圖片來(lái)源@視覺(jué)中國(guó)

文 | 連線Insight，作者 | 劉璐明、鐘微，編輯 | 葉麗麗

陳嘉打開(kāi)手機(jī)電筒，在黑暗中摸索著找到自己合租的那間房門(mén)，這已經(jīng)是他被房東斷水?dāng)嚯姷牡诎颂臁?/p>

白天在公司里把充電寶的電充滿，上廁所到樓下的公共廁所，然后買(mǎi)一桶水在早上洗臉?biāo)⒀溃凹易兂闪艘粋€(gè)只能睡覺(jué)的地方。”即便如此他依然面臨著隨時(shí)被房東趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。

這背后是又一家長(zhǎng)租公寓小鷹找房傳出暴雷的消息，而陳嘉只是受到影響的其中一位租客。

10月12日，在小鷹找房位于深圳南山區(qū)的辦公室里，圍滿了業(yè)主和租客，據(jù)連線Insight拿到的現(xiàn)場(chǎng)視頻顯示，一位自稱費(fèi)姓的小鷹找房負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場(chǎng)維持秩序，指出公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，“遇到了點(diǎn)問(wèn)題，希望能給小鷹找房一點(diǎn)時(shí)間”，他承諾會(huì)解決問(wèn)題，但并未給出明確解決方案。

和此前大多數(shù)暴雷的長(zhǎng)租公寓一樣，房東沒(méi)有收到租金，而租客已經(jīng)把租金交給小鷹找房，小鷹找房拿不出錢(qián)給房東，而租客也面臨被房東趕出去的風(fēng)險(xiǎn)。

維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)，圖源受訪者

陳嘉最早發(fā)現(xiàn)情況不對(duì)，是在國(guó)慶期間的10月1號(hào)，房東發(fā)消息說(shuō)原本應(yīng)該在9月30號(hào)收到的房租并沒(méi)有收到，10月6號(hào)，陳嘉所在的合租房就被斷水?dāng)嚯娏恕?/p>

在此期間，陳嘉曾三次前往小鷹找房公司總部，但“每次都是踢皮球拖延，說(shuō)要等另外一個(gè)負(fù)責(zé)人。起初去總部維權(quán)的人并不是很多，后來(lái)開(kāi)始大規(guī)模爆發(fā)。”

據(jù)小鷹找房維權(quán)群內(nèi)的部分統(tǒng)計(jì)，目前涉及租客、業(yè)主共計(jì)上千人，涉及總金額或?qū)⑸蟽|元，群內(nèi)僅統(tǒng)計(jì)的50余名租客受害者的資金就達(dá)300多萬(wàn)元。由于租客大部分是一次性支付半年或一年租金，一次性繳納五六萬(wàn)元甚至十幾萬(wàn)元，而房東則是按季度或者按月收到房租。

陳嘉告訴連線Insight，他所知道的一位年齡稍大的租客有抑郁癥傾向，甚至有過(guò)跳樓的想法，“我們都在勸她，年輕人可能覺(jué)得吃虧了以后還有機(jī)會(huì)，但是對(duì)有些人來(lái)說(shuō)，這些錢(qián)對(duì)他們很重要，或者失去了這些錢(qián)，在深圳就沒(méi)有存在的意義了。”

今年，杭州、上海、合肥、廣州等地多家長(zhǎng)租公寓公司暴雷，和大部分暴雷的長(zhǎng)租公寓一樣，小鷹找房長(zhǎng)租也是“高收低租、長(zhǎng)租短付”的模式，快速籠絡(luò)資金，但是這一模式如同一顆定時(shí)炸彈，隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)租公寓曾經(jīng)作為風(fēng)口的存在，如今蒙上了一層陰影。

2011年5月，從自如友家正式上線運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓企業(yè)也逐漸發(fā)展起來(lái)。青客公寓、優(yōu)客逸家緊接著成立，到2014年末，行業(yè)內(nèi)具有一定知名度的長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)接近30家，據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，活躍的品牌超80個(gè)。

但近幾年頻繁發(fā)生的暴雷，則讓人不禁生疑，長(zhǎng)租公寓為何會(huì)成為一門(mén)危險(xiǎn)的生意，這次是小鷹找房，下一個(gè)，會(huì)是誰(shuí)？

租客：壓力太大，頭發(fā)開(kāi)始一撮撮地掉

在雪崩之前，并非沒(méi)有先兆。

如今回顧起從與小鷹找房工作人員溝通，到交費(fèi)、租房、暴雷的整個(gè)過(guò)程，陳嘉發(fā)現(xiàn)了多處疑點(diǎn)。

今年6月陳嘉大學(xué)畢業(yè)，在和朋友商定合租小區(qū)的時(shí)候，“當(dāng)時(shí)通過(guò)另一個(gè)在這個(gè)小區(qū)里租房的朋友介紹，感覺(jué)這個(gè)小區(qū)環(huán)境還不錯(cuò)，主要離上班的地方還近，所以就沒(méi)有考慮別的地方了”，陳嘉告訴連線Insight，為了避坑，當(dāng)時(shí)選擇了被很多人稱“中介更少”的豆瓣上找房子，但沒(méi)想到的是，還是沒(méi)有逃過(guò)被坑的命運(yùn)。

陳嘉在豆瓣上看到這處房源時(shí)，并沒(méi)有小鷹找房的標(biāo)識(shí)，直到最后簽合同之前才知道，這是小鷹找房旗下的房源，“但是簽約之前，這位小鷹的工作人員告訴我們，不能見(jiàn)房東，我們當(dāng)時(shí)有提出要跟房東直接簽，但是當(dāng)時(shí)小鷹找房說(shuō)房東人在香港，房子已經(jīng)全部委托給他們了，所以我們當(dāng)時(shí)只要到了房東跟小鷹找房的委托合同。”

陳嘉告訴連線Insight，在維權(quán)群里，他發(fā)現(xiàn)，小鷹找房的工作人員常以各種各樣的理由阻止房客去見(jiàn)房東。

小鷹管家與房客的對(duì)話截圖，圖源受訪者

但即便如此，小鷹找房還是吸引了不少租客和房東，最主要的原因是價(jià)格便宜。租客王玲玲告訴連線Insight，她在租房的時(shí)候感覺(jué)地段不錯(cuò)，租金也比較便宜，“因?yàn)橹苓叺姆吭炊际瞧甙饲Вo到我們是6000多。”

陳嘉提到，小鷹找房支付房租方式通常分三檔，他當(dāng)時(shí)租的房子，年付價(jià)格是6600元、半年付是7700元、月付是9240元。半年付、年付的價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)，但是月付的價(jià)格通常高于市場(chǎng)價(jià)，通過(guò)這種制度變相鼓勵(lì)租客一次性付更多錢(qián)。

“雖然年付的價(jià)格很心動(dòng)，但是覺(jué)得相比8000元的市場(chǎng)價(jià)，低得太離譜了，為了更保險(xiǎn)，我們選擇了半年付”，于是陳嘉和朋友一次性支付給了小鷹找房46200元租金和9240元押金，共計(jì)55440元。

據(jù)他介紹，房東每個(gè)月的租金收入是8800元，即便減去物業(yè)費(fèi)，也有8580元，高于該小區(qū)市場(chǎng)價(jià)。

當(dāng)時(shí)令陳嘉心動(dòng)的，還有小鷹找房承諾的服務(wù)，“租房第二天過(guò)來(lái)打掃衛(wèi)生、保證有衣柜”等等，但是租房之后發(fā)現(xiàn)，這些承諾不但并沒(méi)有兌現(xiàn)，且管家態(tài)度惡劣。

他提到，小鷹找房的管家離職頻繁，幾個(gè)月時(shí)間里，已經(jīng)換了三位，當(dāng)床墊損壞要求換床墊時(shí)，小鷹提供的是一個(gè)二手床墊，“一直過(guò)敏，最后發(fā)現(xiàn)床墊有蟲(chóng)不說(shuō)，還遭到管家的辱罵。”

床墊的問(wèn)題還沒(méi)有處理完，暴雷的消息就傳來(lái)了。“最近壓力太大了，上次洗頭的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)頭發(fā)開(kāi)始一撮撮地掉”陳嘉提到，國(guó)慶期間，陳嘉多次前往小鷹找房總部維權(quán)，但每次都只是登記信息，并沒(méi)有給出合理的解決方案。且在去小鷹找房總部維權(quán)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)小鷹找房還在招新人。

小鷹找房的招聘信息，圖源受訪者

另一位租客李翔發(fā)現(xiàn)的時(shí)間更早一些，在9月底的時(shí)候，他曾與其它的租客聊天時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)已經(jīng)是一次性交8.5個(gè)月送3.5個(gè)月，“我當(dāng)時(shí)就預(yù)感肯定要暴雷了，但遺憾的是，我去的時(shí)候小鷹找房已經(jīng)不退款了。”

浙江澤鼎律師事務(wù)所夏瑾言律師告訴連線Insight，出現(xiàn)暴雷的長(zhǎng)租公寓的明顯特征一般都是，高收低租：支付給房東的租金高于其向承租人收取的租金，以及長(zhǎng)收短付：一次性向承租人收取較長(zhǎng)期限（如按年付）的租金，但是卻按較短周期（如按月付）向房東支付租金。

這也是小鷹找房快速建立客戶關(guān)系、籠絡(luò)資金的法寶。

“小鷹找房每個(gè)月需要給我4410元租金，但租客那邊只需要出3153元，”業(yè)主張瑩提到，這一差價(jià)遠(yuǎn)高于其他長(zhǎng)租公寓公司。

在收房階段，小鷹找房給她的印象非常好，服務(wù)非常熱情，銷售人員幾乎是隨叫隨到，但簽訂合約之后，從第一個(gè)月開(kāi)始，幾乎每個(gè)月的房租都不能準(zhǔn)時(shí)打款。

讓她感覺(jué)不對(duì)勁的是，是8月份小鷹找房的管家跟她聯(lián)系，說(shuō)他們的工資也沒(méi)有準(zhǔn)時(shí)發(fā)放，直到9月底，管家說(shuō)，小鷹找房已經(jīng)發(fā)不出來(lái)工資了。

當(dāng)所有的危險(xiǎn)因素串聯(lián)在一起，暴雷便發(fā)生了。但在此情況下，租客和房東有可能要回租金嗎？

夏瑾言律師告訴連線Insight，在長(zhǎng)租公寓暴雷時(shí)，房東和承租人都是受害人。如果長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)方還存續(xù)并經(jīng)營(yíng)的，房東、承租人可以通過(guò)司法訴訟向該經(jīng)營(yíng)方主張違約責(zé)任。這種情況下，如果經(jīng)營(yíng)方還有資產(chǎn)的，房東或承租人的損失可以得到賠償。

但他還提到“如果長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)方跑路了，那么該經(jīng)營(yíng)方有可能涉嫌刑事犯罪，房東、承租人等應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。這種情況下，房東、承租人的損失能否獲得賠償，只能依靠公安機(jī)關(guān)追贓以及刑事判決后法院執(zhí)行了。”

圈錢(qián)or資金鏈斷裂？

暴雷，或許只是時(shí)間問(wèn)題。

和許多長(zhǎng)租公寓一樣，小鷹找房采取了“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，這是一種不可持續(xù)的模式，低價(jià)出租，無(wú)法覆蓋運(yùn)營(yíng)成本，而小鷹找房從租客那里預(yù)支了大量租房款，并以此繼續(xù)擴(kuò)張，虧損和“暴雷”不可避免。

許多租客和業(yè)主簽約前調(diào)查時(shí)，幾乎沒(méi)有對(duì)小鷹找房產(chǎn)生懷疑。因?yàn)樾→椪曳考瓷钲谛→椃课葑赓U有限公司，是一家2019年9月底成立的新公司，其法定代表人為趙津研（趙金燕），現(xiàn)僅有一起房屋租賃合同糾紛，這讓租客和業(yè)主增添了許多信任感。

但這家公司從2020年開(kāi)始在各地陸續(xù)“暴雷”，也許不僅僅是資金鏈斷裂，也有借長(zhǎng)租公寓模式圈錢(qián)的嫌疑。

9月1日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示，公示了已被相關(guān)管理部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注及約談的企業(yè)名單。

其中小鷹租房（廣州小鷹不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)有限公司）、城城找房以及三彩不動(dòng)產(chǎn)在列。

查詢天眼查可發(fā)現(xiàn)，此前已有小鷹不動(dòng)產(chǎn)管理（深圳）有限公司、陜西小鷹不動(dòng)產(chǎn)管理有限公司、小鷹不動(dòng)產(chǎn)管理（深圳）有限公司寶安店三家進(jìn)行了注銷，這些公司的法定代表人雖不是趙津研，但也都是小鷹租賃的高管。

小鷹找房開(kāi)始延遲打款時(shí)間時(shí)，很多房東有所警覺(jué)，陳芳對(duì)管家提出質(zhì)疑，對(duì)方卻告訴她，現(xiàn)在小鷹找房正在準(zhǔn)備上市，公司上個(gè)月底開(kāi)了12個(gè)城市，帶走了將近3000萬(wàn)，當(dāng)時(shí)她暫且選擇了相信。

陳芳與管家的聊天截圖，圖源受訪者

不過(guò)，如今看來(lái)，要上市的并非小鷹找房，而是廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)點(diǎn)名提到的三彩家，它與小鷹找房關(guān)系密切。

租客王玲玲提到，當(dāng)時(shí)簽約及繳納租金、押金都是在一個(gè)叫做“三彩家”的APP上進(jìn)行，APP上顯示的收款人則是三彩家有限公司。

三彩家是一家生活服務(wù)行業(yè)全場(chǎng)景SaaS服務(wù)商，為小鷹找房提供了系統(tǒng)服務(wù)，三彩集團(tuán)又有三彩租房業(yè)務(wù)、三彩家裝和三彩物業(yè)三個(gè)主要業(yè)務(wù)。

同時(shí)，這家公司已經(jīng)在9月4日向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)遞交上市材料，預(yù)計(jì)募資不超過(guò)3000萬(wàn)美元，也許即將成為國(guó)內(nèi)生活服務(wù)產(chǎn)品SaaS赴美上市第一股。

城城找房很可能是三彩家此前經(jīng)營(yíng)的租房業(yè)務(wù)，其曾用名為三彩家房屋租賃有限公司，歷史法人為三彩家法人代表文寧，另有幾名公司股東與三彩家重合。

小鷹找房表面上僅僅與三彩家有系統(tǒng)服務(wù)方面的來(lái)往，但背后勢(shì)力已經(jīng)盤(pán)根錯(cuò)節(jié)。

小鷹找房與三彩家沒(méi)有直接投融資關(guān)系，但三彩家監(jiān)事白東燕持股比例超100%的西安三彩酒店管理有限公司，曾進(jìn)行過(guò)一次高管人事變更，根據(jù)天眼查顯示，即為小鷹找房法定代表人趙津妍（趙金艷）。

一名租客告訴連線Insight，據(jù)小鷹離職員工爆料，深圳小鷹公司負(fù)責(zé)人費(fèi)欣圣和三彩家副總裁暨首席技術(shù)官費(fèi)欣偉是親兄弟。此前有小鷹找房前員工張靜向《鳳凰WEEKLY財(cái)經(jīng)》表示，費(fèi)欣圣為小鷹找房深圳董事長(zhǎng)。

無(wú)論是城城找房，還是小鷹找房，都更像是三彩家手中的棋子，通過(guò)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)為三彩家擴(kuò)張SaaS業(yè)務(wù)，如果被證實(shí)有利益輸送，它們還可能為三彩家的發(fā)展和擴(kuò)張?zhí)峁┈F(xiàn)金流。

三彩家官網(wǎng)

也許是為了切斷小鷹找房與三彩家之間的聯(lián)系，有租客提到，今年6月之后簽約的租客，合同上的甲方、收款賬號(hào)都變成深圳小鷹房屋租賃有限公司，即小鷹找房。

“10月13日，我發(fā)現(xiàn)小鷹找房出問(wèn)題之后，馬上登錄“三彩家”APP查看，但APP上顯示合同和繳納租金、押金的功能都沒(méi)有了。這些內(nèi)容移到了小鷹找房的公眾號(hào)上。”租客王玲玲提到。

當(dāng)時(shí)她很害怕，覺(jué)得小鷹找房這家公司馬上就會(huì)跑路了。

夏瑾言律師告訴連線Insight，房東和承租人可以通過(guò)下列原則來(lái)避雷：

選擇經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、具備實(shí)力、口碑較好的機(jī)構(gòu)，房東和承租人可以查詢機(jī)構(gòu)的工商信息、社會(huì)評(píng)價(jià)等以了解企業(yè)概況；

對(duì)于租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房源，要提高警惕；

仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容，拒絕不合理的約定，勿信口頭承諾。

如今小鷹找房深圳總部每天都有新的維權(quán)者加入，但維權(quán)者與小鷹找房方面協(xié)商，也可以通過(guò)法律方式維護(hù)自己的權(quán)益。

長(zhǎng)租公寓，一門(mén)危險(xiǎn)的生意？

長(zhǎng)租公寓行業(yè)自誕生到爆發(fā)經(jīng)歷了近十年，如今卻因?yàn)樨?fù)面消息被置于風(fēng)口浪尖，甚至被質(zhì)疑其模式無(wú)法成立。

長(zhǎng)租公寓從2018年開(kāi)始出現(xiàn)“暴雷”，其中不乏寓見(jiàn)、蛋殼、青客等知名公寓品牌，但“暴雷潮”有愈演愈烈的趨勢(shì)，2020年多家長(zhǎng)租公寓資金鏈斷裂，據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，僅在8月，就有15家長(zhǎng)租公寓倒閉。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)也誕生了上市玩家。2019年底，青客公寓上市。2020年1月，蛋殼公寓上市。無(wú)疑讓行業(yè)充滿信心。

但頭部玩家的上市也揭開(kāi)了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的“遮羞布”。

青客公寓長(zhǎng)期以來(lái)一直處于虧損狀態(tài)，2017財(cái)年至2019財(cái)年已經(jīng)連續(xù)3年凈虧損，分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。

9月30日，青客公寓發(fā)布截至3月31日的2020財(cái)年上半年未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，歸屬于公司的凈虧損為人民幣4.168億元，相較于去年同期增加1.153億元。

蛋殼的虧損較之青客則更為嚴(yán)重，蛋殼公寓披露的2020年一季報(bào)顯示，公司凈虧損為12.34億元，去年同期為8.16億元，虧損增幅較大。

二房東的生意在中國(guó)租賃行業(yè)十分常見(jiàn)，但為什么長(zhǎng)租公寓模式跑不通？

長(zhǎng)租公寓模式其實(shí)可以自圓其說(shuō)：企業(yè)從房東手上租下房源，將房屋重新裝修，再轉(zhuǎn)租給消費(fèi)者，并提供檢修電器等附加服務(wù)。通過(guò)賺取收房和出租之間的差價(jià)和服務(wù)費(fèi)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)有盈利的可能。

在此模式下，企業(yè)將規(guī)模擴(kuò)張到一定程度，便能形成規(guī)模效應(yīng)、均攤成本、實(shí)現(xiàn)盈利。

不過(guò)，長(zhǎng)租公寓難盈利，主要是“高出低進(jìn)”模式導(dǎo)致，包括小鷹找房在內(nèi)的絕大多數(shù)“暴雷”的公寓品牌，都是使用了這一模式。

當(dāng)企業(yè)為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額時(shí)，常常拿出真金白銀補(bǔ)貼，通過(guò)下調(diào)房租而提高入住率。另外，啟用“租金貸”，也是企業(yè)為了提前拿到擴(kuò)張資金、并保證入住率的方式。“租金貸”讓租客和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，租客再向金融機(jī)構(gòu)按月償還租房貸款。

一旦長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)資金鏈斷裂，身陷其中的業(yè)主和租客便會(huì)遭遇巨額財(cái)產(chǎn)損失。

業(yè)主收不到租房款，便會(huì)提出收房，甚至以強(qiáng)制的手段，而租客往往交了1到2年的租金，不僅沒(méi)有收到長(zhǎng)租公寓退回的租金，還要被提前趕出住所。

“暴雷”的長(zhǎng)租公寓往往以資金鏈斷裂為由，推遲賠付時(shí)間。本是應(yīng)該由長(zhǎng)租公寓企業(yè)承擔(dān)的賠付責(zé)任，轉(zhuǎn)化為租客和房東之間的矛盾。

長(zhǎng)租公寓模式飽受質(zhì)疑，更因?yàn)椴簧倨髽I(yè)有借此圈錢(qián)的嫌疑。

對(duì)這些企業(yè)而言，租客的租金可以在平臺(tái)上形成資金盤(pán)，之后順其自然因?yàn)閿U(kuò)張而“暴雷”。一家公司和品牌如果“暴雷”，便轉(zhuǎn)移陣地，做同樣的生意。

此前出現(xiàn)資金鏈斷裂的適享科技，其前身是巢客、巢客遇家，并與寓意公寓關(guān)系密切。

其中還有另一層逃脫法律懲戒的套路。據(jù)1℃記者調(diào)查，他們甚至可能通過(guò)雇傭大批農(nóng)村年輕人進(jìn)入公司擔(dān)任股東、法人以及高管等，充當(dāng)“白手套”。

長(zhǎng)租公寓之所以在2018年左右爆發(fā)，是因?yàn)樾袠I(yè)經(jīng)歷多年發(fā)展后有了政策加持，但這也讓行業(yè)的泡沫以前所未有的速度誕生和破滅。

這門(mén)生意本是為了解決租房難問(wèn)題、給年輕人一種有品質(zhì)的居住環(huán)境，最終卻讓租客和業(yè)主遭受巨額損失，不得不走上維權(quán)之路。

小鷹找房的暴雷，只是長(zhǎng)租公寓行業(yè)困境的冰山一角，但等到泡沫被完全吹破，行業(yè)將會(huì)走向更光明的未來(lái)。

?（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中陳嘉、王玲玲、陳芳、李翔為化名。）

更多精彩內(nèi)容，關(guān)注鈦媒體微信號(hào)（ID：taimeiti），或者下載鈦媒體App