握盈利的點需要從業者透徹理解行業。”?

希望今年IPO順利

創富港的精細化管理通過業務流的IT化實現。?

“在我們的IT系統上，有大量的工具輔助一線團隊。比如，關于會員（客戶）的狀態、物業的出租情況，我們從催款、滯納金等多維度對客戶進行分析，一線人員可以通過報表、分析模塊等掌握和跟進。這些工具在去年疫情期間也帶來很大幫助，出租率在2月底、3月初降至84%以外，后面迅速回升，到6月份重新恢復到90%的水平。”薛春介紹到。?

IT化也更多地在聯合辦公領域實現場景應用。除了自助收發件、自助打印復印等基礎辦公，以及類似商務版微信、叮叮等溝通軟件（方圓間app）外，創富港還打造了小碟云財稅管理Saas平臺，客戶可以在該平臺完成審批、支付到自動化做賬等全部工作。?

業務流的IT化不僅有效降低了營運成本，也增強了創富港與客戶之間的黏性。“等我們的整套信息系統全部做完，客戶的全部管理都在這個平臺上完成的話，即便他在空間上離開了我們，但業務還在平臺上。”?

除業務流程IT化外，創富港還通過企業注冊、財稅代理、虛擬辦公室、社群服務等增值服務，擺脫國內聯辦企業普通存在的“二房東”短板。目前，“增值服務”被創富港提至與“租賃業務”同等重要的位置。“我一直想做的一件事，是把服務鏈接拉長、終身化。”?

“正常情況下，增值服務占比20%以上。高速擴張的時候，增值服務比例不會提升或可能下降，優先滿足補充空間資源。空間資源滿足后，再用大量的精力做（增值）服務。”薛春介紹到。?

在他看來，國內大部分產業園區的服務、管理和運營較為粗糙，而這給了包括創富港在內的聯辦企業機會。“我們可以對它進行升級改造，對資產持有方、入駐的創業者、政府稅收和解決就業都是非常好的一件事。”?

但創富港并不急于進行輕資產輸出，盡管它已于去年創立了專門培養聯辦運營者的創富港大學。在薛春看來，目前處于2.0時代的創富港，還有很長一段路可以走。“我們的2.0估計到2025、2026年，然后再是各10年的3.0、4.0時代。希望3.0時代能自己創立一套‘玩法’，比如運作產業園、業態上融入公寓、商業配套等。”

面對未來，不追求過快增長的創富港，也要開始規模化。2016年在新三板掛牌的創富港，也將上市提上日程。“希望今年IPO工作順利完成，然后會發布社群服務平臺和‘方圓間’服務體系。”