圖片來源@視覺中國

文 | 空間秘探，作者 | 大奇

近日，北京市政府有關(guān)部門正式出臺新規(guī)——《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》首次明確，北京市將按區(qū)域?qū)嵭胁町惢芾恚锥脊δ芎诵膮^(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營短租住房；在其它區(qū)域經(jīng)營短租房住房的，需要符合本小區(qū)管理規(guī)約，無管理規(guī)約的應(yīng)當(dāng)取得業(yè)委會、物管會或本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。該文件一經(jīng)發(fā)出便引起了民宿短租業(yè)界的極大關(guān)注。雖然這是一份市級政府的政策文件，但其透露的政策方向和監(jiān)管細(xì)則勢必會成為全國各大城市的重要參考。

許多民宿從業(yè)者，在歷經(jīng)2020年的艱難之后，不得不選擇退場。城市民宿本無疑是一股主力，一線城市在用戶體量、高頻的交易場景、相比旅游目的地更加穩(wěn)定的需求等方面都有極大的想象空間，且不像鄉(xiāng)村民宿那般有無法回避的淡旺季，如今顯現(xiàn)“暮氣”，其背后到底是疫情之過，還是政策是挫，還是自身之錯(cuò)？本文略作探討。

城市民宿，算不算民宿

2013年前后，共享住宿、共享出行等新業(yè)態(tài)在全世界風(fēng)起云涌，政府出于鼓勵(lì)新經(jīng)濟(jì)的考慮，對通過互聯(lián)網(wǎng)平臺獲客的城市短租房這一“新業(yè)態(tài)”，并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的打擊。城市民宿、城市短租也由“非法地帶”進(jìn)入“灰色地帶”，監(jiān)管政策對其也未予以明確。

在此背景下，城市短租迎來快速發(fā)展。美團(tuán)發(fā)布的《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，2017到2018年民宿市場增長迅猛，在線房源數(shù)增至百萬規(guī)模，互聯(lián)網(wǎng)流量也成為城市民宿快速發(fā)展的武器。《2019城市民宿創(chuàng)業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，47.6%的用戶會選擇100-200元的民宿，選擇300元以下民宿的用戶占比超八成。這一價(jià)格遠(yuǎn)低于同區(qū)域、同檔次的酒店住宿價(jià)格。愛彼迎、小豬短租、美團(tuán)旗下榛果民宿、攜程旗下有家美宿、途家等眾多平臺的入場，不僅使城市民宿的獲客擺脫了發(fā)小廣告、人拉人的傳統(tǒng)方式，還為其注入了巨額的線上流量以及平臺強(qiáng)大的品質(zhì)背書。

上述城市民宿的“起源”、發(fā)展，仿佛并沒有鄉(xiāng)村民宿那般與“詩和遠(yuǎn)方”同頻共呼吸，而是充滿了接地氣的“土味”，這或也是許多業(yè)界人士并不承認(rèn)城市民宿是民宿范疇的重要原因。

縱觀中國民宿產(chǎn)業(yè)特性：高端民宿不依托風(fēng)景區(qū)客源市場，都表現(xiàn)出逃離大眾區(qū)域、傾向自然舒適環(huán)境私有化的選址取向，擁有強(qiáng)大的資本網(wǎng)絡(luò)、先進(jìn)的管理設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；中檔民宿對外部依賴性較強(qiáng)，需要依托旅游資源和風(fēng)景景觀，多為商業(yè)性民宿，是典型的旅游小企業(yè)；低檔民宿的出現(xiàn)是流量集聚倒逼住宿配套的誕生，在鄉(xiāng)村體現(xiàn)在多為本地人改建自家房屋自營為主，在城市中則是更接近租賃公寓、社區(qū)民宿，本質(zhì)上都是小旅店類型。

根據(jù)上述特性，這幾年鄉(xiāng)村民宿的發(fā)展日趨高端，重視文化及特色，強(qiáng)調(diào)交流，是一個(gè)公共空間；城市民宿雖然在設(shè)計(jì)及運(yùn)營上有不少變化與進(jìn)步，但整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，并不如鄉(xiāng)村民宿那般“長進(jìn)”，多數(shù)還在中低端徘徊，強(qiáng)調(diào)便宜、便捷，是一個(gè)私人空間，其實(shí)就是變相的賓館和招待所。

城市民宿困境

城市民宿與鄉(xiāng)村民宿從市場環(huán)境與需求來看，各有優(yōu)劣不相上下。疫情之下，上半年的民宿行業(yè)叫苦連天，而到十一假日，大部分還活著的鄉(xiāng)村民宿感到了喘息的機(jī)會。城市民宿的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，總體不如鄉(xiāng)村民宿那樣“蒸蒸日上”，那么城市民宿的困境何在？

• 政策傾斜?

城市民宿曾享受過政策的鼓勵(lì)，但甘于享現(xiàn)成之利的人簇就了城市民宿的大多數(shù)，這就很危險(xiǎn)，亂象頻出后遭受管制也是情理之中。與此同時(shí)，政策鼓勵(lì)有特色的鄉(xiāng)村民宿發(fā)展，地方政府積極扶持特色民宿，一來一去，城市民宿顯得尤為吃力。此外，鄉(xiāng)間民宿的主導(dǎo)方，由設(shè)計(jì)師、文青群體逐漸轉(zhuǎn)移向政府、地產(chǎn)，作成產(chǎn)業(yè)。這和咖啡館發(fā)展歷程很像，活下來的往往都是那些很會經(jīng)營的。

• 來自城市商旅酒店的沖擊?

疫情下，經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的推動(dòng)中，消費(fèi)者開啟輕旅行模式，城市商旅及度假酒店發(fā)展迅猛，以滿足日益上升的城市度假需求。鄉(xiāng)村度假或城市周邊游，人們愿意選擇民宿，因?yàn)槟切┟袼尢幵谙鄬Κ?dú)立的環(huán)境，且品質(zhì)感較好，從環(huán)境到硬件都讓人比較放心；去到城市，則更愿意選擇商旅酒店或城市度假酒店，在人口密集地帶，有標(biāo)準(zhǔn)的酒店可以最大程度上排除顧慮。城市民宿難以抓住這一波關(guān)鍵流量。

• 行業(yè)整體升維過慢?

城市民宿大都在玩空間，刷的是ins網(wǎng)紅風(fēng)，而鄉(xiāng)村民宿固然也刷網(wǎng)紅風(fēng)，但也的的確確吸引了大批文藝設(shè)計(jì)師在玩建筑，拍的是文化大片。升級遲緩的城市民宿，較難占有消費(fèi)者心智。另一個(gè)顯現(xiàn)便是，城市民宿呈兩極分化狀態(tài)，優(yōu)秀的的確很高級，但很多有態(tài)度的就干脆做精品酒店了，差一點(diǎn)的就淪為了“二房東”，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)整體調(diào)子不是太高。

• 弱運(yùn)營結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致粘度缺失?

城市民宿的弱運(yùn)營結(jié)構(gòu)，不容易建設(shè)自己的私域流量。城市民宿的優(yōu)勢在于開放性流量較大，沒有淡旺季，然而公域流量沒有記憶，一旦風(fēng)險(xiǎn)來臨，很難調(diào)動(dòng)起來自救。空間秘探此前發(fā)布過一篇題為《一家民宿酒店預(yù)售300萬元的秘密......》所提及的是極具民宿情懷的詩莉莉，在2020年初憑借調(diào)動(dòng)私域流量，15天預(yù)售客房10000間夜，現(xiàn)金流達(dá)300萬元的成績。這便是日常重運(yùn)營的粘度所產(chǎn)生的效益。

?功能型or經(jīng)營型?什么才是推動(dòng)行業(yè)的力量

城市民宿通往成功的小道也許很多，但一個(gè)產(chǎn)業(yè)只有多數(shù)走上大道，整個(gè)產(chǎn)業(yè)才能上道。那么什么才是推動(dòng)行業(yè)的力量？我們不妨看看整個(gè)大住宿產(chǎn)業(yè)都在關(guān)注的要點(diǎn)是什么，是“運(yùn)營”。城市民宿應(yīng)該是經(jīng)營型空間，如果只當(dāng)是個(gè)租賃生意，做了單一功能性空間，那就真的成了民宿業(yè)的“門外漢”。

事實(shí)上，城市民宿也并不是只有高階定位才能實(shí)現(xiàn)運(yùn)營理想，如果我們把城市民宿的形態(tài)大致分為租賃式、分享式、民宿式三種類型，無論哪種類型，或都有實(shí)現(xiàn)空間運(yùn)營的條件。

• 租賃式?

國內(nèi)的城市民宿經(jīng)歷了從自持物業(yè)到二房東的發(fā)展，未來，更好的方式是借助于科技或運(yùn)營平臺方，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營管理方案。由平臺方進(jìn)行資產(chǎn)管理，并提供裝修服務(wù)以及管家服務(wù)，或者房東自行加入一些集群管理平臺。非常隨性的個(gè)體二房東，將難有出路。

• 分享式?

Airbnb的初衷一直是分享式理念，即“共享住宿”，把自己家里多余的空間分享出去，理想狀態(tài)是：客人與主人一家其樂融融，客人可在此過程中，生發(fā)各種各樣的社交行為，切實(shí)的去體驗(yàn)在地生活，理解當(dāng)?shù)厣钗幕⑼ㄟ^這種愉快的賓主關(guān)系，交上幾個(gè)朋友。只可惜外國人對陌生人是好客的，開放的，中國人則是內(nèi)斂的羞澀的，有陌生人在家里是防備的不自在的，對親朋好友可以是熱情好客的，對陌生人則是疏離的。

所以Airbnb的社交文化，共享文化，在中國的土壤中并沒有充分體現(xiàn)出來。但我們可以看出，“共享住宿”的初心里面就是有帶有運(yùn)營的微型社交圈。

上海有家民宿叫做“長物莊”，雖然重心是做長租民宿，但分享式的理念卻是做得極其到位。年輕住客聚到這幢文藝的小洋樓里，一起分享食物、分享時(shí)光，融洽、活力、有趣，共享生活。他們或是中國的共享文化堅(jiān)守者。

• 民宿式?

民宿式指的是那一波城市民宿品牌或空間開創(chuàng)者，它們往往有如“精品酒店”的形式存在，具備獨(dú)立運(yùn)營的基礎(chǔ)條件，而非分散在社區(qū)中。不少一二線城市都隱藏著許多時(shí)髦的避世之所，有些都按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造和服務(wù)運(yùn)營，它們甚至成為城市更新不可或缺的設(shè)計(jì)力量。

比如，復(fù)興東路上的上海渝舍印象，原本是一棟老宅子，生得低調(diào)，毗鄰豫園，周邊是老上海的風(fēng)貌。昔舍?家宅坐落在上海愚園路532弄的柳林別業(yè)，是一棟三開間獨(dú)棟花園洋房，建造于1912年。現(xiàn)在是一個(gè)集居住、聚會、零售為一體的復(fù)古美學(xué)體驗(yàn)館。它們吸引的不止有對海派文化充滿興趣的外國友人，不甘平庸追求個(gè)性化的外地商務(wù)旅客，還有很多本地居民，更通過市中心的便利及產(chǎn)品特色，吸引非周末的商務(wù)人群。

這些城市民宿其實(shí)與鄉(xiāng)村高端民宿并無二樣，只是地域不同罷了。城市民宿與鄉(xiāng)村民宿既然同為民宿，本就應(yīng)該有可通理之處。

民宿的“底氣”在哪兒？

整體來看，這次北京出臺的短租文件是一次大洗牌，也是行業(yè)發(fā)展的分水嶺，大量城市民宿存量房源將面臨洗牌壓力。也有業(yè)內(nèi)人士指出：未來不符合條件的民宿將經(jīng)歷淘汰或調(diào)整，城市民宿數(shù)量也就會有所減少，長遠(yuǎn)來看，這有利于行業(yè)的健康發(fā)展，只是短期內(nèi)對城市民宿的沖擊難免。事實(shí)上，?民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，即使沒有政策干擾，行業(yè)也會逐步歷經(jīng)洗滌，酒店業(yè)已歷經(jīng)多次升級潮，城市民宿的升級潮，迫在眉睫。那么，未來，什么樣的民宿，才更值得行業(yè)期待？

• 職業(yè)化?

所謂職業(yè)化，倒不是要像酒店那樣凡事標(biāo)準(zhǔn)化，而是運(yùn)營者的專業(yè)程度，二房東是誰都可以做，但開民宿是有門檻的事。職業(yè)化分兩種情況，一種是商業(yè)化，品牌化發(fā)展，那是團(tuán)隊(duì)運(yùn)作；如果是自主經(jīng)營，需要職業(yè)選手進(jìn)場，才能勝算更大。

• 個(gè)性化?

民宿需要履行“住宿職責(zé)”，也不能忘記展示個(gè)性。民宿出現(xiàn)的初衷，很大原因是因?yàn)榫频昵艘幻妫瑹o趣乏味而誕生的，強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性、與眾不同，非工業(yè)化。當(dāng)越來越多的民宿經(jīng)營者奔著市場紅利而來時(shí)，民宿便開始面臨定位失準(zhǔn)的發(fā)展困境。

為了在這波紅利中搶占先機(jī)，許多創(chuàng)業(yè)者開啟了復(fù)制粘貼的模式，使得民宿喪失了個(gè)性化和文化底蘊(yùn)，而這個(gè)，恰恰是民宿的靈魂所在。城市民宿，應(yīng)該是有生活態(tài)度之人的隱秘世界，在這個(gè)小型生活場當(dāng)中，無論何種定位，都應(yīng)該嘗試實(shí)現(xiàn)自由的設(shè)計(jì)和生活表達(dá)。

• 人性化?

人性化其實(shí)跟運(yùn)營力密不可分，人性化的舒適感，就是在運(yùn)營環(huán)節(jié)及服務(wù)過程中所展現(xiàn)的。過去，城市民宿的人性化展現(xiàn)相對比較缺失，很多運(yùn)營者根本不在民宿現(xiàn)場，客人抵達(dá)時(shí)甚至需要在門口等候房東來開門，溝通順不順暢恐怕還要視房東當(dāng)天的心情來定。

未來，城市民宿的人性化服務(wù)，還有很大的提升空間，大品牌各種定位的商旅酒店在城市中的覆蓋面越來越廣，如果城市民宿還做不出自己的特色來，還在服務(wù)環(huán)節(jié)掉鏈子，只會越來越難以在城市立足。

在每個(gè)行業(yè)在發(fā)展過程中，都會面臨起落與選擇，消費(fèi)者的消費(fèi)選擇會更加理智，民宿人對行業(yè)的理解應(yīng)變得更加專業(yè)。民宿從來不是弱不驚風(fēng)，只要人們還想去到更美的地方，住到一個(gè)更美的院子，那么民宿就有它存在的理由。但前提是，你要真的有一個(gè)“院子”，并且，它足夠美。

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