圖片來源@視覺中國

文 | BT財經(jīng)

共享辦公鼻祖WeWork在中國的經(jīng)營一直不理想，今年的疫情讓其財務(wù)更加困難。日前傳來消息，WeWork母公司W(wǎng)e Company已經(jīng)賣出了中國分公司的多數(shù)股權(quán)，放棄運營控制權(quán)，WeWork中國徹底成為一家本土運營公司。

中國業(yè)務(wù)改為特許經(jīng)營

根據(jù)最新消息，為了繼續(xù)削減開支收縮業(yè)務(wù)規(guī)模，WeWork已經(jīng)將其中國業(yè)務(wù)的多數(shù)股權(quán)以2億美元出售給了老股東摯信資本（Trustbridge Partners），只保留少數(shù)股權(quán)和一個董事會席位，繼續(xù)許可WeWork品牌和服務(wù)的使用并收取年度服務(wù)費。

摯信資本則成為WeWork中國的控股股東，同時管理團隊做相應調(diào)整，摯信資本的運營合伙人、原美團點評高級副總裁姜躍平出任WeWork中國的代理CEO。

“新一輪融資將助力WeWork中國繼續(xù)支持本地創(chuàng)業(yè)型企業(yè)、中型企業(yè)以及大公司的持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)更高的成本效益，并確保員工更高的滿意度......此次新投資也標志著WeWork中國實現(xiàn)全面本土化運營，更高效、更扎實、更貼近中國市場需求，持續(xù)為WeWork中國會員打造卓越的社區(qū)體驗，以全球品牌優(yōu)勢及戰(zhàn)略資源，鞏固其中國靈活辦公行業(yè)。”WeWork官方如此表示。

但有分析認為，此次交易實際上相當于特許經(jīng)營模式，WeWork中國只是掛名品牌，與美國母公司關(guān)聯(lián)已經(jīng)不大。

WeWork是2016年進入中國的，并在2017年獲得來自弘毅投資和軟銀集團的5億美元融資，2018年7月公司再次從軟銀、淡馬錫、摯信資本和弘毅投資等機構(gòu)那里融資5億美元，估值達到50億美元。截止2019年6月底，WeWork擁有WeWork中國59%的股份，其余由軟銀、弘毅投資和摯信資本等其他投資者持有。

2020年1月，《華爾街日報》爆料稱，WeWork欲出售其在中國業(yè)務(wù)的多數(shù)股權(quán)，并已經(jīng)接洽了摯信資本、淡馬錫等老股東。現(xiàn)在交易終于達成，摯信資本如愿以償執(zhí)掌WeWork中國，WeWork則淪落為了小股東。

而籌劃這筆交易時，WeWork對中國分公司的估值只有10億美元，意味著不到一年半時間，WeWork中國的估值跌去了80%。現(xiàn)在摯信資本用2億美元就獲得超半數(shù)股權(quán)，顯示W(wǎng)eWork中國的估值或許早已不足10億美元。

導致WeWork中國估值大幅走低的一個重要原因，是營運辦公室進駐率的低落以及由此導致的虧損。

自2016年在上海開設(shè)首個辦公社區(qū)以來，WeWork目前在國內(nèi)12個城市擁有100多個社區(qū)，為超過65000名會員提供辦公解決方案。

但WeWork的辦公桌空置率一直比較高。據(jù)英國《金融時報》去年10月的調(diào)查數(shù)據(jù)，在深圳和西安，WeWork空置率高達65%和78.5%，上海也接近35.7%，而要想達到收支平衡，WeWork至少需要保持65%的平均入住率。

這導致WeWork中國的財務(wù)表現(xiàn)很不理想。2018年全年WeWork中國的營業(yè)收入為730萬美元，2019年雖然業(yè)績繼續(xù)增長，上半年的營收就達到2018年全年水平，但同期WeWork全球營收為15.4億美元，中國市場的占比少得可憐，只有4%。

估值暴跌400億美元

WeWork中國的窘境，更大程度上源于母公司的糟糕表現(xiàn)。

自2010年成立至今，外界對WeWork的共享辦公室模式一直有爭議，很多人質(zhì)疑這家公司到底是新興成長公司，抑或只是一家地產(chǎn)服務(wù)公司、“二房東”而已。

盡管質(zhì)疑聲不斷，WeWork成立后在全球多個城市購買和租賃優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)，營收增長迅速。2016年公司收入4.36億美元，2017年8.86億美元，2018年18.21億美元，2019上半年就達到了15.35億美元，增長率幾乎保持在100%之上。到2019年8月，WeWork的估值一度高達470億美元，成為全球最大的獨角獸企業(yè)，并在全球29個國家擁有528個運營場地、52萬企業(yè)會員。

不過，在現(xiàn)有的模式下，WeWork始終無法解決盈利這個最核心問題，一直靠軟銀先后100多億美元的輸血才支撐下來。

2016-2018年，公司分別凈虧損4.30億美金、9.33億美金和19.27億美金，到2018年末，總負債達到220億美元，還有13.42億的長期債務(wù)。

為了改變不賺錢的尷尬局面，WeWork曾提出開辟“第二增長曲線”，設(shè)立了新業(yè)務(wù)Welive（提供小型公寓、健身房和配套休閑空間）和WeGrow（低齡兒童學校，接收三到九歲的兒童），但規(guī)模極其有限，公司仍然不改“房地產(chǎn)二房東”的角色。

2019年下半年，WeWork開始遭受一連串打擊，不僅創(chuàng)始人兼CEO亞當·諾伊曼(Adam Neumann)爆出吸食大麻、生活作風奢靡的丑聞，市場對公司的估值更是一路暴跌，從470億美金開始，跌到250億美金、170億美金，最后在10月不得不撤回IPO招股書。

IPO失敗后，WeWork估值進一步銳減至78億美元。隨后諾伊曼辭去董事長職位，公司展開一系列自救計劃，包括裁員、削減成本，退出核心市場美國之外的諸多地區(qū)，停止許多寫字樓租賃計劃，并在印度等市場嘗試特許經(jīng)營的新模式。

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2020年疫情大流行后，共享辦公成為潛在的危險活動，更多人選擇居家辦公，Wework再遭打擊。公司最大股東軟銀曾宣布將為Wework提供50億美元新融資和30億美元要約收購的救援計劃，但4月份軟銀又單方面撤回了救援計劃，“割肉止損”。諾伊曼一怒對軟銀提起了訴訟，指控它破壞股權(quán)回購協(xié)議，與孫正義反目。

2020年5月份，軟銀發(fā)布消息稱，WeWork估值在2020年3月份已跌至29億美元，相較于巔峰時期的470億美元縮水了九成以上，泡沫完全破滅，WeWork也開始尋求戰(zhàn)略收縮，放棄以往的快速增長方式。

PE接盤后的挑戰(zhàn)

這次摯信資本入主WeWork中國帶來的新一輪投資，預計可以緩解此前的經(jīng)營壓力，并為其后續(xù)發(fā)展輸送資金。

不過人們也注意到，此前國內(nèi)的PE投資大部分是以少數(shù)股權(quán)投資為主，只有少數(shù)PE機構(gòu)會涉及控股型投資，因為控股型投資對機構(gòu)的資源整合能力及投后運營能力有著更高的要求。

實際上，摯信資本在2011年就曾投資過一家聯(lián)合辦公企業(yè)——創(chuàng)富港，并讓它在2016年4成功掛牌新三板。

雖然創(chuàng)富港實施與WeWork類似的“二房東”戰(zhàn)略，但經(jīng)營相對謹慎，而且實現(xiàn)了盈利，與WeWork中國持續(xù)虧損有很大不同。因此，外界猜測摯信資本未來可能會用創(chuàng)富港的經(jīng)營理念來“改造”WeWork中國，盡快實現(xiàn)企業(yè)盈利。

此次摯信資本在入主的同時立刻宣布新任代理CEO，調(diào)整WeWork中國管理曾，推動本土化經(jīng)營的意圖十分明顯。

出任WeWork中國代理CEO的姜躍平也表示，此次控股WeWork中國，標志著公司全面實現(xiàn)決策和管理本土化、產(chǎn)品和業(yè)務(wù)本土化、運營和效率本土化，從一家跨國企業(yè)的中國子公司正式成為兼具全球品牌優(yōu)勢及戰(zhàn)略資源的中國企業(yè)。

但聯(lián)合辦公市場的變革創(chuàng)新絕非易事，想盈利更是有難度，無論是WeWork還是其他相關(guān)企業(yè)如優(yōu)客工場、納什空間、夢想加等等，無一例外都面臨同樣的難題。

未來，摯信資本能否帶領(lǐng)WeWork中國實現(xiàn)質(zhì)變，現(xiàn)在還很難下結(jié)論，一切要看摯信資本如何表現(xiàn)了。

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