圖片來源@視覺中國

文丨蘇寧金融研究院，作者丨黃大智

與房子有關的話題總是能輕而易舉的上熱搜，只不過這次從“房價、房產稅”變成了“租房”。

這邊已經碎了一地的“蛋殼”尚未結束，合肥又有“夢嶺公寓”跑路的消息。這些長租公寓的品牌名字似乎充滿寓意，不是讓人殼碎，就是讓人夢碎。

細數長租公寓的暴雷情況，已經遠超百家，涉及到的租客、房主更是以百萬計。背著租金貸卻還要另行租房的租客，出租了房屋卻沒收到錢的房主，到底誰應該為這“一地雞毛”買單？

長租公寓暴雷并不是個新鮮事，新鮮的是長租公寓暴雷能一次又一次的登上熱搜。

在2018年“鼎家公寓”暴雷后，長租公寓暴雷已屢見不鮮。很多人將原因歸咎于“租金貸”的使用，開始了對“租金貸”的大肆討伐。

如上圖所示，一個典型的運營中的長租公寓，房主將房源委托給長租公寓運營方，并每月/季度收到長租公寓支付的固定租金。運營方收房后經過裝修出租給租客，收取押金及租金。租客與資金方（一般為消金公司、銀行等機構）簽訂一年或更長期限的貸款合同，并同時簽訂委托支付協議，將貸款資金支付給長租公寓，并按照約定期限還款。

理論上來講，這種運營模式下，房主委托出租便于管理；長租公寓獲得客戶收取租客服務費及資金方的助貸服務費用；租客簽署長期租房合同，只需月付租金減少資金占用壓力；資金方獲得客戶發放貸款盈利。這是一種典型的多方共贏模式。

其隱患在于，資金方將租客的一年期或更長期限的貸款支付給長租公寓時，長租公寓將形成一個難以監控的資金池，一旦長租公寓將這些資金卷款跑路或挪作他用虧損時，長租公寓的暴雷就不可避免。

同時，由于長租公寓行業激烈的競爭，多數企業也會將資金用于高價收取房源，再以低價出租給租客，以謀求市場占有率的提高和用戶規模的擴大。然而，這種本質上虧損的運營模式，一旦遇到租客不足時，現金流就會難以支撐按期付給房主的租金，此時同樣會暴雷。

然而，不論是卷款跑路還是“高收低租”，“租金貸”不是原罪，不受監管的資金池，才是不斷暴雷的根本原因。

美國經濟學家海曼·明斯基（Hyman P Minsky）在其經典理論“金融不穩定假說”中，將經濟單位的融資模式根據收入與負債的關系分為三類：對沖融資、投機融資和龐氏融資。

簡單說來，在對沖融資中，債務人的現金流能夠滿足所有負債的償付。投機融資中，雖然債務人現金流不足以償付本金，但足夠償付利息。而典型的旁氏融資中，債務人現金流不足以償付利息，只能靠變賣資產或借新還舊維持。

以某長租公寓為例，經營和投資中的現金流連續七個季度為負，且經營活動中的現金流情況還在不斷惡化，凈流出規模不斷擴大。投資產生的現金流同樣為凈流出。企業運轉全靠籌資而來的資金維持經營，是典型的旁氏融資行為。

在多數龐氏融資中，通常都與欺詐性的融資活動聯系在一起。而即便不是欺詐性融資，當資產價值不足或現金流斷裂時，旁氏融資將戛然而止，無法償還的債務引發的便是企業破產，乃至金融危機。

以上長租公寓的財務情況是眾多同類企業的一個縮影。然而很難想象，對風險如此之大的融資性行為的監管幾乎為零。作為租房信息中介的長租公寓有住建部管理，資金方（銀行、消金公司等）發放貸款有央行、銀保監管理，唯獨作為融資主體的信息中介（長租公寓），在過去兩年中一直缺少管理。

住房是一個關乎民生、關乎百姓幸福的事情。高房價之下，當買房成為一件讓眾多中低收入者奢望的事情時，租房既是無奈也是現實的選擇。

在國外的住房市場中，德國有近50%的人選擇租房，日本的租賃房屋占新增住房的40%以上，英國、美國等國家的租房人群也常年占比超過30%。因此，發展長租公寓利于個人、利于房地產市場發展，更利于增加居民的福祉。

國內也鼓勵通過租房實現“居者有其屋”，提出“租購同權”、“多主體供應、多渠道保障、租購并舉”等住房制度和政策。特別是2015年國務院提出了“大力發展住房租賃市場特別是長期租賃”，2016年又出臺了指導住房租賃市場發展的綱領性文件《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，政策的風口下，長租公寓就像“風口上的那只豬”一樣，被吹了起來。

然而，和快速膨脹的長租公寓行業相比，對于長租公寓的準入和管理標準卻異常之低，僅有的《商品房屋租賃管理辦法》也面臨著法律位階低、執行力不足、可操作性不強等問題。

相比之下，國外的租房市場中，不論是機構還是從業人員，都有嚴格的準入和持續監管。

美國不僅有《房地產執照法》等嚴格的法律規制，房地產中介人員還需要進行嚴格的考核，取得資格證書后才能夠上崗，而且對學歷、工作年限、個人信譽等也有硬性要求，后續每年還要接受全面的培訓和繼續教育。

德國也在市場管理和租金管理有嚴格的要求，更是對租房的環境、設施、質量等都有著具體的劃分，租房的各種細節都會受到嚴格的監督和把控。英國則是建立了完善的租房信用體系，失信者會寸步難行。

而和我國最具相似性的日本，除了完善的法律制度和嚴格的從業人員準入外，中介機構還需要在運營前繳納一定的保證金，用以賠償中介機構違規時對市場主體的損失。

除了美、德、英、日等發達國家外，大部分經濟體在建設租房市場過程中，都首先建立了異常嚴格的機構和個人準入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出現風險，都會有極大的負外部性，特別是對于本就收入低下的租客而言。

因此，加強市場準入和從業人員的管理，是發展長租公寓的必要，也是前提。

馬斯洛需求理論將人的需要分為生理需求、安全需求、歸屬與愛需求、尊重需求、自我實現需求。

如果說投資P2P是在生理和安全之上的需求，那么租房則是一個人滿足自身最低需求的“生理需求”，當最基本的生理需求無法滿足時，學習、工作、生活都是無源之水、無本之木的妄想。

在眾多長租公寓暴雷的事實中，都有權益受到損害的人。出租了房子的房主沒收到錢，發了貸款的資金方多了壞賬和眾多輿論的唾棄，長租公寓員工被拖欠了工資還要被租客罵無良……

然而，租客仍然是這場暴雷中受害最深，也是受影響最大的人群。

據不完全統計，國內租房人群超過了兩億人，其中70%以上是初入職場的90后、95后、00后，一年的“租金貸”可能是很多人兩到三個月甚至更多的工資收入。這些城市中的“打工人”缺乏時間精力去維權，難以追償被長租公寓吞沒的資金，疲于應對貸款的催收，也不敢不還可能上征信的貸款，甚至還有被迫在深夜和寒冬中搬家的情況。

而在長租公寓暴雷之外，更多的亂象伴隨著行業發展。

對租客種族、性別、殘疾等方面的歧視，非法潛入、偷拍等對隱私的侵犯，甲醛房、隔斷房等對身心健康安全的威脅，隨意解約、漲租等對合法權益的侵害……

房主同樣深受其苦，被堆滿垃圾的新房，搬走家具的租客，改建“鴿子籠”的二房東……

看起來，無論房主、租客、員工們有多么無辜，最后也只能由市場中的這群人，為這場聲勢浩大的“長租公寓暴雷”買單。

據不完全統計，2018年至今，陷入資金鏈斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業已經超過了100家。如果我們秉承善意的觀點，認為這些企業的出發點，是為了解決住房問題，經營不善或暴雷是客觀因素，那么顯然，這個行業本身存在著特定的發展難題，而其中重點在于，經營長租公寓的企業“沒錢”且“沒錢賺”。

“沒錢”在于缺少發展的資金，“沒錢賺”在于行業利潤微薄。

住房租賃市場具有典型的資產流動性差、行業平均收益率低、融資規模大、資金回收周期長等難題。想要發展必須要借助外部融資，也就是“加杠桿”，發達國家成熟的住房租賃市場同樣如此。

但是，杠桿并非是用消費貸加在消費者頭上，而是鼓勵金融產品創新，特別是住房租賃證券化產品REITs。美國2018年末的住宅REITs 總市值高達1307 億美元，遠超住宅開發總市值407 億美元；同期，日本的住宅租賃REITs 超過14萬億日元，REITs是發展住房租賃市場最重要的融資渠道。

相比之下，國內的長租公寓根本沒有有效、穩定且大規模的融資渠道。自身無法融資的長租公寓，打著“金融創新”的旗號發展“租金貸”，也不得不說是一種對現實的嘲諷。

“沒錢”的同時還“沒錢賺”，目前我國租賃市場租金回報率僅在2% 左右，北、上、廣、深則更低。而日本公寓租金收益率平均在5% 以上，德國是3%-5%，都遠超其本國十年國債收益率。

解決辦法在于稅收優惠制度。例如，英國規定二套房用于出租可以免征一定的房產稅，出租產生的相應費用還可以用于抵扣收入所得稅。德國政府更加直接，對所在行業減免相應的稅費和資本利得稅。根據華中師范大學陳立中等人的研究測算，我國目前住房租賃稅率普遍在6%-16%，經營住房租賃的企業普遍處于虧損邊緣。這種普遍虧損、盈利難的問題，客觀上也推動長租公寓從其他的方面謀求回報。

因此，不解決融資難和盈利難的問題，長租公寓難談長遠發展。

綜合來看，長租公寓目前既存在生存問題，更存在發展問題。針對這些問題的對策如控制好資金池的風險，限制用租客的消費貸給長租公寓“加杠桿”；管理好長租公寓融資風險；提高長租公寓的準入；保障租客、房主的權益；提供政策解決長租公寓融資和盈利問題等。

解決長租公寓暴雷的問題，看起來既簡單又很難。

無論如何，只是希望朋友圈和社交媒體上，不再有被迫雪天搬家的“打工人”。

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