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文丨觀點(diǎn)財(cái)經(jīng)，作者丨木森

曾經(jīng)的我愛(ài)我家十分覬覦蛋殼，吃下蛋殼，將躋身國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的頭部陣營(yíng)，但今天的蛋殼，卻讓我愛(ài)我家覺(jué)得有些“雞肋”。

今年以來(lái)，受疫情影響，“重資產(chǎn)低利潤(rùn)”的長(zhǎng)租公寓爆雷不斷。

2月份開(kāi)始，蛋殼公寓和青客相繼出現(xiàn)拖欠房租的現(xiàn)象；

6月18日，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO高靖被地方政府部門調(diào)查，由聯(lián)合創(chuàng)始人、總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。

此后的幾個(gè)月，蛋殼頻頻被爆拖欠供應(yīng)商款項(xiàng)，租戶斷網(wǎng)、無(wú)法提現(xiàn)，房東租客以及合作商的聲討之浪一波接著一波。

盡管蛋殼回應(yīng)“我們沒(méi)有破產(chǎn)，我們沒(méi)有跑路”，但從實(shí)際情況來(lái)看，蛋殼公寓似乎已經(jīng)走在了暴雷的邊緣。

深陷資金鏈斷裂危機(jī)的蛋殼，最近不斷有消息傳出我愛(ài)我家將會(huì)收購(gòu)蛋殼，而我愛(ài)我家一句“沒(méi)有的事兒”也讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩，推動(dòng)蛋殼股價(jià)連續(xù)兩天逆勢(shì)暴漲233%，股價(jià)反彈至4美元左右。

不過(guò)，在風(fēng)雨中飄搖的蛋殼值得被收購(gòu)嗎？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們需要回答兩點(diǎn)：

一是收購(gòu)蛋殼的價(jià)值在哪里；

二是收購(gòu)蛋殼需要付出多少成本。

現(xiàn)在的蛋殼，有被收購(gòu)的價(jià)值嗎？

評(píng)估一家長(zhǎng)租公寓的價(jià)值，一看資產(chǎn)，也就是手里的房源數(shù)量。

國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)基本處于賣方市場(chǎng)，房東或租賃平臺(tái)掌握話語(yǔ)權(quán)和租金定價(jià)權(quán)，房源越多，在成本可控的前提下，利潤(rùn)率越高。

二看租房平臺(tái)的本身的品牌溢價(jià)，也就是行業(yè)知名度，以及房東和租客對(duì)平臺(tái)的信任程度，這一點(diǎn)決定了租房平臺(tái)的空置率和收房率。

但就目前來(lái)看，蛋殼具備房源優(yōu)勢(shì)，但整體經(jīng)營(yíng)成本已經(jīng)遠(yuǎn)超收益，導(dǎo)致蛋殼從成立第一天起，何時(shí)盈利就是最大的問(wèn)題。

如今蛋殼因資金鏈斷裂，深陷跑路危機(jī)，也讓蛋殼的品牌溢價(jià)大打折扣。

2015年，蛋殼成立，憑借互聯(lián)網(wǎng)共享租房的概念優(yōu)勢(shì)，深受資本青睞。直接拿到開(kāi)物投資等多家風(fēng)投機(jī)構(gòu)領(lǐng)投的數(shù)千萬(wàn)人民幣A輪融資。

2017年，蛋殼再度完成愉悅資本領(lǐng)投的1億人民幣A+輪投資。

2018年，蛋殼先是獲得華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、高榕資本、酉金資本等多家風(fēng)投機(jī)構(gòu)的1億美元B輪融資，之后再度完成由老虎環(huán)球基金領(lǐng)投的7000萬(wàn)美元B+輪融資。

2019年3月，蛋殼完成上市前最后一輪C輪融資，從老虎環(huán)球、螞蟻金服、春華資本等機(jī)構(gòu)手里，拿到5億美元。

2020年1月17日，蛋殼正式登陸美股，成為2020年紐交所上市的第一只中概股。

憑借資本便利，蛋殼開(kāi)始瘋狂擴(kuò)張，而且隨著自如等眾多長(zhǎng)租公寓加入蛋殼的房源之爭(zhēng)，一場(chǎng)不計(jì)成本的搶房大戰(zhàn)由此展開(kāi)，也為之后長(zhǎng)租公寓暴雷埋下伏筆。

整個(gè)過(guò)程中，蛋殼的房源數(shù)量呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

從2015年的2434間，到2019年11月30日，蛋殼房源已經(jīng)達(dá)到43.26萬(wàn)間，不到四年時(shí)間，蛋殼在北京、上海、杭州等國(guó)內(nèi)13個(gè)城市完成超177倍的規(guī)模擴(kuò)張。

而艾瑞咨詢數(shù)據(jù)也顯示，蛋殼已成為中國(guó)最大的共享居住空間平臺(tái)之一，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)居業(yè)內(nèi)第一。

但規(guī)模成倍增長(zhǎng)，蛋殼卻越虧越狠。

財(cái)報(bào)顯示，從2017年到2019年，蛋殼虧損額從2.7億多元上升到34.35億元。

今年一季度，公司又虧損12.3億元，創(chuàng)下單季虧損紀(jì)錄，半年報(bào)則至今未發(fā)布，想必也是業(yè)績(jī)堪憂。

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導(dǎo)致蛋殼年年虧損的根本原因，就在于蛋殼不計(jì)成本搶奪房源，卻無(wú)法通過(guò)快速哄抬租金，覆蓋自己的經(jīng)營(yíng)成本。

加上互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)人工成功高企，蛋殼又無(wú)其他營(yíng)收，導(dǎo)致租金收益難以抹平成本。

而蛋殼高于市場(chǎng)平均水平的租金，也在增加蛋殼房屋的空置率，由此也在拖累蛋殼的資產(chǎn)回報(bào)比。

如今蛋殼深陷跑路、暴雷風(fēng)波，負(fù)面不斷，也在加速減值蛋殼的品牌溢價(jià)。

在這樣的背景下，盡管蛋殼是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓龍頭品牌，但高成本拿地也在拖累蛋殼的資產(chǎn)質(zhì)量，加上如今品牌溢價(jià)大幅減值，也就可以理解我愛(ài)我家在收購(gòu)蛋殼問(wèn)題上的猶猶豫豫。

而且，即便要想吃下蛋殼，從資本層面來(lái)講，恐怕也要付出較大的收購(gòu)成本。

收購(gòu)蛋殼的成本，不僅僅是錢

收購(gòu)蛋殼的成本除了要接下蛋殼目前已有的固定資產(chǎn)，可能還會(huì)包括蛋殼當(dāng)前的財(cái)務(wù)缺口，以及租金貸問(wèn)題在房東和租客兩方產(chǎn)生的違約問(wèn)題。

從蛋殼當(dāng)前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截止到今年三季度，蛋殼累計(jì)負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到90.27億元，較年初增加了4.01億元。

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資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)90%，達(dá)到97.06%。因此，這部分債務(wù)是需要收購(gòu)方買單的。

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另?yè)?jù)財(cái)新記者報(bào)道，蛋殼目前資金缺口在20億―30億，而且還未繳納相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控金，這也意味著收購(gòu)蛋殼，大概率要填補(bǔ)這筆資金缺口。

而且激進(jìn)擴(kuò)張，導(dǎo)致拿房成本高企，也讓收購(gòu)方需要付出更大的收購(gòu)成本，而且還要承擔(dān)高于市場(chǎng)平均租金水平帶來(lái)的房屋空置風(fēng)險(xiǎn)。

此外，經(jīng)過(guò)多輪融資，蛋殼目前的融資總額高達(dá)54億元。

在蛋殼的資方中，除了有原糯米網(wǎng)與領(lǐng)英網(wǎng)創(chuàng)始人沈博陽(yáng)，還有包括CMC華人文化、螞蟻金服、春華資本、高榕資本、愉悅資本、Tiger GlobalManagement等頭部機(jī)構(gòu)參與。

而這些資方肯定也不會(huì)甘于把蛋殼賤賣，這也在無(wú)形中抬高蛋殼的收購(gòu)成本和交易難度。

但當(dāng)前的蛋殼很難賣出高價(jià)：

一來(lái)蛋殼本身房源的出租性價(jià)比一般，幾乎沒(méi)有利潤(rùn)空間；

二來(lái)蛋殼品牌溢價(jià)也在大幅減值；

再者收購(gòu)蛋殼成本高企，而蛋殼本身在業(yè)務(wù)模式上，也沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

像鏈家旗下的自如，我愛(ài)我家旗下的相寓，以及早蛋殼一步登陸美股的青客公寓等，都是跟蛋殼一樣的長(zhǎng)租公寓品牌，而且同樣面臨盈利問(wèn)題。

因此你很難在一個(gè)不掙錢的行業(yè)，讓一家缺錢的企業(yè)去收購(gòu)另一家不掙錢且缺錢的企業(yè)。

而且隨著長(zhǎng)租公寓現(xiàn)金貸問(wèn)題泛濫，行業(yè)監(jiān)管也愈發(fā)嚴(yán)格，進(jìn)一步增加了長(zhǎng)租公寓的資金獲取難度。

去年底住建部等六部門印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，不僅對(duì)租金貸使用比例進(jìn)行了明確限制，也在鞭策長(zhǎng)租公寓品牌壓縮規(guī)模。

而我愛(ài)我家的相寓從去年初開(kāi)始，就在不斷壓縮規(guī)模，房源數(shù)量從30.5萬(wàn)套降至上半年的25.3萬(wàn)套，盡管如此，上半年相寓的收入水平也下降15.05%。

從以上看，我愛(ài)我家收購(gòu)蛋殼顯得猶豫也合情合理。

蛋殼何以至此？

至于曾經(jīng)的資本寵兒，為何淪為眾多房東租客的噩夢(mèng)？

罪魁禍?zhǔn)滓环矫嬖谟诘皻さ乳L(zhǎng)租公寓引入租金貸，拓寬了自己的現(xiàn)金流，得以進(jìn)一步擴(kuò)張，但高價(jià)拿房，低價(jià)出租的運(yùn)營(yíng)邏輯也在加重長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面則在于當(dāng)前國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)長(zhǎng)租公寓并不友好。除了高房?jī)r(jià)和激烈競(jìng)爭(zhēng)，倒逼長(zhǎng)租公寓品牌需要在規(guī)模問(wèn)題上負(fù)擔(dān)更大成本。

在長(zhǎng)租公寓最活躍的北上廣深等一二線城市，也是全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市，高房?jī)r(jià)也意味著長(zhǎng)租公寓需要付出更多的成本來(lái)獲取市場(chǎng)上的房源。

企業(yè)生存困難，降薪裁員的問(wèn)題比比皆是，由此導(dǎo)致各類租賃平臺(tái)面臨較大的房屋空置壓力。

尤其是今年年初疫情，各大租房平臺(tái)不僅面臨長(zhǎng)達(dá)2月有余的房屋空置期，還面臨減租免租的市場(chǎng)壓力。

而單論長(zhǎng)租公寓，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅今年上半年，全國(guó)就有16家長(zhǎng)租公寓平臺(tái)倒閉，其中一部分是因資金鏈斷裂而被迫關(guān)門。

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為什么會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂？

最根本的原因在于許多企業(yè)違規(guī)使用了“租金貸”的手法，大肆杠桿擴(kuò)張，醞釀了巨大風(fēng)險(xiǎn)，在今年疫情沖擊，封城的背景下，導(dǎo)致信任鏈斷裂出現(xiàn)資金擠兌，讓本不富裕的長(zhǎng)租公寓更加雪上加霜。

蛋殼資金不足的跡象早在年初就有體現(xiàn)，今年1月份，有員工爆料，蛋殼因資金鏈緊張拖欠員工工資，甚至在疫情期間，直接強(qiáng)行裁掉部分員工。

而且疫情期間一邊讓房東減免了一個(gè)月房租，另一面卻照常收取租客租金，未提供保潔服務(wù)，卻照常收取保潔服務(wù)費(fèi)。

如此來(lái)看，盡管蛋殼作為資本寵兒，2015年成立至今融資達(dá)54億元，看似錢包鼓鼓，實(shí)則囊中羞澀，長(zhǎng)期無(wú)法盈利，也在不斷消耗蛋殼的資本優(yōu)勢(shì)。

如今，支撐蛋殼繼續(xù)走下去的，除了自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)上的想象空間，恐怕也只剩背后資方無(wú)法輕易脫手，只能勉強(qiáng)支撐的尷尬了。

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