文丨雷達財經（ID：leidacj），作者丨李萬民，編輯丨深海

12月9日，世聯行公告，以2.55億元向天津瑞庭轉讓其持有的上海更贏31.4286%的股權，預計產生投資收益5100萬元，占2019年度經審計凈利潤的62.24%。同時，向卓群創展轉讓全資子公司世聯小貸持有的信貸資產，轉讓價款總額8.06億元。另外，使用不超過4億元的閑置募集資金暫時補充流動資金。其中，轉讓股權、信貸資產相關情況引發深交所中小板關注，下發關注函要求公司說明相關情況。

這只是世聯行自救的一個縮影。世聯行是國內最早一批從事房地產專業咨詢的綜合服務商，2009年于深交所上市后，有感于房地產即將進入下半場，開始推進房地產集成服務，先后進軍小貸與長租公寓領域。長租公寓成為世聯行的“滑鐵盧”，進入多年仍難盈利，在原有業務增長滑坡后，公司整體在2020年陷入虧損，最終于7月份找來國資接盤。

國資接盤后，連番出手，更換財務總監，合作格力電器，最新公告中又“三管齊下”增厚公司現金流和利潤。不過，是否能扭轉頹勢仍有待觀察。

房產中介轉型放貸，金融業務最高毛利率達76.03%

世聯行的前身為世聯房地產咨詢服務(深圳)有限公司，由陳勁松、佟捷夫妻于1993年4月創立，并于當年7月份取得深圳市為房地產咨詢企業頒發的第一張批文，進入房地產評估與交易等專營業務。此后又進入房地產策劃代理業務，隨著景樺花園等一個個代理項目的成功，逐漸在行業中打響名氣。

經過多年發展，世聯形成“顧問+代理”兩大支柱業務，于2009年8月28日在深交所掛牌上市，簡稱“世聯地產”，成為首家登陸A股的房地產綜合服務提供商。

上市之后，世聯地產不斷推進傳統的代理銷售和經紀業務，代理銷售總額分別于2010年、2012年、2013年突破1000億元、2000億元、3000億元大關。

在傳統業務推進的同時，世聯地產判斷房地產即將進入下半場，公司謀劃推進房地產集成服務，要做“中國世邦魏理仕”。

為了推進“集成服務”，世聯地產于2011年底控股青島雅園進入資產服務領域，2012年并購盛澤金融及其子公司世聯投資、世聯小貸的股權，將其作為一項資產整體進行運營，調整金融服務產品結構，于2013年推出"家圓云貸"，構建起“資產服務+金融服務”業務版圖。

2014年，“世聯地產”更名為“世聯行”，以線下銷售團隊為“陣地”或“社區”，以為 C 端客戶定制的為交易鏈本身各環節的服務為“云”，推出“祥云戰略”，構建新的O2M商業模式。金融業務得到迅速推廣，推出的“家圓云貸”2013年全年放貸1.5億元，2014年暴增至19.7億元。金融產品也變得“多元化”，以“家圓云貸”為核心，在資產證券化、財富管理、投資管理、P2P等方向進行嘗試。

據《人民網》報道，家圓云貸主要解決客戶在購房過程中快速補充家庭現金流短缺問題，貸款期限最短3個月，最長3年，額度分為50萬元以內和50萬元-150萬元之間兩種。該產品的資金部分通過世聯行的P2P平臺——世聯集金來對接，其中鎖定期1年的理財產品預期年化收益達到9.5%。

據《每日經濟新聞》報道，家圓云貸在世聯行合作的樓盤存在開發商補息優惠，以廣州萬科某二期樓盤銷售為例，客戶向家圓云貸申請10萬元貸款，需付息2萬元左右，但同時可以享有2萬元左右的房款優惠，抹平貸款成本。家圓云貸迅速成為爆款，即便年利率高于鏈家等的競品10個百分點，仍然讓客戶趨之若鶩。

世聯行年報顯示，金融服務業務的毛利率基本都處在60%以上，最高的2014年甚至達到76.03%。金融服務業務的營收主力是小額貸款業務，2014年占比達97.19%；小額貸款業務主要由家圓云貸構成，2014年家圓云貸占金融服務業務營收的90.83%。“高毛利+爆品”，金融服務業務在家圓云貸的加持下蒙眼狂奔，占營業收入的比重從2012年的2.53%增長至2014年的8.18%。截至2014年，負責運營家圓云貸產品的世聯小貸實現凈利潤9874.22萬元，占當年度歸母凈利潤的23.85%。

值得注意的是，2016年10月，深圳市稽查局清查了中介門店，有自媒體爆料在世聯行查出了“首付貸”問題。由于世聯行通過家圓云貸產品向購房者放貸，陸續有媒體質疑世聯行違規發放“首付貸”，對于是否有“首付貸”問題，世聯行在回復媒體時進行了否認。

轉型長租公寓，前三季度虧損6873.23萬元

隨著“祥云戰略”的持續推進，截至2016年，也就是“祥云戰略”落地的第三年，世聯行在傳統服務之外的新業務營收占比已經從27%提升至接近50%。與2009年至2013年相比，2014年至2016年間的營收復合增長率從36.5%提升至37.67%，歸母凈利潤符合增長率從20.53%提升至37.67%。世聯行稱，發展符合預期。

接下來，世聯行繼續推進“祥云戰略”開拓新業務。適值國內住房租賃剛性需求持續強勁，同時國家也出臺政策鼓勵住房租賃市場發展，長租公寓開始興起。世聯行認為，長租公寓具備廣闊的發展空間，自己又在地產服務領域有豐富經驗，正是一個機會。于是，在2015年底推出 “世聯紅璞”的長租公寓品牌，確定了“聚焦整收，適當涉入集中式散收”的長租公寓發展策略。此后，隨著長租公寓業務的持續推進，公司的業績卻走上了下坡路。

2016年7月，世聯行股東會通過了長租公寓建設項目的定增預案，擬進行定增募集20億元實現長租公寓業務從1到100的突破。這份定增方案于次年5月被撤回，但公司表示將繼續推動長租公寓項目的建設。之后于9月份，公司召開第二次臨時股東大會，變更募集資金投資項目，將顧問代理業務全國布局項目、O2M 平臺建設項目及補充流動資金剩余募集資金7.8億元變更為租建長租公寓項目。

截至2017年末，公司長租公寓全國簽約間數突破10萬間，布局29 城，在管運營房間約 3.5 萬間，平均出租率 81%，公寓管理業務實現收入 2.08 億元，同比增加 387.64%。這是世聯行運營長租公寓間數最多的一年，年報顯示，這一年資產服務業務的毛利率為-21.64%。這也意味著，新業務的開展，其實是虧錢在做。深交所發問詢函向其詢問原因，公司回復稱預計盈利時間為第五年。

此后，世聯行的長租公寓運營間數沒有繼續上升，2018年和2019年分別為3萬間和超過3.3萬間；營收持續提升，分別為4.06億元和6.15億元；資產運營業務毛利率分別為-65.94%和-47.19%。陳勁松在2017年發下的“100萬間目標”宏愿，終未能實現。

就在世聯行投入資金、資源大力開拓長租公寓業務的同時，營收主力開始遭遇增長危機。

2018年，世聯行上市以來首次出現營收、歸母凈利潤“雙降”，分別同比下降8.26%、58.59%。2018年，第一大營收來源代理銷售業務營收同比下降12.26%至33.16億元，第二大營收來源互聯網+業務營收同比下降28.58%至16.81億元；2019年，代理銷售業務營收同比下降13.92%至28.54億元，互聯網+業務營收同比下降28.01%至12.1億元，第三大營收來源金融服務業務也同比下降37.77%至4.77億元。

2019年“雙降”幅度進一步擴大，至2020年前三季度，歸母凈利潤已經直接轉負為-6873.23萬元。 期間于2019年1月，世聯行18年老兵、集團副總裁、世聯紅璞公寓總經理甘偉離職，由另一位老臣史劍華接過長租公寓的指揮棒。據當時媒體報道，世聯行已經減少對紅璞公寓的投入，將重點轉移到辦公空間上。

國資接盤，開啟自救

進入2020年，疫情來襲，長租公寓的運營愈發艱難，開始排隊爆雷。蛋殼公寓爆雷后，幾十萬租客“無家可歸”，徒留一地雞毛。

世聯行運營長租公寓走過5年之際，預計中的“盈利”依然無望，反倒是公司整體出現虧損。

5月初，陳勁松做客e公司“財經明星會”活動時曾表示，長租公寓二房東的模式有問題，世聯行沒什么太大問題，虧損主要是因為按照目前會計準則要攤銷以前的裝修費用。紅璞公寓的整棟集中在疫情下受影響稍小，另外紅璞公寓主做中低端市場針對畢業的大學生，即使在疫情時業務都很不錯。

一邊“看好”，一邊已經找國資“接盤”。7月，世聯行公告，控股股東世聯中國召開董事會，同意以5.65億元將手中持有的世聯行9.9%股份出讓給具備珠海市國資背景的珠海大橫琴；同時，另一位股東華居天下以3.79億元將手中持有世聯行股份總數的6.00%轉讓給珠海大橫琴。

完成后，珠海大橫琴以15.9%的持股比例躍居世聯行二股東。世聯中國將手中占公司股份總數14%的股份的表決權委托給珠海大橫琴行使，珠海大橫琴將成為公司單一擁有表決權比例最高的股東，公司實際控制人變更為珠海市橫琴新區國資委。

國資入主后，9月份，將原珠海大橫琴置業有限公司財務部經理薛文聘任為公司財務總監；11月份，與格力電器簽署《戰略合作框架協議》。

此外，積極處置小貸資產，最新消息是以8.06億元向卓群創展轉讓全資子公司世聯小貸持有的信貸資產，并使用不超過4億元的閑置募集資金暫時補充流動資金，還以2.55億元向天津瑞庭轉讓其持有的上海更贏31.4286%的股權，預計產生投資收益5100萬元，占2019年度經審計凈利潤的62.24%。

有行業人士表示，國資接盤，并不意味著世聯行萬事大吉，公司想要翻盤，需要基本面發生改善。

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