國內(nèi)地產(chǎn)系數(shù)字科技第一股正在醞釀之中。

4 月 18 日，綠地金融成立十周年之際，一個重磅消息釋出：綠地集團(tuán)正在搭建以金融科技為手段的數(shù)字化科技平臺——綠地數(shù)字科技有限公司（下稱 “綠地數(shù)科”），作為綠地金融分拆上市的主體，將在三年內(nèi)完成上市。

據(jù)了解，綠地數(shù)科正在進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整、推進(jìn)赴港上市，Pre-IPO 首輪戰(zhàn)略投資人目前尚未敲定。

1.

碧桂園研發(fā)機器人、恒大造車建球場、萬科養(yǎng)豬種蔬菜…… 地產(chǎn)大佬們的副業(yè)總令人津津樂道，而在頭部房企中最不務(wù)正業(yè)的，當(dāng)屬綠地。

2017 年~2019 年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在綠地整體營收中的比重為 46%，2020 年房地產(chǎn)營業(yè)收入占比為 45.%，這意味著 55% 的營收都是由綠地的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的。目前，綠地已形成以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的綜合經(jīng)營格局。

企查查顯示，綠地金融成立于 2011 年 4 月，作為綠地控股的戰(zhàn)略性金融投資平臺，綠地金融自 2014 年起步入發(fā)展的快車道，通過股權(quán)投資、債權(quán)投資、資產(chǎn)管理及資本運作、金融科技四大業(yè)務(wù)板塊的布局，近五年累計實現(xiàn)利潤總額超 150 億元，納稅總額超 17 億元，總資產(chǎn)規(guī)模超 370 億元，從而成為綠地集團(tuán)多元化產(chǎn)業(yè)布局的重要支柱。

2018 年至今，綠地金融正在經(jīng)歷其發(fā)展的第三階段：逐步擺脫對資金、資本的依賴，搭建以金融科技為手段的引領(lǐng)平臺。接下來，綠地金融將以 “打造數(shù)字生態(tài)，賦能產(chǎn)業(yè)升級” 為主要命題，借助大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算、區(qū)塊鏈等科技手段，全面承接綠地集團(tuán)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要使命。

2021-2023 年，綠地數(shù)科將重點建設(shè)完整的數(shù)字科技平臺，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，資產(chǎn)端、供應(yīng)鏈、C 端增量利潤逐步釋放，爭取在 2023 年達(dá)到 60 億元的利潤規(guī)模，向千億市值進(jìn)軍。

從小貸類牌照開始，綠地金融已經(jīng)拿全了第三方支付、融資租賃、保理等基礎(chǔ)性金融牌照。目前，綠地金融持有的牌照幾乎涵蓋了銀行、證券、信托等行業(yè)，保險牌照也即將完成申領(lǐng)。

此外，互聯(lián)網(wǎng)小貸、消費金融、互聯(lián)網(wǎng)銀行、互聯(lián)網(wǎng)保險、互聯(lián)網(wǎng)證券等為服務(wù)于數(shù)字經(jīng)濟(jì)的牌照也被綠地金融收入囊中，這都為其后續(xù)彎道超車積累了籌碼。

2020 年 12 月，以綠地金融牽頭聯(lián)易融、北京協(xié)力創(chuàng)成參與組成的財團(tuán)成功拿下新加坡數(shù)字批發(fā)銀行牌照，銀行籌建工作正在推進(jìn)中，暫命名為綠聯(lián)銀行（GLLBank），預(yù)計注冊資本不低于 1 億美元。據(jù)了解，同期斬獲數(shù)字批發(fā)銀行牌照的還有螞蟻集團(tuán)旗下全資子公司。

2.

對于分拆上市這件事，綠地官方一貫地高調(diào)，媒體對此也頗為關(guān)注。

2020 年初，綠地控股董事長張玉良在媒體會上就曾表示，可能會在消費領(lǐng)域和基建領(lǐng)域進(jìn)行分拆的探索。如果條件允許，會先嘗試將其中一項業(yè)務(wù)分拆上市。

8 月 12 日，綠地集團(tuán)執(zhí)行總裁、綠地金融董事長、總裁耿靖在綠地數(shù)科的大灣區(qū)戰(zhàn)略發(fā)布會上，談及綠地數(shù)科未來的發(fā)展前景及登陸資本市場后的預(yù)期表現(xiàn)。

8 月底，外媒報道稱，綠地金融計劃在 IPO 之前至多融資 60 億元，其估值或?qū)⒃鲋?340 億元。?路透看到的文件顯示，綠地金融計劃在 2021 年底之前在香港上市，上市前的估值目標(biāo)超過 500 億元，綠地金融 IPO 計劃募資超過 91 億元。

或許是受螞蟻暫停上市的余震影響，綠地控股推遲了原定的上市計劃。

2020 年 11 月，綠地控股集團(tuán)全資子公司綠地數(shù)科正式注冊成立。同時，綠地數(shù)科完成了對綠地金融的全資控股。12 月，綠地數(shù)科注冊資本由 5000 萬提高至 199 億元，大股東由綠地控股變更為綠地金創(chuàng)。

為做大做強綠地數(shù)科的業(yè)務(wù)規(guī)模，綠地集團(tuán)將眾多資產(chǎn)注入其中，“權(quán)易寶” 運營主體上海易漣、曾歸屬綠地金融的上海綠穗、上海綠鹍都成為了綠地數(shù)科的全資子公司。

此前耿靖曾強調(diào)，未來，一切業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化、一切數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)化正是轉(zhuǎn)型升級的重要路徑，綠地數(shù)科是承載這一歷史使命的重要主體之一。

在做數(shù)字化升級、轉(zhuǎn)型過程中，綠地把企業(yè)核心資源即 C 端客群，B 端產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈，A 端資產(chǎn)端進(jìn)行全面的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、云端化，以數(shù)字科技手段重塑綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)內(nèi)核。

其中，To A 指的是不動產(chǎn)使用權(quán)流轉(zhuǎn)平臺—權(quán)易寶；To B 指的是供應(yīng)鏈金融科技平臺；To C 指的是 G 優(yōu)尊享會員私域流量服務(wù)平臺。

綠地集團(tuán)的構(gòu)想是，綠地金融連接產(chǎn)業(yè)中眾多的供應(yīng)鏈企業(yè)，為 A（Asset）、B（Business）、C（Customer）三大數(shù)字科技應(yīng)用平臺提供數(shù)據(jù)變現(xiàn)的金融工具；而三大數(shù)字科技應(yīng)用平臺則通過積累、處理數(shù)據(jù)，幫助綠地金融旗下持牌機構(gòu)開發(fā)數(shù)字金融產(chǎn)品，將綠地集團(tuán)的千億級產(chǎn)業(yè)鏈、萬億級消費場景、多元化線下空間，以及覆蓋中高凈值客群的私域流量進(jìn)行融匯、整合。

3.

發(fā)展過程中，綠地金融一直對標(biāo)螞蟻集團(tuán)、京東科技和蘇寧金融等金融科技獨角獸，綠地控股還通過關(guān)聯(lián)公司間接持有螞蟻集團(tuán)少量股權(quán)，旗下資產(chǎn)數(shù)字化平臺 “權(quán)易寶” 也致力于成為不動產(chǎn)業(yè)的 “天貓”。此外，上市主體從綠地金融到綠地數(shù)科的變化，也與京東數(shù)科去金融化、增大科技比重的邏輯相似。

在放出分拆上市消息的同時，綠地金融還表示正在上海地方政府、國資委以及央行的支持下，積極申請金融控股公司牌照，這與螞蟻、京東近期的布局也如出一轍。

但如今螞蟻、京東的上市計劃先后因金融科技監(jiān)管風(fēng)暴而擱淺，后來者綠地金融似乎也很難獨善其身。畢竟，螞蟻們的業(yè)務(wù)重組和整改剛剛告一段落，科創(chuàng)板上市規(guī)則又收緊了一環(huán)。

近日，證監(jiān)會發(fā)文表示將完善科創(chuàng)板 “硬科技” 的界定標(biāo)準(zhǔn)，并對科創(chuàng)板企業(yè)按照支持類、限制類、禁止類進(jìn)行分類處理：對于金融科技、模式創(chuàng)新等類型的企業(yè)，將根據(jù)企業(yè)科創(chuàng)屬性情況從嚴(yán)把關(guān)，限制在科創(chuàng)板上市；對房地產(chǎn)和主要從事金融投資類業(yè)務(wù)的企業(yè)，將禁止在科創(chuàng)板上市。

盡管數(shù)字科技類業(yè)務(wù)是綠地數(shù)科的重要部分，但就其三大平臺的業(yè)務(wù)實質(zhì)來看，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)、供應(yīng)鏈金融、會員服務(wù)等平臺仍像是這幾類傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的線上版本，科技屬性并不強。與已上市的金融科技類公司相比，差異性和服務(wù)垂直度都不夠明顯。

雖然綠地集團(tuán)暫定的上市地點是港交所，但此前螞蟻科技集團(tuán) H 股的上市計劃也曾因科創(chuàng)板上市暫停收到影響，表明了監(jiān)管風(fēng)險總帶有不可預(yù)估性。

作為與消費、基建并駕齊驅(qū)的地產(chǎn)業(yè)之外的三駕馬車之一，綠地數(shù)科的上市還將為綠地集團(tuán)降負(fù)債作出貢獻(xiàn)。

去年 8 月，央行、住建部約談了 12 家重點房企，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)融資的三條紅線。其中，綠地等三家房企因資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三個指標(biāo)都不合格被歸入紅檔。

目前，綠地控股正在加大力度主動去杠桿的力度。截至 2020 年年底，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率 88.28%、凈負(fù)債率約為 106%、現(xiàn)金短債比約為 1.19，前兩項指標(biāo)雖有所下降但仍觸及紅線，歸入橙色檔后，綠地距監(jiān)管要求還有不小的差距。

對綠地控股來說，通過分拆綠地數(shù)科上市提升資產(chǎn)估值，可以直接獲取降負(fù)債效果。嘗到了股權(quán)融資的甜頭，為緩解資金壓力，未來綠地控股或許會嘗試分拆更多業(yè)務(wù)上市。