作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

連續6個交易日跌停，股價腰斬，12.83萬股民躺槍，美好置業（000667.SZ）真的“不太美好”。

公開資料顯示，從2021年1月15日開始，美好置業股價開盤報3.79元/股，之后一路下跌，收盤閃崩直接跌停。1月18日更是開盤即跌停。連續兩個跌停后，美好置業于1月18日表示一切經營活動正常。

然而這并沒有止住美好置業的下跌態勢。

從2021年1月19日至1月22日，美好置業繼續跌停，截至1月22日收盤報2.02元/股，總市值為49.83億元。

6個跌停之后，美好置業市值蒸發近35億元，這讓很多投資者叫苦不迭。對此，不少網友表示，辛苦錢都陪葬在這里面了，還不知道什么時候打開跌停板。

巧合的是，2021年1月20日，美好置業發公告稱，該公司控股股東目前正在籌劃與集團產業鏈相關（涉及物業服務行業或建筑行業）的重大交易事項，相關環節正在溝通中。

此次股價大跌是否與該重大交易有關呢？目前尚未可知。

前身：名流置業的“逆勢成長”

“美好置業”當初并不叫做“美好置業”，而是叫做“名流置業”。

1993年，憑借著“名流花園”項目，名流置業在一眾閩系房中突出重圍。

說起“名流花園”，就不得不提一個人，那就是美好置業的創始人劉道明。

公開資料顯示，劉道明，1956年生于湖北洪湖市峰口鎮新溝村。1973年在北京某部隊擔任工程兵，劉道明曾如此介紹自己，1973年當工程兵時做了二件事，一是搞修繕；二是在西山建了一個檔案庫，比如參加了北京的紀念堂的修建。他沒有提及的是，在工程兵部隊，劉道明當過團文書，后來又當上代理參謀等職務，不過，他后來主動放棄提干機會學習駕駛。退伍后，回到老家洪湖縣城，還有湖北駐京辦、湖北駐滬辦當司機。

1988年是劉道明人生的轉折點。

這一年，劉道明在海南下海，開始了其創業歷程。在海南的前幾年，他還曾出任由武鋼和鄂鋼等大企業牽頭組建的企業家集團經理，1992-1993年海南房地產火熱之際，他先后投資采石廠和地產，積累了一些資本。1993年，劉道明在海南正式組建了名流置業，打造了“海南名流花園”“海南名流國際同城”等項目，憑借著這兩個大項目，名流置業成為了當時閔系房企的佼佼者。

1994年初，劉道明注冊成立了名流集團有限公司，以北京為中心拓展華北區域，并成功推出了在北京有相當知名度的名流花園，名流花園一炮打響，此后劉道明就帶領名流置業不斷地展開全國布局。

2002年至2006年，名流置業主要是立足于武漢深耕發力全國市場，2007年，名流置業通過協議和并購的方式一舉收購了包括武漢、重慶、惠州在內的7家項目公司，進軍全國市場。2008年初，更是完成了總額高達30億元的巨額增發，一時風光無限。

憑借名流置業，窮苦人家的孩子劉道明人生實現了逆襲。

在一次演講中，他曾這樣描述自己的人生：“從洪湖新溝村到人民大會堂，從饑寒交迫到幾百億資產，從赤腳走路到坐勞斯萊斯，從初中生到哈佛講堂”。

從名流置業到“美好置業” 劉道明經歷轉型陣痛?

“名流置業”正式更名為“美好置業”始于2014年。

更名的同時，名流置業想轉型發展的戰略也開始浮出水面。

“我不僅要造房子，更要造一種美好的生活方式”。這是劉道明在2014年提出的口號。

此后幾年時間里，美好置業相繼布局了房產開發、城市土地開發、產業新鎮、現代農業、裝配式建筑業務等，實現了多元化發展。

然而，從2017年起，多元化后的美好置業業績卻一路下滑。

2017年，美好置業宣布通過增資擴股的方式，控股國內裝配建筑專業施工企業美好裝配。他表示，不再將地產業務作為主要投入板塊。此后，美好置業的發展方向大幅度地向裝配式建筑、現代農業傾斜。

令人意外的是，裝配業務并未給美好置業帶來新的盈利增長點，反而成為了美好置業業績增長的阻礙。

財報數據顯示，2018年至2020年上半年，美好裝配實現凈虧損分別為1.97億元、5.98億元、2.39億元。

從2017年至2019年，美好置業實現營收分別為44.38億元、25.20億元、36.59%，同比增速分別為-14.72%、-43.21%、45.19%；凈利潤分別為6.64億元、2.49億元、6688.66萬元，分別同比下滑0.54%、62.55%、73.12%。2020年上半年，美好置業的凈利潤進一步降至3461.58萬元。

2020年上半年，美好置業裝配式建筑業務簽約訂單金額18.5億元，81.7%還是由內部項目消化。

更麻煩的是，不僅裝配業務連年虧損，發展不順，而且該業務還間接拖累了美好置業的地產業務。

公開資料顯示，美好置業的業務收入依舊來源于地產業務。數據顯示，2018年至2020年上半年，美好置業房地產業務收入占比分別為95.51%、83.97%、81.55%。

然而，受累于裝配式業務，美好置業大量縮減了拿地力度。

歷年財報顯示，從2017年至2019年，美好置業新增土儲分別為33.1萬平方米、35萬平方米和44.11萬平方米。土地儲備從2016年的258.13萬平米下滑至2019年的118.91萬平米。

截至2020年上半年，美好置業的總土儲僅有164.95萬平方米。按照2019年58.15萬平方米的銷售面積估算，目前的土儲開發已經不能滿足3年。

主營房產卻“土儲”不足，新業務轉型失利連年虧損，美好置業的盈利能力面臨著嚴峻考驗。

或許，對于未來的發展方向，美好置業需仔細考量一下了。

資金承壓 ?無奈“賣子”回血

對于企業來說，培育新的業務需要投入大量資金。而美好置業在業績下滑的情況下發展新業務，更是耗去了大部分資金。

2019年，美好置業經營活動產生的流量凈額為3.74億元，同比下滑47.30%，2020上半年，現金流情況進一步惡化，凈流出2.02億元。

或許已意識到資金鏈的潛在危機，于是美好置業頻頻進行融資擔保，據統計，2019年以來，美好置業已經為旗下項目的融資進行過8次擔保，涉及信托計劃、銀行貸款、授信、債務重組等事項。這些資金用途大部分是為裝配式建筑項目輸血。

因此，在頻頻融資擔保的同時，美好置業的負債也在不斷走高。

數據顯示，美好置業的負債率由2018年的66.26%增至2019年的73.68%。

截至2020年上半年，美好置業的貨幣資金為17.67億元，而其一年內到期的非流動負債和短期借款所組成的短期債務合計達到30億元，貨幣資金遠不足以覆蓋短債。美好置業的融資受到了極大的限制。

面對資金緊縮，負債走高的壓力，美好置業最終無奈地選擇了轉賣資產。

2020年12月31日，美好置業發布了兩份資產轉讓公告。其一是擬轉讓東莞市塘廈寶光渡假娛樂有限公司（以下簡稱“塘廈寶光”）100%股權，交易對價為9億元。

值得注意的是，2018年5月，美好置業全資子公司收購塘廈寶光時付出的對價為3.2億元，包括股權轉讓款1億元，承擔負債2.2億元。而塘廈寶光近兩年盈利幾乎為0，負債也擴大至7.4億元。

其二是擬轉讓安徽東磁投資有限公司（以下簡稱“安徽東磁”）100% 股權，及全資子公司持有的合肥名流置業有限公司（以下簡稱“合肥名流”）100%股權。兩項交易合計對價13.08億元。

對于出售子公司股權，美好置業在公告中表示：”有利于保障公司整體經營目標和發展規劃的順利實現，提升公司資產流動性和運營效率”。

而如今，轉讓事項還未完成，美好置業就在股市里遭遇了重大挫折，對于美好置業來說能否順利完成資產出讓，或許還未可知。

美好置業究竟何去何從？

GPLP犀牛財經也將繼續持續關注。

（本文僅供參考，不構成投資建議，據此操作風險自擔）