2020年的中央經(jīng)濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”列為2021年的八大重點任務(wù)之一。住房租賃市場受到各界關(guān)注。圍繞住房租賃市場市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，12月23日，58同城、安居客發(fā)布了《2020年中國住房租賃市場總結(jié)報告》（以下簡稱《報告》），從住房租賃市場的政策、市場現(xiàn)狀、供應(yīng)、需求等多個方面，真實、全面地反映出城市青年租住需求現(xiàn)狀與未來趨勢。

《報告》顯示，2020年全國租賃市場土地供基本保持同期水平，上海在線租賃房源供應(yīng)量居首位；流動人口及高校畢業(yè)生為當前住房租賃市場主要需求群體，租房市場年輕群體占比增加，杭州、武漢月租金超50元/平領(lǐng)先新一線；未來政策將加強長租公寓風(fēng)險管理，助力房屋租賃行業(yè)更規(guī)范化發(fā)展。

“解決好大城市住房突出問題”為主導(dǎo)思想，多城市搶人政策屢屢出新

隨著我國房地產(chǎn)市場逐步邁進存量時代，租賃市場也在“租購并舉”的政策下迎來蓬勃發(fā)展，有關(guān)租賃的政策紅利開始不斷釋放。

《報告》提出，根據(jù)2020年租賃市場的政策變化，從早期的不斷強調(diào)“大力發(fā)展住房租賃市場”，到7月份增加了8個住房租賃市場試點城市，再到近期中央經(jīng)濟工作會議指出，解決好大城市住房突出問題是2021年重點任務(wù)之一，并從土地供應(yīng)、降低稅費、規(guī)范市場行為等，多方面明確了租賃住房市場的具體工作要求，政府大力發(fā)展租賃市場的態(tài)度十分明朗，市場行為將逐步規(guī)范。

同時，各地制定租賃住房目標，多渠道籌措租賃房源。深圳、長沙、武漢等城市允許非住宅用房改造為租賃住房，上海提出長租公寓與養(yǎng)老相結(jié)合，為租房市場的發(fā)展提供了新方向。

另一方面，城市的“搶人大戰(zhàn)”也在火熱的進行。近兩年來，各地吸引人才的政策屢屢出新，送房子、送戶口，簡化手續(xù)辦理流程等竭盡所能的招攬人才，畢竟人才代表著一個城市未來的生命力。為了吸引人才加入，杭州、廣州、南京、深圳等地對人才給予不同級別的租房補貼，解決人才的租住問題，鼓勵人才流入。

而針對市場亂象，多地長租公寓“暴雷”城市出臺文件警示租房風(fēng)險、規(guī)范企業(yè)行為。進入下半年，部分長租公寓“暴雷”令不少租客和房東蒙受損失。杭州、上海、成都等城市發(fā)布政策文件等租賃風(fēng)險提示，旨在警示租房過程中存在的風(fēng)險，同時規(guī)范住房租賃市場行為，改善市場環(huán)境。

租賃市場土地供應(yīng)繼續(xù)穩(wěn)步推進，上海在線租賃房源供應(yīng)量居首位

《報告》介紹，自2016年11月首宗租賃相關(guān)用地推出開始，租賃市場土地供應(yīng)便保持穩(wěn)步推進的節(jié)奏。而在2020年，地方政府也通過集體土地建設(shè)租賃住房、搭建租賃住房信息平臺、開展人才專項租賃住房試點、商業(yè)用房改建租賃住房、保障房建設(shè)分配等方式，多角度、全方位地推進政策落地。

《報告》稱，相比2019年土地供應(yīng)略有下行的趨勢，2020年租賃市場土地供基本保持同期水平。截止2020年10月，全年共計推出約350萬平方米租賃相關(guān)用地，租賃市場土地供應(yīng)量持續(xù)穩(wěn)步推進。

而在房源供應(yīng)方面，從全年來看，4月份為全年在線租賃房源供應(yīng)高峰，而后總體呈緩慢下降趨勢，四季度進入租房淡季，供應(yīng)量逐步下降。

分城市看，一線四城的在線租賃房源供應(yīng)量領(lǐng)先全國各城，上海租賃房源供應(yīng)量居全國首位；新一線城市中，杭州、武漢、南京在線租賃房源供應(yīng)量排在前三位。武漢在1-4月在線租賃房源供應(yīng)量跌至谷底，5月份后基本恢復(fù)至2019年同期水平。

數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍的在線租賃房源供應(yīng)來看，租金在2000元/月以上的房源供應(yīng)量占比為53.9%，具體來看，2020年房源的租金價格在1001-2000元/月的占比最高，為36.4%，租金在2001-3000元/月的房源占比兩成。

在2000元/月以下租金占比最高的同時，多個城市的租住面積也呈現(xiàn)小面積房源為主的局面，其中，面積在50㎡以下的房源供應(yīng)占比35.9%，50-70㎡、70-90㎡的房源供應(yīng)占比均在15%左右。

在未來租賃人群對于居住品質(zhì)的要求不斷提升趨勢下，在增加租賃房源供給量的同時，市場對戶型的關(guān)注也在逐步提升。58同城、安居客《2020年中國住房租賃市場總結(jié)報告》顯示，全國在線租賃房源中，1居室的房源供應(yīng)量占比42%，2居室占比33.8%，4居室及以上大戶型的房源不足5%。

北京的租房需求量為全國第一，杭州、武漢月租金超50元/平領(lǐng)跑新一線

《報告》指出，2020年租房需求方面，1-2月為年內(nèi)租房需求最低谷，3月份后租房需求出現(xiàn)大幅回升，而后基本保持平穩(wěn)趨勢；9月份后租房需求有略微下行。

一線城市中北京的租房需求量為全國第一，其次為上海、深圳、廣州；新一線城市中，西部城市租房需求領(lǐng)先，成都居首位，排名全國第二，僅次于北京，西部代表城市重慶在新一線中位列第二。

盡管在新冠肺炎疫情影響下，全國租房市場出現(xiàn)了整體的萎縮，但整體來看，重點城市的租金仍然保持平穩(wěn)。2020年1-11月，全國重點19城的平均租金在41.2元/㎡月，與2019年相比波動不大。

從全年月租金價格走勢上看，6-8月畢業(yè)季帶動大量高校畢業(yè)生進入住房租賃市場，在一定程度上影響了租金走勢，其中8月份19城的平均租金略有上浮，而后回歸至正常水平。

《報告》數(shù)據(jù)顯示，從重點監(jiān)測城市的租金水平上看，新一線城市中，杭州、武漢的平均租金價格在50元/㎡月以上，同比2019年有所上漲。南京平均租金在42.6元/㎡月，其他城市的租金價格多在20-40元/㎡月之間。

租房市場年輕群體占比增加，選房時最注重居住安全性

隨著95后、00后步入社會，租房需求也出現(xiàn)了一定的變化，年輕人更注重居住的品質(zhì)，更青睞個性化的生活服務(wù)，讓高品質(zhì)的租住生活將成為新需求。而租房市場的年輕群體——高校畢業(yè)生的數(shù)量仍在持續(xù)增長，2020年高校畢業(yè)生874萬人，同比增加40萬人，再創(chuàng)歷史新高。

58安居客房產(chǎn)研究院針對一線及新一線城市租房人群調(diào)研結(jié)果顯示，租房時更關(guān)注的因素中，有35.3%的人選擇了房屋的居住安全性，其次為房屋周邊的生活配套情況、周邊交通是否通達，此外，所租房屋的租金是否合適也是不容忽視的因素之一。

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一線及新一線城市受訪者中，有51.9%的租房人群表示可接受的租金范圍在2001-3000元/月之間。一線租房人群中選擇租金在2501-3000元/月的占比最多，為22.0%，而新一線租房人群中選擇租金在2001-2500元/月的占比最多，為30.1%。

除了租金，租房的日常生活也面臨著一些小煩惱，44.6%參與調(diào)研的租房人群表示遇到過“房屋設(shè)備損壞沒人維修”的問題，其次，合適的房源少、房源信息有誤、不退/少退押金也是租房時常見的痛點。

《報告》指出，有60.9%的租房人群表示更愿意選擇租住普通住宅小區(qū)的房源，19.6%的租房人群更喜歡租住品牌公寓。其中，年齡在20-25歲的年輕人選擇租住品牌公寓的人群占比相對較高。值得關(guān)注的是，下半年部分城市出現(xiàn)品牌公寓“暴雷”現(xiàn)象，租住品牌公寓時應(yīng)謹慎挑選。

針對2020全國租賃市場新趨勢，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，2020年租賃行業(yè)面臨的困難和風(fēng)險重重，一方面疫情導(dǎo)致租賃需求在一個階段明顯縮減，租賃行業(yè)受到了較大沖擊，另一方面租賃機構(gòu)的風(fēng)險性頻頻顯現(xiàn)，資金鏈斷裂導(dǎo)致淘汰出局并不鮮見。但2020年國家對于租賃行業(yè)的推進并未止步，天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安8個城市成為第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市，為下一步租賃政策在全國更多城市的細化落地執(zhí)行提供了大量經(jīng)驗基礎(chǔ)。

展望2021年，租賃將成為發(fā)展重點，對于大量的新市民、青年人的居住需求，未來采取更多增加租賃房源供給的方式進行解決。一方面未來參與到租賃行業(yè)中的企業(yè)會增多，租賃房源量、租賃土地的供給將增強，以滿足不斷增長的租賃需求；另一方面政府會進一步強化對租賃行業(yè)的重視度，不斷會給予財政、稅收等層面的支持，同時強化對長租公寓的資金監(jiān)管，并提升對各地租金變動的監(jiān)管力度。

日前，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，2021年要大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。

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