圖片來源@視覺中國

文 | 財經無忌，作者 | 韋航

4月6日，有消息稱，萬科正在為操盤泰禾做準備，在公布完2020業績之后，萬科的動作似乎在加快。?

畢竟在外界看來，營收利潤差強人意，創新高的同時，2020年的萬科也不太容易。

3月31日，萬科（000002.SH）公布了2020年一年的成績單，銷售面積4667.5萬平方米，同比增長11.6%；營業收入4191.1億元，同比增長13.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比增長6.8%。

賺錢更難了。

萬科董事長郁亮曾說過，要儲糧過冬，今年他又重申，房企再也不能像過去那樣囤積生產資源、賺金融杠桿的錢了，顯然對于成立于1984年的萬科，冬天還未過去。

本分或保守？

細細研究這份財報，人們會發現有很多值得注意之處。

2020年，萬科的房地產業務增長了11.6%，但毛利率下降4.6%，變為22.6%，凈資產收益率也在下降2.2%為18.5%。

當詢問為何下降之時，萬科總裁祝九勝解釋為行業原因，沒有直面回答問題。他坦言，為股東創造價值難度更大。

毛利率下降很大原因在于成本的增加，萬科主營業務的營業成本增長26.16%，其中房地產開發及相關資產經營業務的營業成本，增長26.36%。

從營收利潤來看，萬科活下去不是太大問題，本本分分地守住家業，但毛利率下降成為行業難題。

觀察今年各家房企，行業毛利率確實在下滑，這與地價和銷售價息息相關。

早在2016年大量棚戶化改造開始，三四線城市房價開始起飛，那兩年間房企開始高價拿地，進入2018調控之后，地價仍居高不下，2020年疫情之后，樓市的需求重新恢復，今年2月份住宅用地集中供應新規之后，地價土拍價越來越高。

3月份以來東莞、成都、鄭州、南通、南京都是地王頻出，其中浙江11天拍出了9個地王，東莞3月份土拍也基本都是地王。

此外萬科還處于三道紅線之中的黃檔企業，截至2020年底，萬科凈負債率為18.1%，現金短債比為2.35，剔除預收款項后的資產負債率上升至81.3%，前兩項指標已經達標，資產負債率離70%的標準還有一段距離。

地產行業建設周期長，從資金投入到資金回收短則兩三年，長則八九年，為了保證工程的順利實施，中國房地產企業需要不斷融資，吸收外部存款。

綠線僅差臨門一腳，一季度的萬科還有待觀察。

本分的萬科，在拿地上也很保守，郁亮在業績會上表示，萬科在2007年就提出了“不囤地、不捂盤、不拿地王”的策略，從不追求過高的土地儲備。

在2020年房企土地儲備和金融穩定評級中，萬科之前有碧桂園，恒大，融創等行業競爭者。

土地是一種不可再生資源，又是房地產開發建設的必需因素，所以土地自然就成了房地產開發企業的追逐對象，在地產政策收緊的情況下，優質的土地顯然是眾多房企追逐的目標。

從2018年末開始，萬科共布局67個城市，雖進駐城市均為深耕城市，但布局數量較比同為龍頭房企的碧桂園269個城市、恒大228個城市相比，規模存在一定差距。

分能級來看，萬科拿地比重最大的始終是二線城市，隨著一線城市供地面積逐漸減少，地價高企，近兩年萬科一線比重明顯下降，加大了對核心城市群內三四線城市的投資。

萬科作為首批房地產商、首批股改國企、回歸主業，執意專注主業的決心顯而易見，活下去表現了行業的激烈競爭表象，而對投資者來說卻是低于預期。

多元化轉型緩慢

除了拿地的保守，萬科的多元化業務也成了焦點，那就是物業服務。

2020年，萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入182.04億元，同比增長27.36%。但占集團總營收的比例只有3.68%，房地產收入占比高達到了95.55%，其他收入合計占比僅為0.77%。

自2010 年萬科開啟商業布局后，2013年1月，萬科商用地產管理部正式成立，在商業地產業務著力推進三個產品線：社區商業—緊貼社區最基礎的生活配套服務；生活廣場—覆蓋數個社區的商鋪群；城市綜合體—大體量商業綜合項目。

2015年起，國家出臺相關政策大力支持發展租賃住宅市場以保障民生。

早在2011年起，長租公寓成為萬科的新業務重點之一，從萬科驛、萬科派，到“被窩公寓”、“vv公寓”，萬科不斷探索，最終于2016年成立品牌“泊寓”。

2014年，萬科將“三好住宅供應商”戰略進行了升級，提出了“城市配套服務商”緊接著又提出了“城鄉建設與生活服務商”的戰略目標，接連的戰略調整，是萬科對其業務發展方向的規劃，另外細化出四個不同的社會角色，分別為“美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田、和諧生態建設者”。

2018年，萬科公司業務更加多元化，新拓展業務除了地產的分支領域商業地產、長租公寓，還包括物流倉儲，與此同時在全國各地投資建設冰雪度假、文化教育等項目，助力其地產業務。

但在去年2月25日，有消息稱，萬科撤銷冰雪事業部，新設酒店及度假事業部（BU），冰雪事業部業務和團隊并入新的BU，這意味著從2012年開始做的滑雪業務，無疾而終。

這似乎有點尷尬，多元化早已開啟，結果卻是住宅營收還是超過95%。

同時，對于萬科來說，那場股權之爭也是刻骨銘心。

2015年８月，寶能系多次購買大量萬科公司股權，并使用配資、貸款等方式對萬科原股東發起挑戰，一舉問鼎第一大股東地位。

在后邊的爭奪中，萬科公司經歷了恒大進場、華潤退場等爭奪，最終完成公司架構重整，直到2017年６月，股權架構之爭逐漸柳暗花明，深圳地鐵集團最終脫穎而出，直接持有股權比例達到29.38%。

先天不足的股權治理問題，對企業治理的形成困擾，管理層利益與股東利益是否一致，需要打上問號。

行業金融屬性對房地產企業強烈的要求，失去創始人人文和社會責任精神的萬科，似乎變得平庸，回歸純粹的商業追求。

值得注意的是，在發布會上，郁亮在回答完管理紅利相關問題后，還打了個萬科的招聘廣告。

如果有非常優秀的10分人才，萬科非常歡迎，有專門有一個行動小組，每2天開一個人事會，保證2天之內必須給回復。

自從物業上市潮以來，萬科的物業上市也是被傳很久，2018年郁亮曾說，萬科物業值得千億估值。

過去兩年碧桂園、恒大、融創等也都先后分拆物業上市，在龍頭房企中，只有萬科的物業還在襁褓之中。

房地產是很重資產的行業，中國快速數量型城市化階段結束了，高質量城市化還有很長的路要走，而物業是各大房企追逐的利潤第二增長曲線。

截至2020年12月31日，中國物企在管規模前三位分別為5.78億㎡的萬物云、5.05億㎡的雅居樂服務（雅生活服務）及4.0899億㎡的碧桂園服務，碧桂園服務的市值一度超越碧桂園母公司。

2019年中期，萬科其他系統員工本科以下占28.1%，本科及以上學歷占71.9%。到了2020年中期，本科以下占比高達45.7%，本科及以上學歷僅占54.3%。

萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全也曾說，物業行業90%從業人員學歷低于本科，地產行業80%高于本科，這也是萬科不斷要求提升學歷精英化的原因。

在多元化緩慢的同時，萬科也遭遇了人才危機。

操盤泰禾，火中取栗？

熟悉市場的人知道，被操盤的泰禾集團，也是鼎鼎有名。

1992年，福建三農集團股份有限公司成立，該公司是泰禾集團的前身，到了2010年時該公司的大股東變更為泰禾投資。

與此同時主營業務也從農藥化工變為房地產開發，這也標志著泰禾集團至此順利完成了借殼上市。

泰禾集團的核心主營業務包括住宅地產開發以及商業地產開發，還有物業管理和酒店管理等業務。公司的地產開發業務范圍主要包括京津翼地區、長三角地區、福建區域等；在住宅地產開發運營上，泰禾集團主要以泰禾“院子”、“大院”系列為核心地產品牌。

進入2020年以來，泰禾集團已有6筆債券違約，截止到2020年10月份，公司總違約金額高達95.28億元。

2020年以來的違約債券還只是泰禾集團負債的“冰山一隅”。根據泰禾集團回復深交所問詢函內容可知，截止到2020年8月15日，公司已到期未償付的債務為349.65億元，尚未支付的利息為43.32億元，更嚴峻的是2020年內公司還將面臨著高達555.11億元到期債務。

3月31日，在2020年度業績會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝透露，萬科與泰禾正在醞釀成立操盤公司，主要負責操盤泰禾部分項目，但不會接盤，也不會承債。

這意味萬科入股泰禾并不順利，操盤泰禾項目有點代為運營的意思，并沒有實質上股權變化。

2002年，泰禾揮師北上，黃其森以對三坊七巷式院子文化的崇拜，開發了北京通州一幅地塊，打造成“運河岸上的院子”，一戰成名。

2013年泰禾開始瘋狂拿地，僅當年就花逾195億元在北京、福建拿地。直到2017年，泰禾依舊在狂熱地收并購。也正是在2017年，泰禾集團實現1007億元銷售額，晉級千億房企行列。

銷售業績的突飛猛進需要源源不斷的土地和項目支撐，因此在各大城市土地市場，泰禾成為業界眼中的“地王收割機”。在做住宅開發的同時，泰禾還在商業、康養、文旅、影視、教育等多個領域不斷出手，多元化的攤子越鋪越大。

但此時的黃其森非常樂觀，揚言要在2018年邁上2000億元，引得泰禾股價連續漲停兩天，最終僅錄得1300億的銷售額。

毫無節制的規模擴張，將公司負債從2014年的557億元，推升到2019年末的1906億元，極高的杠桿最終將公司推入財務危機的深淵之中。

此刻，萬科再度介入泰禾，能從泰禾項目中獲得多少收益，都是一個未知數，但更讓投資者擔心的是，一團亂的泰禾，還有價值么，萬科會是火中取栗么？

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