作者 | 張俊

長租公寓雷聲陣陣，行業老大自如也不好過了。

近日，多位租客向新浪科技表示，遭遇自如強制解約，甚至直接被管家趕出家門；無獨有偶，自如業主們也遇到了糟心事，自如以疫情影響房屋難以出租為由，要求業主大幅降租，否則就強制解約，甚至還要求業主賠償。

一年前，自如宣布其房源規模已突破100萬間，也是國內最大的長租公寓企業。但疫情之后，出租率下降，租金下行，行業老大也迎來了艱難時刻。

01?租客被驅趕 限期兩天搬家

王漫是深圳一家互聯網企業員工，出于自如在朋友中的口碑不錯，今年7月，她搬進了自如。

但如今還不到四個月，就讓她對自如的印象徹底改觀。剛剛入住時，自如房間的熱水器就出了問題，完全沒有熱水供應。“夏天還好，隨著天氣轉涼，冷水洗澡真的太艱難了”，她說，更生氣的是，向自如管家反饋之后也無人解決，最終是向官方客服投訴之后，熱水終于通了。

更讓她憤怒的還在后面。

今年10月底，她突然接到了自如管家的電話，稱自如已經與業主解約，業主著急回收和裝修房子。管家要求她盡快搬離，期限是兩天。

“管家的態度特別差，根本不是商量，而是直接通知我趕緊搬離。”王漫吐槽說，“有種沒有犯錯卻被趕出家門的感覺。我每年要向自如交2000多元的服務費，得到的卻是這種服務。”

王漫并沒有向管家妥協，在向官方客服投訴后，自如的業務經理前來協商，答應寬限時間搬家。但王漫注意到，根據她與自如簽訂的租房合同，如果自如一方違約，需要向租客賠付房租、搬家費和補償款，但自如業務經理稱只能賠付一個月房租，無法完全按照合同賠償。

王漫認為，自如強制與租客解約，不是業主要單方面收回房子那么簡單。“我身邊有很多朋友也遇到了強制解約的情況，聽說是自如之前高價從業主手中拿到了房子，但今年行情不好出租出去完全不賺錢，所以才主動與業主和租客解約了很多房子”。

北京租客穆玥與自如的合同已經持續兩年之久，兩室一廳中的客廳被自如打了隔斷，他一直居住在客廳隔斷間。今年5月，因為政策原因，他租住的隔斷房間被舉報，最終拆除。

隨后穆玥從隔斷間搬到了主臥，并且房租也沒有上漲。但今年10月，他也接到了來自自如管家的解約通知，理由同樣是房東解約，要收回房子。好在是自如給的搬離期限是一個月，并且賠償一個月租金。

一位自如管家解釋稱，近期頻繁的強制解約，背后根本原因是高收低租。假如自如前幾年以9000元的價格從業主手中拿房，但今年市場行情不好，租賃價格下降，同時出租率下降，自如在這個房子上獲得的出租收益可能只有7500元，完全是在虧錢。

“自如最近在清理不良資產，就是位置不好，或者是不賺錢的，一般都是與租客強制解約。”他說。

實際上，隔斷房、空置率高的房間成為重災區。由于各地陸續下發通知不準打隔斷，一旦原先的隔斷間被拆除，租客的房租又不能大幅上漲，那么自如就會在單個房屋的收益產生不平衡；另外，由于疫情對租賃需求的影響，如果房屋的某個房間長期空置無人居住，自如在整個房屋上的收益也會不平衡。

02?業主無奈：不降租就解約 還要賠償

不只是租客面臨強制解約，自如業主也遇到了同樣的狀況。

2018年，張學在北京購買了一套大開間，出于省事，他將房屋交給自如打理，簽訂了一年托管合同。2019年，合同到期，自如管家告訴他，可以再續簽三年，并且給他的租金每年可以遞增200元。

自己不用打理就可以將房屋出租，并且每年還可以增加房租，這對他本是好事。但今年9月，自如管家多次打電話告訴他，因為疫情，最近租賃市場行情不好，房子租不出去，要求他降租金。

“管家說因為疫情自如有點扛不住了，要把租金從每月4400元降到3900元”，張學說，雖然自己很不爽，但看了房屋合同后發現，如果是自如違約，需要向業主賠償兩個月房租，也就是8000多元。但如果是自己違約，就要賠償自如1萬多元的裝修費用。“如果我違約，算下來不僅拿不到賠償，甚至還要給自如貼錢。”

張學分析，如果不降租，自己最近還要在工作之余親自打理房間出租，時間成本太高。并且自己臨時出租出去的價格可能也不會比自如給的租金高出許多。

無奈之下，他不得不同意降租。通過與管家協商，房屋租金由4400元降至4000元，但是每年不再遞增。

“他們合同寫的太雞賊，自如違約責任不大，業主違約賠償很高。而且現在行情不好就讓業主降租，等行情好了，自如會主動找我們漲房租嗎？”張學表示，等三年的合同到期，他打算不再續簽。

相比張學的大開間，自如北京業主汪聞的兩室一廳損失更大。

他2019年5月與自如簽了兩年合同，今年10月自如管家告訴他，要求把租金從每月7000元降到6000元，給出的理由是受疫情影響，租客端的房租一直在下降，并且房屋空置率上升，自如不賺錢。

“不降我們也不知道怎么辦，畢竟我們處于弱勢。而且合同就兩年，到期后我不會再租給自如了。”他說。

此外，網絡上也有大量自如業主反饋被強制降租一事，自如客服則在微博上回應稱，部分業主對房租水平和價格走勢，與自如有不同的看法，短期內難以達成一致。但會堅持友好協商的原則，遵守合同約定的內容，解決這部分房屋面臨的問題。

03?長租公寓暴雷何時休？

一位鏈家內部人士透露，自如從今年9月開始就不再收房，陸續要求業主降租，驅趕房客，以清理不良資產。

實際上，今年初疫情爆發時，就對長租公寓行業沖擊巨大。

貝殼研究院此前發布的數據顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100萬間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業直接損失預計超過6億元。

長租公寓企業的商業模式是，先從業主手中收房，裝修之后再出租給租客，利潤主要來自租金差。但隨著前幾年資本的大舉進入，長租公寓行業成為風口，眾多新玩家入局。為了爭奪房源，擴大規模，很多企業抬高了從業主手中的收房價格。

而要維持現金流穩定，長租公寓企業又不得不將房源保持在一定的出租率水平，甚至不惜以高收低租的方式將房屋出租，以降低空置率。

在疫情的沖擊下，這種模式更是難以持續。租房需求下降，房屋出租率下降，但由于與業主簽訂的是長期合同，長租公寓企業的現金流面臨著嚴峻的考驗。

雖然目前國內疫情正在逐步得到控制，但租賃市場并沒有完全恢復。

以北京為例，根據我愛我家研究院發布的數據顯示，今年9月，北京住房租賃交易量、租金同步下滑，市場正向淡季過渡。

從租賃交易量上來看，受疫情影響，今年夏季高峰延遲到8月才出現，但市場的淡旺季走勢并沒有改變，8月交易量沖高之后，市場自9月開始下行；從租金來看，今年9月，在整租交易中，每平方米的平均成交租金為87.67元，環比下跌1.86%，同比下跌7.30%。價格水平明顯低于2019年，回到了2018年年初的水平，并創下2年來新低。

這或許也是近期長租公寓頻頻爆雷的原因所在。據貝殼研究院統計，僅8月、9月就連續有22家中小長租公寓企業陷入糾紛、資金鏈斷裂或倒閉，這些企業中超九成采用的是高收低租的經營模式。

在自如之前，行業頭部玩家青客公寓、蛋殼公寓都遭遇了生存困境。而作為擁有100萬房源的自如來說，這個規模第一既是光環，也是壓力。一旦經營不善，現金流緊張，風險也是致命性的。

房產分析師黃卉認為，長租公寓近期不斷出現的暴雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題：收房、裝修和運營的成本太高，商業模式的靈活性差，迫切需要精細化運營。在她看來，長租公寓企業理論上應當以出定收，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。

自如CEO熊林此前就曾公開表示：“不會急于IPO，長租行業已從創業期進入精耕期，更需要聚焦于用戶價值和社會價值。”

而在疫情影響和租房淡季到來的沖擊下，自如如何進一步深耕細作，平衡企業發展與用戶口碑，需要給出自己的答案。

本文來自微信公眾號“新浪科技”（ID:techsina），作者?張俊。