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文丨雷達(dá)財(cái)經(jīng)（ID：leidacj），作者丨張凱旌，編輯丨深海

近日，有媒體報(bào)道稱閩系房企福晟在上海的首個(gè)項(xiàng)目——上海前灘海悅?cè)A庭陷入了“搶公章”的糾紛中，大批業(yè)主為子女購置的學(xué)區(qū)房因公章被鎖而無法辦理房產(chǎn)證，最終甚至可能導(dǎo)致子女無學(xué)可上。

此前，前灘地塊還曾因福晟負(fù)債高企屢次出現(xiàn)停工問題，并導(dǎo)致了業(yè)主的延期交房。

公開資料顯示，福晟集團(tuán)由潘偉明在2004年一手創(chuàng)建，曾于2015年成立“飛虎隊(duì)”并在此后兩年簽下107個(gè)項(xiàng)目，但截至去年年底，集團(tuán)的負(fù)債已高達(dá)706.64億元，資產(chǎn)負(fù)債比77.32%。

今年年初，福晟集團(tuán)曾與世茂集團(tuán)進(jìn)行“世紀(jì)大并購”，并聯(lián)合成立世茂福晟平臺，海悅?cè)A庭即歸屬于該平臺。但當(dāng)業(yè)主齊聚上海世茂大廈要求世茂領(lǐng)導(dǎo)出面解決房產(chǎn)證問題時(shí)，世茂方卻遲遲未能回應(yīng)。

與此同時(shí)，幾乎是在“全面接管”福晟集團(tuán)的高層和業(yè)務(wù)線后，世茂卻稱不會(huì)對福晟的償債難題負(fù)責(zé)，而諸多找上門的債權(quán)人還發(fā)現(xiàn)，潘偉明已經(jīng)失蹤了。

福晟欠錢，項(xiàng)目公司“搶”公章

在福晟集團(tuán)之前，上海前灘地塊的開發(fā)商也曾陷入資金鏈困局。

2013年9月，正值海航集團(tuán)大肆擴(kuò)張商業(yè)版圖之際，彼時(shí)海航曾以總價(jià)16.7億元競得該地塊。然而好景不長，在政府發(fā)布限制國內(nèi)企業(yè)盲目對外投資的新規(guī)后，海航集團(tuán)被列入風(fēng)險(xiǎn)名單中，不得不對外低價(jià)拋售旗下資產(chǎn)。

2018年5月2日，福晟集團(tuán)以總價(jià)29億元從海航投資集團(tuán)股份有限公司手中接過了前灘項(xiàng)目。5月31日，上海鉅派投資集團(tuán)有限公司（下稱“鉅派”）牽頭為該項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)成立了“鉅福上海前灘并購私募基金”。該基金分兩期，合計(jì)規(guī)模7.5億元，到期時(shí)間分別為今年7月2日和9月29日。

據(jù)了解，該基金的募集資金主要投資寧波保稅區(qū)鉅吉投資管理合伙企業(yè)（下稱“鉅吉投資”），鉅吉投資再通過收購福建錢隆海晟投資有限公司40%股權(quán)的方式，間接對億城集團(tuán)上海投資有限公司(下稱“億城上海”)進(jìn)行投資，并以億城上海的名義對前灘項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

海悅?cè)A庭是一個(gè)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，因前灘規(guī)劃、學(xué)區(qū)優(yōu)勢、套均總價(jià)低等原因，海悅?cè)A庭曾一經(jīng)推出就迅速售罄。鉅派的團(tuán)隊(duì)經(jīng)理也曾對此表示，“該基金的預(yù)期收益會(huì)很不錯(cuò)?！?/p>

可是還沒等到兌付日期，福晟的資金鏈就出了問題。2019年11月，福晟在一年前以明股實(shí)債形式發(fā)起的“信澤福潤一號私募投資基金”產(chǎn)品宣布逾期，這筆總金額為3億元的基金直到2019年年底都未付利息和本金。

因此，為了讓基金得以如期兌付，鉅派自今年1月中旬起就開始與福晟、世茂兩方進(jìn)行洽談，并最終于今年5月共同擬定《鉅派投資存量融資債務(wù)去化備忘錄》，約定世茂福晟應(yīng)在今年7月份支付前灘項(xiàng)目本息，如不支付則恢復(fù)共管印鑒。

基于三方洽談的順利進(jìn)展和形成的協(xié)議內(nèi)容，鉅派于6月17日發(fā)布該基金退出方案公告，稱鉅吉投資將持有的錢隆海晟股權(quán)轉(zhuǎn)讓給福晟指定方后，基金退出款項(xiàng)將于2020年7月和2021年4月分兩期支付本金和利息。

然而，基金一期的款項(xiàng)還是沒能如期兌付。據(jù)媒體報(bào)道，7月31日，福晟正式向鉅派發(fā)送《說明函》，稱前灘項(xiàng)目涉及兩項(xiàng)建設(shè)工程合同及銷售代理合同糾紛案件，導(dǎo)致兌付資金被司法查封凍結(jié)，并向鉅派提出延長兌付期限的需求。

在與福晟方進(jìn)行多次的談判和磋商后，鉅派方負(fù)責(zé)上海前灘并購私募基金項(xiàng)目的投后團(tuán)隊(duì)在律師出具公函后，于9月4日從福晟前灘錢隆廣場“搶”走了上海前灘項(xiàng)目的公章。

據(jù)悉，該公章被鉅派鎖進(jìn)了中國第一高樓上海中心的“寶庫一號”。寶庫一號位于上海中心地下25米處，是中國首個(gè)第三方私人保管箱，采用了跟美國NASA同樣的軍用安防技術(shù)，安防系數(shù)超過大部分銀行金庫。

學(xué)區(qū)房一拖再拖，業(yè)主備受煎熬

難產(chǎn)的前灘項(xiàng)目，讓業(yè)主備受煎熬。

據(jù)界面新聞報(bào)道，海悅?cè)A庭在2018年開盤時(shí)單價(jià)超過8萬元/平方米，如今房價(jià)更是漲至逾12萬元/平方米。由于福晟集團(tuán)的資金鏈危機(jī)，項(xiàng)目曾幾度停滯，還出現(xiàn)了延期交房的情況。

據(jù)地產(chǎn)一條報(bào)道，有業(yè)主稱在今年的疫情發(fā)生之前，海悅?cè)A庭的工期就已經(jīng)延誤了，去年夏天發(fā)生過工人欠薪的狀況，后來9-12月期間項(xiàng)目也曾多次停工。

今年4月，有業(yè)主在接受媒體采訪時(shí)表示，自己本于2018年12月購房，原計(jì)劃為2020年2月28日支付，延遲后要等到4月20日才有望收樓，幾乎正好錯(cuò)過小學(xué)入學(xué)信息登記期，與此同時(shí)開發(fā)商并沒提到任何有關(guān)賠償方面的問題。

更大的問題還在后面。

按照購房合同約定，項(xiàng)目開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2020年6月30日前辦理項(xiàng)目房屋所有權(quán)證，也即“大產(chǎn)證”，之后業(yè)主們才可以辦理各自房屋小產(chǎn)權(quán)證?？芍钡浆F(xiàn)在，“大產(chǎn)證”仍遲遲無法辦理。

據(jù)悉，因樓盤違建、福晟竣工違約等問題，業(yè)主們已多次咨詢政府部門以求解決問題，但就在辦理“大產(chǎn)證”的最后一道障礙解除之際，辦理產(chǎn)證最重要的公章卻被鉅派“搶”走了。

有業(yè)主透露，若海悅?cè)A庭無法在10月1日之前完成房產(chǎn)證辦理，就會(huì)影響落戶時(shí)間，從而導(dǎo)致子女錯(cuò)失就讀相關(guān)學(xué)校的機(jī)會(huì)。因此他們最大的訴求即是基金管理人能夠取出公章幫忙辦理房產(chǎn)證。

然而，手握公章的鉅派卻稱此事需要與世茂福晟雙方先行商定有關(guān)事宜。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，想要解決此事，需要世茂提前介入，幫助福晟挽救斷裂的資金鏈。

但據(jù)界面新聞報(bào)道，世茂方面給予的回復(fù)為，“世茂集團(tuán)從未對相關(guān)私募投資基金兌付提供任何擔(dān)保或其他措施，故世茂集團(tuán)對該產(chǎn)品的兌付不存在任何形式的責(zé)任承擔(dān)。投資者無權(quán)亦不應(yīng)向世茂集團(tuán)主張任何權(quán)利?！?/p>

福晟集團(tuán)曾全國跑馬圈地，去年年底負(fù)債超700億

曾在全國大肆跑馬圈地的福晟集團(tuán)，何以至此？

1993年，作為廣東從化鎮(zhèn)鎮(zhèn)長的潘偉明辭去公職，下海房地產(chǎn)市場。2004年，他在福州親手締造了福晟集團(tuán)。

2015年9月，福晟集團(tuán)成立“飛虎隊(duì)”，開始大舉拿地。2016和2017年，“飛虎隊(duì)”共簽下107個(gè)項(xiàng)目。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2017年福晟集團(tuán)新增貨值達(dá)3199.4億元，位列全國第7名，相比之下其銷售額僅有396.2億元、位列榜單第48位。

2017年過后，福晟集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積約5500萬平方米，其中在深圳擁有土儲(chǔ)貨值超3000億元，在鄭州擁有近2萬畝土儲(chǔ)，集團(tuán)還立下3年總銷售2800億元的目標(biāo)。

同年，福晟集團(tuán)以19.43億元完成了對香港上市公司佑威國際的反向收購，借殼上市。此后，為保證資金充裕的流動(dòng)性，福晟集團(tuán)采用“3691模式”，即3個(gè)月開工、6個(gè)月開盤、9個(gè)月封頂、一年收回本金。

然而在政策的收緊下，福晟集團(tuán)“高價(jià)拿地、短債長投”運(yùn)營模式的弊端也逐漸開始顯現(xiàn)。

財(cái)報(bào)顯示，2015-2018年福晟集團(tuán)的總債務(wù)呈遞增趨勢，分別為251.04億元，333.63億元，448.46億元和616.44億元，截至2019年6月30日，集團(tuán)負(fù)債總額已達(dá)741.34億元。公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也由2015年凈流入3.22億元轉(zhuǎn)為2016、2017年凈支出42.18億元、68.15億元。

現(xiàn)金流吃緊的福晟集團(tuán)開始頻繁融資，甚至將內(nèi)部員工和供應(yīng)商也拉入了項(xiàng)目跟投的隊(duì)伍中。據(jù)報(bào)道，在福晟集團(tuán)下發(fā)給員工的跟投方案中，每名員工的跟投上限為20萬元。而供應(yīng)商的跟投額度則達(dá)到了1000萬元以上，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在不到一年的時(shí)間里可讓投資者凈賺30%。而這也為近兩年員工爆發(fā)的大面積維權(quán)埋下了隱患。

2018年福晟的拿地金額即降至212億元，與前一年的810億元相去甚遠(yuǎn)。2019年下半年，集團(tuán)內(nèi)部裁員50%、申請破產(chǎn)的消息在坊間傳開，盡管福晟官方對此進(jìn)行了辟謠，但福晟面臨的債務(wù)危機(jī)仍舊十分嚴(yán)峻。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，福晟集團(tuán)負(fù)債總額為706.64億元，貨幣資金比率僅為0.07。

世茂接盤，想“吃肉”不想“救火”？

危難時(shí)刻，世茂宣布接盤福晟，曾給一眾業(yè)主、員工、基金管理人員帶來了希望。

2020年1月13日，福晟集團(tuán)與世茂集團(tuán)正式宣布雙方締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方成立“世茂福晟”平臺，由世茂海峽發(fā)展公司（下稱“世茂海峽”）董事長兼執(zhí)行總裁呂翼擔(dān)任總裁。

現(xiàn)任世茂集團(tuán)董事會(huì)副主席、總裁許世壇曾在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場強(qiáng)調(diào)，不是誰收購誰，雙方將對外輸出“世茂福晟”品牌。福晟董事長潘偉明則稱，福晟將與世茂聯(lián)手金融機(jī)構(gòu)清理債務(wù)，將短債換成長債、降低融資成本，解決流動(dòng)性困難。

3月8日，原福建福晟總部更名為世茂福晟總部，而原福建福晟在多地的所轄項(xiàng)目和總部商業(yè)管理中心，則分別由世茂海峽、世茂商娛接管。

3月17日，福晟集團(tuán)有限公司法人代表由潘偉明變更為許幼農(nóng)。新董事行列中，許幼農(nóng)、呂翼、陳芳梅、趙嶸均來自世茂，翁敬明來自信達(dá)資產(chǎn)，余竑來自東方資產(chǎn)，僅有林向魁一人來自福晟。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，世茂對福晟集團(tuán)的控制來自三方面。其一是通過基金間接持股福晟集團(tuán)的地產(chǎn)平臺——福建福晟；其二是通過高達(dá)51%的持股比例并購福晟的物業(yè)公司——福晟生活服務(wù)集團(tuán)有限公司；其三是通過質(zhì)押方式運(yùn)作福晟的工程建筑平臺——福建六建集團(tuán)有限公司。

雖然無論是從管理層還是業(yè)務(wù)層面，世茂都對福晟進(jìn)行了資本入駐和人員更替，但有關(guān)福晟的償債問題，世茂卻秉持另一種看法，在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)，世茂曾強(qiáng)調(diào)，福晟的債務(wù)問題，不應(yīng)該由世茂承擔(dān)。

許世壇還在5月27日世茂房地產(chǎn)的股東大會(huì)中談到，“收購福晟或者說戰(zhàn)略合作并不是如市場傳言般要幾百億。當(dāng)然我們也不是一分也不投入，大概會(huì)投入五十到六十億左右。而五六十億能夠拿到超千億的貨值，我覺得當(dāng)然好。”

需要指出的是，福晟的債務(wù)問題不只涉及福建福晟，還存在其他的民間借貸和員工跟投債務(wù)等，這導(dǎo)致在過去的半年，員工維權(quán)、投資人報(bào)警等事件屢次上演。

另外，有媒體報(bào)道稱世茂于8月20日開始停掉了福晟員工的工資發(fā)放。而在世茂口中，曾經(jīng)的“世茂福晟”如今已經(jīng)改口成為“福晟紓困管理平臺”。

有業(yè)內(nèi)人士曾對此評論稱，世茂只想“吃肉”，不想“救火”。

值得一提的是，當(dāng)債權(quán)人想去找福晟前董事長潘偉明的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)他失蹤了。據(jù)紅商網(wǎng)報(bào)道，一份涉及他的司法文件稱其“下落不明”，而這半年多來，很多債權(quán)人因找不到人，持有的投資協(xié)議或到期或逾期，大都兌付無門。

并購方推脫，創(chuàng)始人杳無音信，此時(shí)政府又祭出“三道紅線”的難題，福晟集團(tuán)還能還上債嗎？買了學(xué)區(qū)房的業(yè)主們，何時(shí)能拿到房子？雷達(dá)財(cái)經(jīng)將持續(xù)關(guān)注。

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