圖片來源@unsplash

文丨聞旅

受疫情“黑天鵝”沖擊，“年關難過”成了眼下眾多行業現實的生存境況寫照。聚焦文旅地產，在“三道紅線”監管壓頂、市場信心修復遲緩等綜合因素作用下，那些因過往踐行積極擴張戰略而“囤貨”眾多的酒店玩家，仍在貫穿2020全年的市場震蕩中歷經持續煎熬。

01、靠人效“管控”給債務降壓？

12月10日，一份關于富力地產（02777.HK，下稱“富力”）員工優化的文件在網絡流傳，文件顯示，此次“優化”范疇主要是針對營銷體系崗位的管控和梳理，富力強調，各地區本周內（文件落款時間為2020年12月8日）須即刻同步啟動人員優化、淘汰及招聘相關工作，并在12月31日前完成人員配置及新員工上崗培訓。

富力這一舉措引發了業界廣泛關注，因為就在月前，網上就已經傳出富力“將暫停所有崗位招聘，2021年員工人數要在2020年的基礎上減少30%”的消息。富力彼時隨即發文斥責其為謠言，并稱針對謠言所造成的商譽侵害，集團已向公安機關報案，將依法追究相關經濟或法律責任。

僅僅時隔不到1個月再傳裁員傳聞，富力此次反應異常低調。前后姿態大相庭徑，某種程度上凸顯出頭戴“全球最大酒店業主”皇冠的富力，其承壓之重和解壓之難。

有別于臨時起意，受疫情沖擊，富力自進入2020以來，已經進行了一輪力度空前的人效管控。數據顯示，2020年6月末，富力員工數3.92萬人，較2019年末的6.23萬人下降37.08%；反映在成本支出上，2020年前三季度，富力管理費用34.56億，同比下降16.86%，銷售費用20.99億，同比下降9.02%。

可以看到，系列操作為富力優化成本結構騰挪出了一定空間，但在眼下，富力系列舉措傳遞出更清晰的信號，人效“優化”無上限，整裝節流再出發。

富力之所以在組織調整和人效優化上如此執著，根源或許還是歸因于緊迫的債務壓力。財報顯示，2020年9月末，富力貨幣資金359.5億，短期借款93.47億，一年內到期的非流動負債659.23億，短期有息負債共752.7億，現金短債比0.48，貨幣資金遠遠不能覆蓋短期債務。

受此影響，進入2020年的富力連遭打擊，包括穆迪、標普、惠譽等多家評級機構相繼下調其評級。

以穆迪為例，在此前已將富力地產展望從穩定調整至評級觀察后，2020年4月，其將富力地產的Ba3評級列入下調觀察名單。2020年5月，穆迪將富力地產的公司家族評級從 Ba3 下調至 B1，展望從評級觀察調整為負面。穆迪副總裁表示，富力地產企業家族評級的下調，反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂。

而評級機構的“負面評價”反作用于富力，又導致其在融資渠道及融資成本上更加艱難。2020年9月，富力計劃發行的26億富力酒店二期ABS目前已終止發行；就在月前，富力發行了一筆3.6億美元的優先票據，2022年到期，年利率高達12.38%，今年8月的業績會，富力地產董事長李思廉表示：“2020年到2021年度，我們還是會再減輕負債，因為要做完一些減輕負債，評級才有得升”。

受債務壓力傳導，富力的拿地節奏明顯放緩。2020年上半年，富力僅花了60億元在拿地上，同比下降58%；與此同時，受疫情影響，房地產市場形勢震蕩，2020年上半年，富力地產總營業收入為336.8億元，同比減少4%；凈利潤39.17億元，同比減少6%。對比其2020年3季度末共752.7億短期有息負債，富力的還債壓力可想而知。

而進入2020下半年，伴隨“三道紅線”壓頂，房地產債務壓力進一步加劇，這直接倒逼富力為降杠桿上不得不連續“忍痛割愛”。

11月9日，富力以44.1億元的對價，將廣州國際機場富力綜合物流園70%的股權賣給黑石集團，據了解，該項目為廣州國際機場富力綜合物流園，是富力唯一的物流園，是華南地區最大的醫藥物流基地及白云機場周邊主要的跨境電商園區；此外，關于富力出售廣發證券總部大樓40%股權、向平安不動產轉讓廣州黃埔舊改項目股權等等賣資產還債，系列傳聞層出不窮。

02、酒店之王如何轉身？

作為橫跨多領域的企業，富力持有的物業資產多元，但業界對富力旗下物業資產最清晰的認知是酒店。

2017年，富力耗資189億收購萬達73家酒店，此次世紀大交易，一舉將富力推上全球最大酒店業主王座。收購當年，富力計提了巨額合并收益，帶來凈利潤暴漲。但事實上，有別于賬面增值，該酒店資產包給富力帶來了龐大的債務壓力和運營挑戰。財務數據顯示，2013年-2019年，富力地產的酒店業務虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元，4.59億元、10.08億元。

對于如何強化部分資產的管理，李思廉曾向投資者們透露，“我的計劃是如果我們發50間酒店的REITs，我想已經能夠拿回200億。這就是目前的計劃，我們根本就不怎么需要錢，只是用錢拿回一些對我們的資產有增加的東西，然后通過我們一些管理，我相信會不停增加流量收入”。

但從今年9月富力計劃發行的26億富力酒店二期ABS已終止發行來看，富力在酒店資產運營管理上真實回報率顯現出的風險性和諸多不確定性，讓這一設想“道阻且長”。資深房地產評論員薛建雄此前評論認為，富力地產高負債的原因，是因為其酒店、商辦存貨過多，周轉率太低，加上酒店、商辦運營管理能力不突出，所以沒能以酒店管理、商管類企業去上市。

“富力地產陷入一個誤區，它將高周轉的‘玩法’用到酒店、商辦這類重資產上，但持有收租的酒店、商辦回報率跟不上高負債成本，最終會被資本吃成負資產。另外，融資手段和成本沒相應降下來，也使得問題越來越嚴重。”

來自中國文化和旅游部的數據顯示，2020年2季度，全國五星級酒店的平均房價同比下降26.47%，平均出租率下滑51.52%，每間客房平攤營業收入同比下降高達67.51%；受益于國內決定性的疫情防控成果，盡管從第三季度開始，國內酒店業各項營收數據及市場信心環比明顯提升，但尤其在高端酒店領域，本土玩家基因中長久以來存在的頑疾，決定了更復雜的形勢以及更艱難的挑戰，將在未來伴隨其始終。

在2020年全國巡演形式的華住世界大會上，華住集團董事長季琦談到，中國不少酒店都是面子工程，因為過于追求高大全，導致坪效很低，走了不少彎路；而且中國酒店的同質化很嚴重，尤其是高端以上的品牌，差異性很小，一個酒店換個品牌毫無違和感。而且尤其要指出的是，在當前入境游暫停的情況下，那些掛牌國際連號的酒店，其國際高端客流導入已基本趨零。

根據李思廉此前的說法，2020年7月份酒店業主利潤、現金流基本上是跟去年持平的；8月份、9月份利潤則超過了去年同期；包括月前在采訪中被問及有沒有后悔之前買下的酒店時，李思廉仍然強調絕對不后悔，“買的價格便宜，團隊運營能力提升，（經營）數據都上來了。酒店是另外一種經營態度，另外一種方式，心不能太急。”但從現實情況看，擺在富力酒店前面的路，很難像李思廉輕描淡寫的這么輕松。

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