作者：蔚芮

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

8月24日，中海地產（00688.HK）公布的中報顯示，2020年上半年，中海地產錄得收入為886.3億元，同比增長11%；核心凈利潤為179.4億元，同比增長0.3%；公司股東應占溢利為205.3億元，同比下降3.7%。

與此同時，中海地產半年加權平均融資成本錄得4.01%，凈借貸比率錄得32.95%，凈利潤率錄得23.2%。多項指標來看，依舊很具有中海地產的“小特色”：穩、小上升。在市場的眼中，中海地產一直是保守求穩，不過近年來，中海地產這艘“航母”快了起來，然而，此時，“快”起來的中海地產也不是一馬平川。

為做大規模，沖！

中海地產正在沖刺4000億港元（約3600億元）規模。

2020年上半年，中海地產銷售合約金額為1720.1億元，同比增長4.2%；合約銷售面積為954萬平方米，同比增長3.5%。

據克而瑞研究院發布的《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》，中海地產排在榜單的第六位，其實很多人并不清楚，10多年前的中海地產曾名列前三甲。2007年之前，中海地產的銷售規模僅次于萬科（000002.SZ），位列行業第二；2009年下降到第四；2017年之后年度排名持續位列第七，被后續的萬科、恒大等企業所超越（如表1所示）

表1 中海地產2013年以來銷售額排名

（?數據來源：克而瑞研究院）

在地產紅利時代，中海地產選擇求穩，錯失了一個快速做大規模的時代。

當然，從中海地產的銷售規模來看，銷售金額是在不斷增長的，只不過是相比較同行，中海地產的發展速度掉隊了，特別是2015-2018年這時間段內。

據億翰智庫相關數據統計，2015-2018年4年間，TOP100房企平均復合增長率達44%，而中海地產復合增長率僅為18.6%，在TOP10房企中增速最慢。

據相關媒體在2017年報道，時任中海地產董事局主席肖肖曾表示，“沒有規模支撐，保持利潤增長和領先也是不可能持續的”。

2017年，肖肖年滿60歲到了退休年齡，顏建國從龍湖集團（00960.HK）回到中海地產接任董事局主席，上任后的顏建國隨即改變了中海地產的風格，開始由“求穩”轉向了“加速求規模”的風格。2017年，顏建國就給中海地產定了個2020年實現4000億港元的銷售目標。

不斷攀升的拿地規模證明了中海地產的野心，據其歷年財報（如下圖2）：

2017年，中海地產以951.16億元取得了1741.41萬平方米的土地儲備；

2018年，中海地產的土地儲備為1764.10萬平方米，投入的金額為913.53億元；

2019年，中海地產更是逆勢擴張，以1133.59億元的金額取得了1145.61萬平方米的土地儲備。

由此可見，中海地產對規模的渴望。

表2 中海地產2017-2019年土地儲備情況

（數據來源：中海地產公告）

2020年，對于土地儲備，中海地產管理層曾披露，2020年新增1400億元的土地權益投資預算。

重金投入之下，中海地產拿下了眾多“地王”：

2020年8月3日，中海地產經過66輪拼殺，耗資79億元拿下北京亦莊河西區不限價宅地，刷新了北京2020年總價地王；溢價率為23.44%，核經營樓面價40415元/平米。

2020年8月6日，中海地產以總價16.99億元競得哈爾濱1宗商住用地，溢價率為26.88%。成交樓面價為9508元/平米，該地塊樓面價刷新了哈爾濱歷史記錄。

?（資料來源：中指研究院）

根據中指研究院的數據，2020年1-8月中海地產拿地金額為781億元，排在第二位，僅次于中國恒大（03333.HK）。

不過，伴隨著中海地產拿地規模的擴大，這也同時增加了中海地產的銷售壓力。中海地產中報顯示，2020年1-8月，中海地產的合約銷售金額為2222.94億元，同比增長2.1%，僅完成4000億元銷售目標的55.57%，在剩下的4個月，中海地產要去沖擊余下的44.43%，銷售壓力巨大。

“利潤王”增長放緩

曾經，在嚴格控制規模之下，除了萬科，中海地產被地產圈稱之為另外兩個標桿：

一是中海地產的負債控制是房地產行業的標桿。負債方面，2015-2019年，中海地產的資產負債率分別為62.97%、60.19%、57.62%、59.52%、60.06%，嚴格控制在60%左右。

2020年上半年中海地產資產負債率為59.77%，扣除預售賬款后的資產負債率為57.8%，凈負債率為32.95%，在年銷售規模千億元以上房企中保持最低；上半年加權平均借貸成本為4.01%，融資成本處于行業最低區間，持有現金1113.8億元，占總資產的14.6%。

（數據來源：中海地產年報）

一方面是符合行業標準的負債率，然而，另外一方面，中海地產在地產發展的黃金時代嚴格控制負債也引起市場的質疑聲。市場普遍質疑，中海地產“為了利潤而利潤“嚴格控制凈負債率在40%以下，沒有發揮自身的融資成本低的優勢，錯過時間限制了規模的發展。

二是中海地產的高利潤是房地產行業的標桿。

利潤方面，中海地產一直是“老大哥“。2015-2019年中海地產的凈利潤分別為346.43億元、370.24億元、407.67億元、377.16億元、416.18億元。

（數據來源：中海地產年報）

只不過，如同硬幣的兩面，保證了負債率及利潤率，中海地產也錯失了增速，與此同時，伴隨著其重啟規模發展的路徑，中海地產的利潤率也同時正在降低。

中海地產年報顯示，2019年，中海地產的凈利潤增速為10.35%，毛利率為33.66%，凈利率為26.12%。毛利率與凈利潤分別同比下降4.54個百分點、1.41個百分點。

（數據來源：中海地產年報）

在利潤率上曾被視為標桿的中海地產也被萬科所超越。2019年，凈利潤排在第二名的萬科的毛利率為36.20%，已經高于中海地產。雖然中海地產凈利潤從量上還是略勝萬科一籌，但是差距在不斷縮小。

（數據來源：年報）

2015年萬科與中海地產的利潤差距還高達165.24億元，而到了2019年，差距已經縮小到27.46億元。

如果說傳統的房地產業務優勢正在被其他地產商所超越，那么，在創新業務方面，中海地產是否領先行業呢？

創新業務下滑

2020年中期業績會上，董事局主席顏建國表示，中海地產的目標是百年基業，住宅開發業務，持有型商業物業，教育、養老、物流、供應鏈管理等創新業務，這三類產業都要進入行業頭部。

然而，在創新業務方面，中海地產遠遠落后于萬科、恒大等房地產頭部企業。

事實上，已經在房地產黃金十年落后于行業頭部企業的中海地產，要想追趕行業老大依舊存在一段距離。相對于土儲、利潤，中海地產的創新業務與萬科、恒大等相比還是差距較大，畢竟從事新業務需要些冒險精神。

從中期經營情況來看，中海地產資源配比上，目前仍延續以90%的資源用于住宅開發，1%-2%的資源投入創新業務。

據中海地產中期業績報告，2020年上半年，中海地產寫字樓、集中商業、酒店、公寓等商業物業取得收入為20.3億元，同比僅微增1.1%；創新業務下滑至3.6億元，2019年同期為3.8億元。

而根據萬科財報，萬科物業在創新業務的增速為21%，二者差距明顯。

傳統業務面臨趕超，創新業務發展面臨下滑壓力，中海地產想要進入頭部行列，仍需要付出更大的投入和努力。