繼本月成都、重慶文旅城接連開業高光不斷后，融創中國（01918-HK）旗下文旅版圖再度迎來標志性發展節點。

1、文旅版圖關鍵“楔子”

9月30日，武漢15宗地塊集中出讓，總面積132.29萬平，總起始價51.86億元。其中，武漢融創武地長江文旅城投資發展有限公司（武漢地產&融創聯合體）以總底價29.23億元競得4宗地塊。

資料顯示，4宗地塊位于武漢市黃陂區前川街道東部，總用地面積約1262畝。融創方面介紹，用地所在片區整體規劃約1.1萬畝，用于打造世界級一站式文旅度假目的地——長江文旅城。該地塊為文旅城首期建設用地，主要建設冰雪綜合體及商業水鎮業態等，項目落成開業后將聚焦武漢，輻射長江流域，締造長江文化旅游帶重要節點，成為全球旅游新名片。

此次土拍早有“預謀”。早在2019年1月，融創與武漢地產集團在青島東方影都舉行戰略合作簽約儀式。彼時融創中國董事長孫宏斌表示，武地是武漢市重要的城市建設投融資平臺，融創希望利用自身品牌優勢和武地共同推動武漢市舊城改造、城市建設以及長江主軸經濟帶等全國重點城市區域項目拓展等；今年年初，武漢融創基業投資控股有限公司正式更名為武漢融創基業控股集團有限公司，公司注冊資本由1000萬激增到10億，經營范圍則由原本單一的地產開發轉向文旅、文化等方向。

轉眼到了4月8日，武漢疫后“大病初愈”，文旅產業更是遭遇劇烈震蕩，但融創的動作并未因此耽擱。其迅速聯合武漢城建集團與黃陂區簽約“長江文旅城”項目投資建設合作協議，為加快推進項目前期工作，期間，融創中國與武漢城建集團多次奔赴黃陂開展調研踏勘，與相關部門多次溝通。

對于融創而言，歷經早前的持續擴張，其文旅版圖基本完成了除華中核心都市外其他區域的布點。而此次成功拿下“長江文旅城”，算是為其文旅野望打下關鍵“楔子”。

要指出的是，盡管域內華僑城歡樂谷等多個文旅項目運營多年，但有業者談到，相比于北上廣以及成渝四大都市圈，武漢至今無標桿文旅性項目落地。而包括早前萬達電影樂園黯然關停以及新近曝出的萬達漢秀惡性安全事故，更是引發業界對武漢文旅綜合體未來發展的廣泛關注。

中國主題公園研究院院長林煥杰對聞旅表示，武漢萬達漢秀安全事故屬于個例，不能因此把這座城市的優勢抹掉。作為和華中都市群之首，盡管武漢在年初遭遇疫情重創，但如今早已觸底反彈，包括區位條件、經濟水平、交通條件和人口基數等在內的各項利好基礎都沒有變，也正因為武漢還沒有像四大都市圈一樣的標桿項目，融創拿下長江文旅城項目才體現出前瞻性，也才有更多的機會。

與此同時，歸因于2017年的那起世紀大并購，有觀察者提及，融創文旅遍地開花的布局策略，頗有王健林當年談到以“群狼戰術”對抗迪士尼的影子。對此，林煥杰對此表達了自己的看法。

“融創作為一個超大民企，在全國各地布局項目不足為奇，應該把他看成是正常的發展模式。因為要做大就必須有輻射能力，利用自己的資金、資源運作能力大規模拿地開發。我覺得融創的老板和管理層應該不會再走萬達的老路，畢竟用’群狼’圍堵誰都沒多大意義，尤其是對付迪士尼。”

2、擴張模式之變

可以看到，歷經過去幾年的激進并購，如今融創已經成為國內文旅產業的規模王者。資料顯示，當前融創文旅已在國內布局12座文旅城、4個旅游度假區，涵蓋49個樂園，近150家中高端酒店。

盡管融創屢次表達了集團對文旅板塊的期待，但該業務的發展持續溫吞。融創2020年上半年業績報告顯示，融創文旅城建設及運營實現收入9.8億元，僅占集團總收入的1.3%，同比下降9.3%。盡管疫情原因不容忽視，但其常態化運營始終未能擺脫困境。以2019年財報數據為例，盡管融創文旅板塊營收增速高達40%，但營收只有28.5億，總營收占比仍不足2%，對比旗下文旅項目動則百億的投資額，反差異常刺眼。

運營回血困境之下，融創“順勢”調整了其樂園的運營模式。為帶動入園流量，自去年初以來，融創在多地的文旅樂園相繼實行免票入園制，包括新近開業的成都、重慶融創文旅城，也同樣延續這一模式。

在國內主題樂園普遍以門票收入為主的當下，融創的“自我革命”不同尋常。對于這一轉變，有媒體解讀稱，融創文旅城多位于一二線城市的核心區域，其休閑度假屬性的多樣化產品和服務，免票模式更契合這些需求；與此同時，融創降低入園門檻， 有增加積極性、喚醒存量客戶、帶動二消等綜合作用。

但林煥杰對此始終持懷疑觀點，“融創樂園免門票更多是無奈之舉，我認為他們的經營決策者深知他們的樂園沒有競爭優勢，項目缺乏吸引力。所以如果按照正常的經營方式的話，游客會少的可憐，這種現象已經是常態了。至于有些媒體的報道也多是融創對外宣傳的信息，很牽強。而且據觀察，實際上融創樂園免門票之后也帶動不了多少二次消費的增加。”

在林煥杰看來，融創的拓展模式沒什么問題，只是在項目的運作上還不太成熟，畢竟文旅主題樂園從規劃、投建到運營管理需要高度專業而復雜的體系支撐。但如果融創只是想做地產，而文旅城只是地產配套的話，那大概率還是會走當年萬達的老路。

“規模大，沒特色，缺乏經營能力，這樣的前車之鑒太多，如果還是這樣那便是浪費城市資源。所以，融創文旅樂園現在最大的挑戰不在于項目規模大小，還是在于如何做出有特色的內容？能否超越其他同區域的企業項目？用什么IP和運營來吸引游客？”

伴隨疫情沖擊，國內商業地產的市場形勢發生劇變。從引以為傲到“燙手山芋”，融創對旗下自持物業資產的態度正在悄然生變。在今年3月的投資者會議上孫宏斌就談到，眼下城市分化嚴重，部分城市風險較大，為平衡風險，融創會堅決賣資產，酒店、樂園都是待售商品。與此同時，他還坦言，只要有人愿意接手，“稍微打個折賣也行。”

尤其是新近出臺的“三道紅線”壓頂，更是加劇高負債房企的融資困境。盡管2019年融創中國就將“控負債、降杠桿”納入三年重點規劃。但截至2020年6月底，融創中國有息負債合計3203.3億元；凈負債率為149%，仍明顯高于同行平均水平；另一方面，2020年上半年，融創交付建筑面積減少了49.3萬平米，同比下降了9.2%；新增土儲1730萬平米，同比大幅下降了64%。

受此影響，有別于此前激進的并購式整合，為降低杠桿和債務風險，以聯合體為標志，盡管融創的規模擴張還在繼續，但策略已經發生顯性變化。

5月6日，融創、翔龍集團聯合體以底價34.5億元競得廣州黃埔區科學城一宗宅地；7月29日，景洪市政府、西雙版納環球融創、云南城投三方簽署“瀾滄江國際生態文旅度假區”戰略合作協議；8月21日，南通銀漢置業有限公司（融創+榮潤）以13.74億元競得江蘇鹽城一宗商住地；9月14日，融創集團與傳化集團以底價12.8億元聯合競得重慶沙坪壩區西永組團地塊。

回到此次長江文旅城，不同于此前的項目由融創獨自操盤，該項目為融創聯合地方國企武漢地產“同行”。在林煥杰看來，之所以如此，可能是出于兩方面的考量。“一方面，當地政府為了確保項目不出現開發方向跑偏，即‘真地產假文旅’，所以設定必須有國企參與，以起到參與，起到制約作用；再者，長江文旅城體量巨大，融創為了減少資金壓力，降低市場風險，既然能借力與國有企業合作，何樂而不為？”

更多精彩內容，關注鈦媒體微信號（ID：taimeiti），或者下載鈦媒體App