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眉山天府新區視高發展

IT小喇叭 2020-10-02 23:02 搶發第一評

天府新區新區發展歷程：

2012年2月，國家發改委明確天府新區新區是中國西部地區重點的城市新區；

2014年10月國務院正式批復設立天府新區新區；

2016年成都市政府明確提出“東進，南拓，西控，北改，中優”的城市發展策略。其中“南拓”就是高標準、高質量建設天府新區新區和國家自主創新示范區，是成都新經濟的頂梁柱。

其實，天府新區新區是中央親自打造的占地面積為1578平方公里（其中住宅用地僅僅占18.5%，即292平方千米）的新成都，分為直管區和協管區，直管區占地面積是570多平方公里。一個新城市崛起是由很多區塊共同建成的，天府新區新區由直管區和協管區組成，直管區是天府新區中心，協管區是由雙流的東升街道、西航港街道、華陽街道、黃甲街道、公興街道、太平鎮、勝利鎮、黃龍溪鎮、永興街道和藉田街道等12個鎮；新津包括：金華鎮、浦新鎮；龍泉驛包括：龍泉街道、大面街道、柏合鎮、茶店鎮、山泉鎮；眉山包括：彭山區的青龍鎮、仁壽縣的視高鎮；簡陽包括：老君井鄉、五指鄉、武廟鄉。目前天府新區新區正在修建天府新區一環----環天府新區快速大道，預計2020年年底通車。

? ? ? ?眉山天府新區視高分析

成都目前逐漸開啟走向世界級城市的道路，大力發展城市交通能級，舉辦世界級運動會2021年大運會以及世乒賽，2025年世運會，這些賽事在成都舉行的話無論對基礎建設、城市面貌、城市能級的推動都會帶來很大的利好。

天府新區的發展倍受國家領導的重視：

習大大，李克強也是多次來成都多次去到天府新區。

所以就像我給你看的，成都規劃館里面展示的規劃走向，就是一城雙中心（1.天府廣場，2.天府新區天府中心這個位置），它的一個總體規劃我就不必過多為你贅述了。

（介紹視高）整個天府新區視高板塊位于天府新區大道中軸兩側，定位為天府新區新區南部特色優勢產業功能區的先行區域，帶有高端制造和新一代電子信息產業作為天府新區新區經濟多點支撐。這里是唯一一個可以承接天府新區新區高精尖人才外溢的宜居版塊。

天府新區視高由三大板塊組成，分別是天府新區大學城板塊，視高工業區、天府新區文創休閑公園板塊。

天府新區大道以西為視高產業園區，其中又以天府新區大學城板塊起步最早，發展成型最快，也是整個天府新區視高片區最早兌現政策。區域發展和人口紅利的板塊，也是周圍所有配套最為成熟的板塊，隨著區域的發展和高校的建設，將會為大學城導入數十萬高等教育的師生人口，形成一個充滿活力和巨大消費力的區域，良好的學府人文氛圍、已經醇熟的配套，已經成為天府新區視高最為宜居、宜商的板塊。而翰林天府新區項目就位于天府新區大學城核心區以內。（看其他樓盤，就不用介紹下劃線的句子），現建設：

天府新區新區紫光IC國際城：是天府新區新區成都管委會與紫光集團簽約紫光IC國際城項目，項目總投資超過2000億元。紫光集團是目前全世界做激光最好企業，同時天府新區新區紫光IC國際城也是紫光集團在芯片制造領域的三大布局之一，也是中國集成電路崛起的關鍵戰役之一?，F幾十個塔吊同時在運作修建。

大學城——九所高校集中建立，近10萬師生人數，促進城市經濟發展及城市建設。

樂高樂園——全球第二大主題公園，每年為四川吸引無數海內外游客接收旅客人次2000萬以上，視高將成為另外一張名片走出國門。

地產開發商拿地——保利、萬科、中海等大開發不斷在視高拿地，發展速快與發展前景驚人。

軌道交通——成都地鐵1號線延長線R1輕軌經視高，到黑龍灘，出行更便捷。

成都嘉祥外國語入駐——總投資約20個億，本科升學率98%以上高質量、高標準打造視高教育教育系統。

加州智慧城——項目位于眉山天府新區新區視高鎮，加州智慧城將依托魅力生活區、產業創新區、小鎮中心區和生態休閑區四大功能板塊共同實現產城融合發展，總投資100億元。

中日康養城——項目位于眉山天府新區新區視高鎮，建設內容包括國際醫療、康養、生物干細胞科研產業、干細胞新藥研發孵化基地、總部基地、文博館群落、購物中心、酒店、產業配套，總建筑面積約330萬平米，總投資100億元。

遠成天府新區（國際）智慧物流城——建設內容包括普通倉庫、物流研發樓、冷庫、車源中心、分撥中心、信息中心、配套服務物業；產業配套商??；分揀設施、設施；倉庫、物流軟件開發等，總建筑面約90萬平米，總投資60億元。

四川鉑智薈創新引擎國際社區——占地面積370畝，主要建設研究開發平臺、創新產品孵化基地、專利分析與交易平臺、院士及國際高端學者工作站等，總投資40億元。

香港新華集團川港合作園——占地10000畝，預計8年打造完畢，建設內容包括川港經濟帶合作示范中心、國際奧林匹克學院、川港智慧創新城、川港金融合作先行先試示范區、臨港自貿區國際貿易示范基地、川港國際醫養健康城、國際文創博覽中心等，總投資966億元，2020年5月項目正式啟動，目前交誠意金鎖定房源。

走到鹿溪智谷：國家實驗室，國家制造創新中心。

鹿溪河：（又名鹿溪水、蘆溪河）為天然山溪河流，屬都江堰水系府河左岸支流，流經龍泉驛區、天府新區新區及雙流區，干流經區內白沙、興隆、煎茶、籍田、黃龍溪五個街辦，河流至黃龍溪鎮匯入府河。鹿溪河干流全長77.92 公里，全流域面積675平方公里，在我縣境內長54.65公里，我縣境內起源點到興隆湖位置總長約24公里，該段集雨面積316 平方公里。要是這里修建別墅，肯定受人青睞。

文創城（見天府文創城的指示牌介紹）：根據規劃，天府文創城總規劃面積約60平方公里（含25平方公里建設用地），依托天府新區南部高差30-50米淺丘地帶，未來將呈現立體公園城市風貌。北側距成都第二繞城高速1公里，南側為規劃的彭三快速旅游環線，東側為龍泉山城市森林公園旅游環線，西側為益州大道。以數字文創、文博旅游、時尚藝術、影視傳媒、創意設計、田園文創等文創產業為主導，以主題旅游為特色，規劃5個文創組團、3個主題旅游組團、3個綜合配套組團，核心景區雁棲湖生態濕地6.7平方公里帶狀生態綠心，其中水面3700畝，湖岸線33公里。由中國和意大利兩個國家共同開發的，是西部最大的文創影都，似浙江的橫店，拍電影的地方，未來這里是西南地區的演藝基地。一年會出200部左右電影。

1.人口

目前天府新區落戶世界500強企業，超過280家；同時2019年GDP已經突破3000億人民幣；2020年區域長住人口350萬人，目前成都人口（包含郊縣）一共是1956萬人，目前天府新區暫六分之一，到2030年成都人口預計是在2400萬，預計天府新區常住人口650萬人，一個區占到了13個區，還有其他郊縣人數總和的1/4；現在本科生入戶，工作或居住都傾向于天府新區，故而人口的持續攀升，將會有大量的需求-有人口未來才會有物業的增值。

2.供需

2020年7月2號，同一天的土拍價，對比；邦泰地產拍的新都物流園那邊的地（北門，遠郊），樓面價2310元，60多畝；同時看一下南門宜豐新城天府大道旁這邊，土拍樓面價達到了27000元，20多畝，同樣是遠郊，在繞城以外，但是樓面價幾乎相差10倍，面粉價格決定面包價格，而價格又決定了圈層的定位，也足以見證南北差異度，和南門的優質度。

三年來三個圈層的一個土地的成交情況：

三年來天府新區無論土地的拍賣和物業的銷售情況來講供銷都是兩旺，

今年天府新區和高新區的土拍價最高已經達到了2萬多和1.7多（目前近郊最火地塊東門十陵板塊最近拍出最高地價也就15950），所以天府新區在近郊里面也算是一個樓王的的板塊，你也知道2015年價格是低于主城的，同時銷量也是近郊里面最低的，現在我們了解到2020年的情況，價格遠高于近郊，銷量在近郊里面最高（從五年的一個周期期府新區的發展相當快的，從滯銷到熱銷，從郊區轉變為未來的中心區域）

小結：天府新區房價門坎高，限購，需求大。

剛需樓盤少-那剛需的人群怎么辦，那肯定考慮周邊三圈層的區域。

3.視高、新津、彭山的對比：

然后你之前提到的新津（位于西南方向），眉山天府新區視高（位于正南方向），據我實地帶過幾組客戶并且考察新津的客群主要以本地改善客戶為主，少部分剛需客群，但是它整體城市的舊改比較多，城市的界面也比較老舊，目前主要發展的就是團結島板塊（目前是有四個盤花嶼島、恒大、花樣年、江山多嬌這四個盤，均價在9500上下的一個均價（精裝修），目前的主推面積是110-130，基本上屬于稍微偏改善一點；但是它整體的產業是以智能制造園為主；（本地改善）

我那天為你推薦的彭山這邊，主要就是五個開發商，恒大，融創江口，濱江、腹地天府灣以及華僑城這五個開發商（基本每個盤都是幾千上萬畝的大盤，綜合戶型面積是在70-140平米，均價，9200元左右，主要客群屬于投資，部分改善養老），它主要發展的是文旅，周期的話差不多10年，整體呈現度稍微要差一些，所以價格也稍微便宜一些，據數據統計60%的客群都是投資；

下面就是你目前感興趣的天府視高，它的定位是天府公園城市，而且它主推的我面積也是65個平方起，首付門坎最低的6萬起，它現在的一個主要客群就是目前沒有資格，錢少的剛需客戶，認可它未來發展的投資客戶；目前該區域配套的呈現度相對來說是比較好的，而且也是在不斷的完善中（我預估一個周期大概還是五年左右），它的一個產業的話是多元化的，主要還是以高精尖的技術研發產業為主，高端辦公區寫字樓大廈。視高未來的話是有10萬的就業崗位，而且加上天府新區的人口每年近10萬的人口流入。

現在交通除了咱們的天府大道、益州大道南延線（2022年2月竣工通車，雙向八車道，它與天府大道并行，路過視高鎮），還有就是環天府新區快速通道（今天年底通車），串聯了整個天府新區的經濟脈絡，而且視高就處于天府大道和快速通道交界的位置，從這條路過去不論到雙流機場還是到簡陽國際機場都是35公里左右，所以未來無論是東南方向還是西南方向的三圈層人群，要去到天府新區都要經過視高，所以視高處于一個交叉點的位置未來發展都會有很大的優勢哈。

然后我這邊表示一下成都人群的購買能力：

近郊和主城區的均數據：

主城區目前是總價270萬，80萬的首付，月供基本上是在1.2萬-1.8萬之間。

近郊目前是170萬，51萬起的首付，月供基本上是在6千-8千

遠郊的總價90萬，首付門檻是在30萬左右，月供的話是在3千-5千

而視高：門檻也就是21萬起，如果按開發商的分期首付政策的話是有，6萬起的。

視高的客群：資金不足的客戶，天府新區工作但沒有資格的客戶，認可這個區域的投資客，認可視高的環境和配套的客戶，買視高未來市場的客戶，這部分客群都是我們之前成交的客戶的數據分析。

為什么買視高（5年以后有沒有人來接手）：

1.買得起：

主城目前套均131平米，近郊目前套均125平，遠郊大概在111平，成都個圈層各時間段都是在持續增長的，所以基本都是以改善為主（面積大，總價高）；目前視高面積段從最小的65-200多的都有，產品非常豐富，首付21萬起，部分開發商首付分期兩年，6-7萬可以入住眉山天府新區（交房前兩個月還清首付，首付10%，年息5%），主城區贈送不能超15%，而視高板塊贈送最高可以達到20%，不需要戶口、資格，支持貸款30年，支持公積金貸款，所以客戶都是買的起的。

2.住的好不好？

交通：除了各個大道，還有軌道交通S5號線，開通在即，預計年底開通，到達科學城城8分鐘左右。

環境：700畝的寨子山，14000畝的南天府濕地公園，1000畝的帽頂山，川西第一海黑龍灘（湖面面積23.6平方公里，72個島嶼），周邊千畝的柴桑河

商業：通過圖片未來的繁華是不亞于天府1到5街的，其中有5萬方的濱江商業綜合體，12萬萬方的風情商業街，天府中心城C時代這邊還有50萬方的商業綜合體，整體來說購物還是很方便的，并且這么大規模的居住區基礎生活商業配套肯定會逐漸呈現出來的。

學校：嘉祥外國語學校（私立），重本升學率98.6%，本科升學率100%，中考升學率成都第一名（具體學費暫未了解到），成都實驗外國語學院校（私立），這兩所都是明年9月份開始招生，因為視高區域明年年底都會大批量的交房，公立天府新區視高1小，公立天府新區視高一中。

娛樂：天府文創城，在科學城-視高的中心區域，占地60平方公里；華誼兄弟（影視樂園，藝術機構、畫廊、藝術酒店、藝術餐廳等，中意文化創新園=米蘭時裝周，樂高樂園，1中國第一，亞洲第四，世界第九，2023年開園，在打造過程中，每年幾千萬的消費人口，包括中鐵一個以火車為元素的樂園（里面包涵了餐飲，電影等等消費娛樂項目，而且環境很好，拍照打卡圣地，今年10月份開園）

3.未來賣給誰？賣不賣的起價？好不好轉手？

以上的產業都是在修建過程中，這些產業到2035年的時候，預計會到達50萬的人口流入，這些人到這里上班肯定是有居住需求的，難道是考慮住在新津、龍泉驛、彭山、雙流，溫江？可能性不大，大部分人群會選擇就近租房或買房，但天府新區，高新區租購房價格貴，

所以視高是最好的選擇。

開發商情況：中糧、保利、萬科、融創、碧桂園、川港都是百強企業，以及其他的聯想、城投、廣西建工、遠大、新希望、德信這些都是大開發商，所以這些大公司都看到了這個區域的規劃和利好以及它的一個發展前景，政府的規劃可能騙到這么多開發商過去拿地的，說明政府肯定是重點開發，并且視高是18年開始規劃開發的，到20年發展進度已是很快了，也可以看得到。

這個區域集中交付時間是在2021年到2023年之間，預計交房4萬戶，居住人口達到12萬，結合投資客戶減半也有6萬，融創就業3萬人口。