首先必須明確的是，高房價對于消費的確存在“擠出效應”。

相信很多人對此都深有體會，尤其是那些在北上廣深等大城市奮斗的人，收入可能并不算低，但他們每個月拿到薪水后的第一件事就是要把房貸和房租交掉，有些年輕人不僅要還月供，還得時刻想著什么時候能把欠親戚朋友的錢也還上。當老百姓的可支配收入中，有相當數量的錢用于按揭或者交房租，可以用來消費的錢自然就少了，甚至不得不節衣縮食、省吃儉用。

這便是“擠出效應”的大體邏輯，它將至少從以下三個方面擠占人們的消費空間：

其一，絕大多數想要購房的年輕人都得動用父母的積蓄，甚至要依靠“六個錢包”才能將首付款湊齊，等于購房者自己消費被抑制的同時，還讓參與出資的老人們被迫減少日常開支；

其二，高房價往往伴隨著高房租，無形中也加重了租房者的壓力；

其三，對于沒有房產的人來說，房價若是持續上漲，勢必會加劇他們對未來預期的不確定性，為了對抗這種不確定性，他們很可能會將購房計劃提前，減少當期消費，把更多的錢存起來用于買房，這相當于一種“預防性儲蓄”。

然而換個角度看，房子并非只是一個居住的場所，它更是復雜的各種社會、經濟乃至政治關系的交織點，因此除了商品屬性之外，還具有財產、投資等一系列屬性，是一個集多種功能于一身的“綜合體”。

既然具有投資屬性，那么資產價格的上漲勢必會增加房產所有者的身家財富，這便是房價波動帶來的“財富效應”。

事實上，自1998年樓市政策松動以來，隨著住房制度改革的日益深入與城鎮化的狂飆猛進，我國商品房時代正式開啟，房地產的“黃金十年”降臨；而2008年國際金融危機后，接二連三的政策利好再度將房地產帶入“白銀十年”。在此期間，無數人因房價的瘋漲而改變了財富地位——甭管是不是炒房，但凡在1998~2014年間購買了多套房的人，都收獲了極為可觀的財富，甚至實現了階層的躍遷。

財富增加，對于消費當然是正向刺激。例如，房產所有者可以通過出租或售賣房屋，抑或是將升值的住房抵押給機構來換取更多的流動性資金，從而增加自身的消費能力。考慮到住房流動性較差，財富增量往往難以短期內迅速變現，在沒見到“活錢”之前，“財富效應”的紅利并不能從根本上得到兌現?？杉幢闳绱?，房價的上漲依然會讓房產所有者對于家庭未來財富的持續增值充滿期待，即所謂的“財富幻覺”，同樣會讓有房的人消費熱情高漲，敢于花銷。

不過在現實生活中，大概只有投資多套房產的人才有資格享受這種財富效應帶來的紅利，那些只有一套剛性自住房或者沒有房產的人卻很可能與此無緣。

值得注意的是，這種“財富效應”雖然會利好房產所有者的消費擴大，但卻不利于那些沒有房產的人。原因在于，“財富效應”放大了有房者的身家財富，卻也導致無房者財富縮水，相當于財富的重新分配，不僅會讓更多的人成為“房奴”，還會顯著拉大居民收入差距。按照經濟學原理，高收入人群的日常消費水平已經基本得到滿足，邊際消費傾向會趨于減少，此時他們的財富雖然有大幅度增值，但體現在消費上的可能并不明顯；而中低收入群體的邊際消費傾向理應更強，但卻因為財富縮水而在花錢時瞻前顧后。

除了上述種種之外，上漲的房價還會帶動商品房銷售面積的快速增加，致使與商品房相關的商品銷售額增速上升，如家具、家用電器和建筑裝潢，這三類作為住房銷售后的衍生性消費需求，和房地產銷售增速存在明顯的正相關，但二者有2~6個月的滯后期，這正是購房后裝修的時間段（見圖1）。側面反映出，樓市的繁榮可以帶動周邊行業消費規模的擴大。

以上便是高房價對居民消費的影響機理，既有正向的，也有負向的。而最終房價上漲影響居民消費的效果如何，關鍵還是在于“擠出效應”和“財富效應”兩股力量的比較。