對于為什么投資貝殼找房，高瓴創始人張磊曾表示，正是因為貝殼堅守長期主義，始終在做“難而正確的事“。

實際上，左暉在成立近20年鏈家之上再造一個貝殼找房的做法，起初飽受爭議，甚至還一度面臨著以58安居客、我愛我家為首的反貝殼聯盟的圍追堵截。

在不少業內人士看來，貝殼成立以來一直忙于擴張，虧損是必然的。的確，在2017-2019年間，貝殼分別虧損了5.744億元、4.678億元、21.84億元。而在疫情爆發的2020年Q1季度，貝殼更是虧了12.31億元。

不過，在上市的第一年，貝殼找房就交出了一份亮眼的財報。

美東時間3月15日美股盤后，貝殼（NYSE:BEKE）發布了未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，貝殼2020年第四季度平臺總交易額（GTV）達1.12萬億元，全年GTV更是突破3.5萬億元。

這份財報中，貝殼找房不僅2020年度業績超預期，全年凈利潤也達人民幣27.78億元。這是貝殼上市以來首次實現美國會計準則下的全年盈利，經調整后凈利潤達人民幣57.20億元，同比大增245.4%。此外，貝殼在2020年第四季度移動端MAU也達到了4818萬，同比增長高達88%。

顯然，通過幾年的產業數字化布局，貝殼找房已經初步跨過了房產交易市場的數字化鴻溝。但在貝殼找房面前，還有不少困難需要跨越。

上市首年凈利轉正，新房增長迅猛，存量房穩固

自貝殼找房上線之日起，對它的爭議就沒有停止過。

一方面，市場中已經有58同城、安居客為代表的純線上平臺，業內擔心貝殼找房坐擁線上線下是“既當裁判員又做運動員。”

另一方面，大家也在關心貝殼找房在58同城、我愛我家圍堵的同時，還有多少精力放在快速擴張上，其主張的ACN經紀人合作網絡和數字化技術手段能否成立，盈利能力究竟如何。

隨著貝殼的這份財報公布，答案也隨之揭曉。

貝殼財務數據 來源：雪球

財報數據顯示，2020年第四季度，貝殼找房營業收入為277億元（人民幣，下同），同比增長57.6%；全年營業收入為人民幣705億元，同比增長53.2%。

在利潤方面，貝殼找房在2020年第四季度凈利潤達10.96億元，經調整后凈利潤達20.01億元；全年凈利潤達27.78億元，首次實現美國會計準則下的全年盈利，經調整后凈利潤達57.20億元，同比大增245.4%。

除了第四季度及全年營收及盈利數據均超此前市場預期，貝殼找房在存量房和新房領域也取得預期外的增長。

2020年初，新房市場與存量房市場都受到了疫情的沖擊，許多中介與地產商獲客的方式也不得不做改變。尤其是新房市場，隨著整體新房市場增速放緩、線上流量紅利見頂，開發商越來越重視精準營銷、快速去化，經紀公司滲透率將持續提升，這樣的歷史機遇被貝殼找房抓住了。

基于固有的樓盤字典、VR技術，貝殼找房通過經紀人帶看助手、貝刻手環Air、線上貸簽等數字化工具、手段保障服務質量。

同時，貝殼在存量房做好供應端、體驗端、效率端重度改造后，將經驗和技術全面賦能給新房領域，實現了新房線上線下聚合，以及一二手聯動。

這樣的布局也使得貝殼找房在面對新冠疫情的沖擊時，穩住基本盤，快速建立了用戶心智，進一步培育了市場。

財報中披露的一組數字也印證了這一點。疫情后，居民在住房服務上對線上平臺的依賴度提高，微信九宮格也接入了貝殼找房，為線上平臺帶來高流量，貝殼MAU保持逐月上升，四季度MAU達4818萬，同比增長88%，平臺效應持續增強。全年累計VR拍攝房源超600萬（624萬）。

這樣的策略，也幫助貝殼調整了業務結構，其新房業務增長迅猛，全年營收反超了存量房。

財報顯示，2020年貝殼存量房業務GTV為人民幣1.94萬億元，同比增長49.5%；全年存量房營業收入為人民幣306億元，同比增長24.4%。而貝殼新房業務GTV為1.38萬億，同比增長85%；全年營業收入同比增長87.1%至人民幣379億元。

特別值得注意的是，此前外界詬病貝殼的一個主要因素是作為平臺，旗下保有鏈家這個線下巨獸。故而業界對上線貝殼找房持有疑慮。

但財報顯示，貝殼平臺上鏈家的交易數據是有所增長，但貝殼找房上的非鏈家連接門店和其他銷售渠道也有著出色的增長。

財報披露，由鏈家貢獻的新房交易GTV同比增長37.2%至2,767億元（約424億美元），通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV同比增長102.7%至人民幣1.11萬億元（約1,695億美元）。2020年貝殼對非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴大至40%以上，且成功實現了整個新房墊傭流程線上化。

貝殼成功織網，持續鞏固護城河

一直以來，“住”天然存在低頻高額的交易屬性，部分重度依賴線下完成的環節成為居住服務業難以逾越的數字化鴻溝。而依托鏈家十多年的市場經驗的貝殼找房，就是為了解決這個痛點。

貝殼找房上線后，一直在圍繞“房-人-流程”三大要素，重構房產交易流程。具體手段是，通過促進線上、線下的深度融合，利用ACN合作網絡連接交易全流程，并有效整合房源和客源信息。

貝殼希望借此降低內部惡性競爭，提高二手房交易市場的標準化、精確化，最終實現合作共贏高效率，驅動業績持續增長。

住房中介服務原本屬于重資產的傳統行業，對于線下門店和經紀人依賴度很高。貝殼利用產業互聯網的核心能力，即ACN經紀人合作網絡和數字化技術手段去重度改造整個系統，實現了房源標準化、經紀人職業化、服務流程標準化。

實際上，這才是貝殼之于其他平臺的核心競爭力。

與傳統線上平臺的模式不同的是，ACN不僅意味著房源的共享，背后的邏輯是基于房產交易鏈條的角色拆分與利益分配規則體系，以及一整套SaaS作業系統、運營管理、文化建設、人才培養等全方位的賦能支持模型，形成了較強平臺粘性。

同時，貝殼利用大數據、VR、AI等數字化技術拓展了垂直領域的多場景應用，同時以樓盤字典、貝殼分、小貝助手等為代表的大數據與數字工具搭建行業新型基礎設施促成多方協作，面向經紀人、店東、品牌、政府進行全行業開放和輸出，撬動全居住服務產業鏈的數字化。

這意味著，門店加入貝殼后，借助平臺的大數據與數字工具，以及服務者成長體系，能不斷打磨自身基于社區的底層服務能力、服務品質和成長空間，構建自身長期職業發展的核心能力。

財報顯示，貝殼2020年研發費用為人民幣24.78億元，主要花在了持續的技術投入與創新，推動人、物、流程的標準化、數字化和智能化之上。

這也是吸引越來越多的門店上線貝殼的重要原因。

根據目前披露的財報數據，貝殼的以ACN網絡為基礎搭建的加盟形式擴張的模式效果顯著，平臺入駐經紀品牌、門店、經紀人數量均持續增長。截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經紀門店數超過4.69萬家，同比增長25.1%。

另據貝殼CFO徐濤透露，截至2020年末，年度GTV超過此前左暉制定的5000萬元溫飽線的門店比例已經超過了30%，而2019年僅為19%。

新房與存量房之外，貝殼還有想象空間嗎？

客觀來說，以貝殼找房與鏈家的固有體量，以及其在房產數字化方面的提前布局，短期內很難被其他的玩家追趕甚至超越。

但這并不代表貝殼可以高枕無憂，首當其沖的就是相關部門市場監管的加強，比如近日趨嚴的金融監管。

2021年3月10日，一份歸屬地為上海的《個人貸款提前收回告知函》（以下簡稱《告知函》）在網上流傳。引起社會廣泛關注。主要內容是針對經營貸挪用至購房。

通過政策變遷來看，以往的政策并沒有涉及到收回貸款。2017-2020年各地房貸監管政策主要落實在打擊通過流水造假騙取貸款的行為。

而今年，特別是中國銀行保險監督管理委員會提到“房地產泡沫風險依舊很大”，可見今年對于房地產金融的監控將持續加強措施，特別是落實到“違規資金流入樓市”方面，保持房地產金融環境穩定將提到更加重要的地位。

預計后續對房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強“違規資金”流入樓市的監管力度，“提前回收貸款”措施將對房地產投機者造成震懾作用。

除了政策對新房、二手房交易方面的影響，與開發商、中介的關系，依舊會影響到貝殼未來的發展。

憑心而論，貝殼找房在3年內的產業數字化布局，以及構建的整套線上線下服務體系，提升了行業的數字化水平。眾多的中介與地產商對貝殼找房這個線上渠道的認可度在不斷提高。

但種種跡象表明，他們并沒有充分信任貝殼這樣的線上大平臺的。比如，恒大推出了房車寶，萬科、碧桂園、龍湖等大型地產商，陸續成立了自己的房屋交易平臺。

事實上，貝殼對此也很清楚，除了不斷完善服務體系，向行業輸出其“新經紀”理念。貝殼誕生以來一直試圖把蛋糕做大，將觸角從房產經紀伸向更廣闊的居住產業，尋找新的增長曲線。

這一點財報中也有體現。

鈦媒體APP在財報中發現，貝殼已經在新居住領域開展全面探索，目前主要的方向是家裝、家居。財報顯示，2020年貝殼的裝修等新興業務營收達20億元，同比增幅達68.7%，與其他主營業務的協同效應逐漸顯現。

由于房產交易乃至于居住產業與線下的服務密不可分，貝殼在試圖提升門店服務品質的同時，發揮線下這張網的門店觸角優勢，著眼社區，挖掘更多的想象空間。比如，鏈家在去年推出了社區服務小程序，包含社區運營官功能和社區服務功能。

• 一方面，鏈家會選拔服務意識強的經紀人成為社區運營官，為社區居民提供專業的信息服務，連接平臺與門店，輔助業務落地門店，成為平臺、門店經紀人、服務提供方和社區居民的連接橋梁。
• 另一方面，鏈家會向社區業務提供便民服務，例如社區代收點，主要是快遞、商超(物美多點)、拼團等貨品代收，自助服務含有免費云打印，微信上傳、到店掃描二維碼打印，可實現全程無接觸。

目前來看，貝殼在社區的動作主要有社區便民、社區助老、社區可持續三大方向。看似在承擔企業社會責任，其實貝殼也希望可以與社區業主增加互動頻次。

顯然，貝殼的產業互聯網能力能否家裝、家居等更多領域得到復制，進而在更廣闊的居住產業找到增長的“第二曲線”，將是貝殼找房接下來要面臨的挑戰。

（本文首發鈦媒體 APP，作者 | 高夢陽）

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