新建住宅供需兩端持續活躍，年內均價或再攀升
作者 | 沉舟
? ? ? 創頭條獲悉? 2020年11月25日，房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行(微博)發布《2020年前三季度全國住宅市場報告》，報告顯示，雖然整體經濟仍處在恢復期，但住宅新房的交易已一掃陰霾，單季新房成交量再創新高。其中一線、發達二線及普通二線城市成交量同比分別上漲40.82%、12.57%及0.46%，當下購房需求保持充盈。
新建住宅銷售活躍度優于往年，單季度成交均價首破萬元
數據來源：國家統計局、戴德梁行研究院
2020年前三季度，國內經濟同比增速由上半年-1.6%轉正至0.7%，一、二、三產業累計增速分別達到2.3%、0.9%及0.4%，均實現正增長，整體生產生活秩序逐步好轉。雖然整體經濟仍處在恢復期，但住宅新房的交易已經一掃陰霾，拋開一季度停工停市的影響，今年二、三季度市場表現皆優于往年。單三季度新房成交量再創近五年同期之最，達到42,494萬平方米，同比增長10.5%。這背后既有需求延后釋放的影響，也有房企優惠促銷加速出貨供應放量的刺激。
全國住宅新房成交均價也繼續呈上行態勢，前三季度全國住宅新房成交均價同比上漲7.2%升至9,989元/平方米，較上半年均價上漲2.4%。單三季度新建住宅成交均價歷史首次突破萬元達到10,322元/平方米，但3.7%的季度漲幅較二季度的6.8%有所回落。
在房住不炒的宏觀調控指導下，各地新房價格多維持在合理的區間波動。但伴隨三、四線城市在上一階段去庫存取得成效明顯，后續供需或有所收縮。對于未來中國住宅新房成交均價的走向，戴德梁行研究院副院長張曉端表示：“‘三條紅線’新規下，房企的有限資金將直接影響住房市場供應及區域分布。未來資金向重點區域、城市集中的程度將更高，土地市場及新房市場的成交進一步向一、二線等重點城市回歸將是大概率事件。預計未來一、二線等高單價城市在全國成交量的占比將持續增加，帶動全國新房住宅價格上行，而三、四線城市則將在穩樓市的調控基調下價格保持穩定。”
數據來源：國家統計局、戴德梁行研究院
24城供銷比微漲至1.04，發達二線住宅市場成交活躍度更高
數據來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
2020年前三季度，全國24個重點城市供銷為1.04，比較前兩季度的1.01繼續微升，重點城市整體供需關系持續得到改善。一線城市供銷比0.98，主要源于上海保障性住房的大量成交，并占到前三季度上海總成交量的38.1%，且保障性住房供應及成交量差值缺口達到197萬平方米，意味著過往供應的保障性住房被快速消化。發達及普通二線城市則延續了供應增長的趨勢，第3季度供應量分別較第2季度上漲18.1%和14.0%，成交量也在供應的刺激下分別環比上漲12.9%及7.8%，發達二線城市無論在成交規模及市場活躍度方面皆領先普通二線城市。
具體成交量來看，一線、發達及普通二線城市月均成交量分別較上年同期上漲40.82%、12.57%及0.46%，在“房住不炒”且部分城市進一步收緊調控政策的同時有如此市場表現，表明當下購房需求依舊充盈。一方面，疫情過后積壓的需求令供需兩端積極活躍；另一方面，后續可預見的寬松的信貸環境為市場帶來看漲信心，住房依然是當下優質的投資標的之一。
數據來源：CREIS、部分城市規土統計部門、戴德梁行研究部
第四季度將迎來傳統銷售旺季，戴德梁行大中華區研究部主管林榮杰預計：“考慮到多數重點城市年底仍將有大量供應釋放，預計24城整體成交量將進一步上揚，同時一線城市供需關系將得到較大程度改善；發達及普通二線城市仍將延續此前相對活躍的市場表現，在供應放量影響下，年末整體供銷比或將繼續上升。”
指標反映對應分組內樣本城市的月均成交量之和
張曉端女士同時表示：“過去針對信貸的調控更多是通過控制首付比例，銀行貸款額度等方式達到針對需求端的調控目標。隨著對重點房地產企業資金監測和融資管理規則的形成，未來把目標瞄準供應端，通過逐漸收緊房企融資渠道、融資規模，嚴控其債務水平等方式限制房企在土地市場利用金融杠桿追漲土地價格，此舉有利于后續降低獲取土地及住宅開發成本，于源頭為樓市降溫。搭配推出更多可租賃住房等保障性住房用地，引導樓市向租售結合的供應體系發展。”
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