近日，優客工場成功登陸納斯達克交易所，成為 “聯合辦公第一股”。

公開資料顯示，優客工場由毛大慶于 2015 年創立。截至 2020 年 6 月 30 日，優客工場已經覆蓋包括中國一線、新一線城市以及新加坡在內的 47 個城市。根據咨詢公司 Frost & Sullivan 的數據，優客工場擁有的聯合辦公空間的數量、總管理面積和覆蓋的城市數量在中國位列第一，是中國最大的聯合辦公品牌。

回顧共享辦公市場的發展，2019 年對于做聯合辦公生意的公司來說，是命運坎坷的一年。2019 年，共享辦公市場發展受挫，9 月，Wework 上市遇冷，作為聯合辦公鼻祖的 Wework 因為股東反對等復雜原因中止了上市計劃。優客工場曾在 2019 年 12 月在紐交所申請上市，但因為 2020 年疫情等原因暫時中止。

共享經濟平臺發展初期，往往追求的是速度、市場份額和融資規模，并不惜巨額虧損模式開拓市場。隨著 Wework 等標志性共享平臺在國際資本市場受挫，也影響了國內投資者的信心。共享經濟融資大幅下滑，促使共享平臺企業逐漸從不計成本的規模擴張模式轉向更加降本增效的模式，不斷探索新的創收模式、加速商業變現。

作為 “聯合辦公第一股”，回顧優客工場的成長史，優客工場的上市之路歷經坎坷，達成今天的成績，優客工場做對了哪些？

優客工場的獨特發展路徑

?從誕生以來，中國的聯合辦公空間市場經歷了快速的增?，市場規模從 2013 年的 10.7 億元增?到 2018 年的 153 億元，復合年增?率為 70.2％，預計 2023 年將達到 641 億元。聯合辦公空間正成為蓬勃發展的超級藍海。

國內聯合辦公市場發展的主要推動力之一是城市化率的提高，2013 年至 2018 年，中國的城市化率從 53.7％增加到 59.5％。持續的城市化聚集了充沛的勞動力，也增加了對辦公場所的需求。

另一方面，2015 年以來，國內 “雙創” 氛圍火熱，誕生了大量中小微企業，每年的新注冊企業從 2013 年的 250 萬家增加到 2018 年的 670 萬家。這部分企業受制于傳統辦公場地租賃制，難以負擔高昂的租賃押金和通常為三至四年的長期租約，渴望更加靈活的辦公空間解決方案，而聯合辦公空間可以滿足這些企業的需求。與傳統辦公場地相比，聯合辦公空間可以為企業每位員工節省約 35% 的成本。

市場雖然廣闊，也有不少聯合辦公企業因經營不善倒下，從 2017 年下半年到 2018 年初，行業內發生了大量并購和合并事件。2017 年優客工場發起了多起并購，先后并購了洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、Wedo 共享創業社、Workingdom 等。相比之下，WeWork 以 4 億美元價格并購了中國的另一家外資聯合辦公品牌裸心社，氪空間創始人劉成城對此的評論則是 “暫時不考慮收購其他同行”。

作為行業引領者的優客工場、Wework 等采用了不同的策略：Wework 和氪空間更加堅持自營模式，優客工場在并購和加盟模式上則更加積極，以此來迅速擴大規模。

優客工場積極推動并購和加盟模式是有理由的。基于地產行業背景，優客工場利用這一模式能完成快速擴張。另一方面，目前中國的聯合辦公市場格局還相對分散。截? 2019 年前三季度，收?排名前?的聯合辦公企業占總體市場份額的 21.2％，其中優客工場作為最?的企業，市場份額也僅占到 4.7％，第??第五的企業市場份額則在 2％? 3％之間。隨著聯合辦公市場的成熟，市場領導者為了鞏固市場地位而進行并購是趨勢使然。

創始人毛大慶曾多次表示：“雖然別人都說優客工場像 Wework，但我們的定位是 ‘70% 的 WeWork＋30% 的 RocketSpace’。”（RocketSpace 是硅谷著名的創業加速器，孵化了美國近一半的獨角獸企業。）

基于這種 “WeWork＋Rocketspace” 的商業模式，毛大慶希望優客工場的營收來自四部分：占比 30%-40% 的傳統商業樓盤房租收入；促成企業吸引風險投資的咨詢服務費用；自發創業投資基金、收取相應的管理費與分紅；自有資金參與跟投部分優質項目獲得的投資收益。

優客工場的另一個獨特之處在于，相比于競爭對手，優客工場更加重視新一線城市及其他重點城市。

在中國的?線和新?線城市中，聯合辦公空間的滲透率持續提?。2013 年到 2018 年，?線城市聯合辦公空間的滲透率從 0.7％增加到 6.4％；在新?線城市從 0.6％增?到 4.6％，預計到 2023 年將達到 7.4％。

可見，除了一線城市，新一線城市和低線城市的潛力同樣不容小覷。目前，Wework 只在成都、杭州、南京等 6 個新一線城市有布局，氪空間則布局了杭州、南京、武漢、天津四個新一線城市。相比之下，優客工場的布局覆蓋了一線城市之外 16 個省份的共 35 個城市，不僅覆蓋了 “潛力股” 新一線城市，還覆蓋到了各省的重點二線城市。可以說，優客工場比 Wework 和氪空間更加重視新一線和低線城市的布局。

空間運營+非空間業務相輔相成

優客工場目前采用的是空間運營+非空間業務兩種運營模式，兩者相輔相成，互相賦能，形成了獨特的社區生態模式。

根據之前公布的招股書，優客工場營收來源主要有三大塊：空間會員費收入、營銷和品牌服務收入以及其他服務收入。2017 年和 2018 年，優客工場的辦公空間會員服務的收入占比在 92.3% 和 87.9%，但是 2019 年前三季度，這一比例降到了 48%，同比下降了一半左右；而營銷和品牌服務的營收則從 2018 年的 5.5% 增長到 46.1%。也就是說，2019 年開始，其辦公空間會員服務的收入和營銷品牌服務收入各占半壁江山，均超過了 4 億元。另外一部分則是輕資產模式帶來的收入。

除了自營空間，優客工場還采用了輕資產模式來利用品牌效應衍生的價值。

在?營模式下，有 U Space、U Studio、U Design 三類。其中 U Space 是與房東簽訂租約，租??積通常超過 200 平米的空間；U Studio 是租賃?積通常?于 200 平米的?型辦公空間；U Design 是按照會員要求進行選址和運營的定制服務。

而在輕資產模式下，有 U Brand 和 U Partner 兩個類別。優客工場為其他業主提供空間設計、建造以及管理服務，收取品牌、咨詢和運營服務的管理費，由業主承擔大部分資本投資。

此外，優客工場推出了針對會員的 “U Plus 服務”，包括了餐飲、健身、保健、培訓和娛樂等個人服務；也包括如企業秘書、人力資源、法律、財務、IT 支持和稅務服務的企業服務；還有孵化和企業冒險服務、設計和建造服務、廣告和品牌服務等。

優客工場認為，輕資產模式可以發揮品牌價值、擴展品牌知名度，并且目前這一模式已經產生了盈利。截至 2019 年 9 月 30 日，優客工場在輕資產模式下擁有 39 個空間，管理面積約為 13.87 萬平方米，占管理總面積的 22.8%。輕資產模式成為營收的重要來源之一。

另一方面，企業服務也正成為優客工場的另一大增?動?。

根據咨詢機構 Frost＆Sullivan 的分析，預計聯合辦公?業將從單純提供辦公空間轉變為以服務收?為增?動?的 “空間+服務” 驅動模式；2013 年到 2018 年，聯合辦公相關的服務市場已經從 9.9 億元??幣增?到 21.1 億元，預計到 2023 年將達到 681.8 億元??幣，那時，服務帶來的營收預期會占到總收?的 51.5％。優客空間重點發展輕資產模式、營銷和品牌服務的增長正印證了這一趨勢。

現在的優客工場已經將空間發展為一個建設基于聯合社群的商業社交平臺和資源配置平臺，參與全產業鏈的創新商辦服務。

面向企業用戶，優客工場搭建了基于互聯網技術的一站式企業服務平臺。其服務范圍非常廣泛：涉及知識產權、工商財稅、法律服務、人力社保、品牌設計、營銷傳播、軟件/IT、工程設計、教育服務、生活服務及票務等覆蓋企業經營需求的一站式服務。

在后疫情下的新形勢下，優客工場走出了獨特的企業發展模式，走出了一條共享經濟發展新路徑，也成為它成功赴美上市獲得投資者認可的原因所在。